租金收入、资本利得、双重征税协定以及澳大利亚税务局对您在巴厘岛2026年投资的期望。

您的澳元现在能兑换的印尼盾比两年前多了大约25%。 以2024年中期约10,000 AUD/IDR的汇率计算，一栋标价50亿印尼盾的别墅需要花费您50万澳元。按今天约12,522的汇率计算，同一栋别墅仅需约39.9万澳元——在考虑税务处理之前就已经节省了10.1万澳元。但同样的货币强势也有两面性：您汇回的每一美元租金收入以澳元计价值更低，而澳大利亚税务局依然要求分得一杯羹。

澳大利亚居民现在占所有外国游客前往巴厘岛的25%以上，其中越来越多的人最终购买了房产。该岛8%至12%的净租金收益率与悉尼的2.5%或墨尔本的3%相比显得异常出色。但许多买家在交割后才发现，澳大利亚居民在巴厘岛购房的税务影响远比中介透露的要复杂得多。

本指南将为您解析所有关键问题——从租金收入的印尼预扣税到最终出售时的澳大利亚资本利得税，双重征税协定的作用（以及它无法做到的事情），以及让澳大利亚税务局无从挑剔的记账习惯。无论您是购买租赁权、使用权还是通过外资公司（PT PMA）购买，澳大利亚居民在巴厘岛购房的税务影响都会因每种结构而有显著不同。

照片由 Antonio Araujo 提供，来源于 Unsplash

印尼税务层级：您在购买时实际支付的费用

在涉及租金收入或资本利得之前，购买本身就会产生几种因所有权结构而异的印尼税费。澳大利亚居民在巴厘岛购房的税务影响从公证处开始，而不是报税时。

土地和建筑物购置税

土地和建筑物购置税是买方支付的转让税。最高税率为交易价值的5%，减去大约8000万印尼盾的免税门槛。对于一栋40万澳元的别墅，预计需支付约1.9万澳元的土地和建筑物购置税。这适用于使用权、建筑权（HGB）和永久产权转让——但租赁权协议除外。

新建项目的增值税

如果您从开发商处购买，增值税按销售价格的12%征收。同样以40万澳元的别墅为例，增值税将使您的总成本增加约4.8万澳元。个人之间的转售购买通常免征增值税。我们的2025年巴厘岛房产税务终极指南通过实例详细说明了土地和建筑物购置税和增值税的具体机制。

公证人和土地契约官员费用

土地契约官员通常收取交易价值的1%至2%。再加上尽职调查的法律顾问费用，40万澳元的购买预算中需预留约1.5万澳元。

租金收入税：10%还是20%？

这是巴厘岛房产税务中最被误解的数字。正确的税率取决于您在印尼的税务居民身份，这由183天规则决定。澳大利亚居民在巴厘岛购房的税务影响对于每年在印尼停留少于183天的人和超过该门槛的人有显著不同。

印尼税务居民（183天以上）

如果您在任何12个月期间在印尼停留183天或以上，您将被归类为印尼税务居民。您的租金收入按PP 34/2017规定的统一最终税率10%征税（PPh Pasal 4 ayat (2)）。这是最终税，意味着该租金收入在印尼不再适用累进所得税。

非居民（少于183天）

如果您停留少于183天，您将被视为印尼税务上的非居民。您的租金收入需按PPh Pasal 26规定，对总收入预扣20%。来源地不允许任何扣除。这是大多数访问巴厘岛而非居住在那里的澳大利亚投资者适用的税率。

正如Bali Property Rules在其权威的外国人巴厘岛房产税务指南中所解释的，这是两种不同的税——PPh 4(2)和PPh 26——而不是同一税种的两个税率。这种区分很重要，因为双重征税协定不会减少印尼对土地和建筑物租金收入的税率。澳大利亚-印尼双重征税协定第6条赋予印尼对财产收入的完全征税权。

如果您通过外资公司运营会怎样？

外资公司（PT PMA）是一家印尼外资持股公司。外资公司内部的租金收入按PPh 4(2)的统一税率10%征税——与个人居民相同——但多了一层：当公司以股息形式向澳大利亚股东分配利润时，还需额外征收20%的预扣税（如果提交了有效的居留证明，则按双重征税协定适用降低税率）。通过外资公司分配的租金收入的实际总税率可能达到28%或更高，具体取决于适用于股息的协定税率。

澳大利亚对巴厘岛租金收入的税务处理

根据澳大利亚税法，居民需就其全球收入纳税。您巴厘岛别墅的任何租金收入都必须按澳大利亚税务局的官方汇率换算成澳元，并在您的年度澳大利亚纳税申报表中报告。防止双重征税的关键机制是外国所得税抵免。

外国所得税抵免如何运作

您已按租金总收入缴纳了10%或20%的印尼税。澳大利亚对同一收入按您的边际税率（大多数房产投资者为32.5%至45%）征税。外国所得税抵免允许您将已缴纳的印尼税作为等额美元抵免，用于抵消澳大利亚对同一收入的应缴税款，但上限为澳大利亚应缴税额。

实际操作中：如果您的澳大利亚边际税率为37%，并且您已缴纳10%的印尼税，您仍需向澳大利亚税务局支付剩余的27%。双重征税协定确保您不会对同一美元被双重征税，但当澳大利亚税率较高时，它并不能消除差额。

在澳大利亚可申报的扣除项目

在澳大利亚申报收入的一个优势是您还可以申报相关扣除，包括：

物业管理费和员工工资
维护、维修和保险费
用于购买房产的贷款利息（不包括本金偿还）
资本工程（建筑物津贴）以及厂房和设备（家具等）的折旧

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