澳大利亚人真的能在巴厘岛买房吗？2026年法律指南

最后更新：2026年6月15日 | 阅读时间：9分钟

照片由 R Architecture 发布在 Unsplash

每周，都有另一位澳大利亚人向Pertama Property的收件箱发送同样的问题：“我真的能在巴厘岛买房，还是这只是个租房的白日梦？”

简短的回答是是的，澳大利亚人可以在2026年合法购买巴厘岛的房产——但路径与在悉尼、墨尔本或黄金海岸买房完全不同。没有托伦斯产权式的永久产权等着你，也没有简单的“在这里签字就是你的了”。取而代之的是一套成熟、法律上健全的所有权结构，如果处理得当，能为澳大利亚投资者提供安全性、强劲的租金收益和真实的产权——所有这些都在印度尼西亚法律范围内。

本指南将带你了解你需要知道的一切：法律结构、逐步流程、以澳元计算的真实成本，以及区分明智投资与代价高昂错误的陷阱。

免责声明：本文仅供参考，不构成法律建议。在巴厘岛进行任何房产购买前，您应始终聘请合格的印度尼西亚公证人（PPAT）和独立法律顾问。

基本原则：外国人不得拥有永久产权

印度尼西亚的《基本土地法》第5/1960号将Hak Milik（完全永久产权所有权）保留给印度尼西亚公民。这是基本原则。没有签证、没有投资价值、没有长期居留权能为外国人解锁永久产权。根据2026年巴厘岛地方法院维持的一项里程碑式裁决（第274/Pdt.G/2020/PN Dps号判决），名义安排——即印度尼西亚国民根据秘密附属协议代表您持有永久产权——在法律上不可执行，并已被宣布无效。

这听起来限制性很强，确实如此。但大多数澳大利亚买家忽略的是：永久产权并非实现真正所有权的唯一途径。印度尼西亚的法律体系提供了三条清晰、合法的途径，为澳大利亚投资者提供实际等同的权益——注册土地所有权、合同安全性以及建造、使用和从房产中获取收入的权利。

澳大利亚买家的三条法律途径

1. 租赁权（Hak Sewa）——最简单的入门方式

租赁权是澳大利亚买家最容易获得的选项。严格来说，它并非土地所有权——而是一种合同协议，授予您在固定期限内（通常为25至30年）独家使用房产的权利，并在合同中内置续期选项。

主要特点：

无需印度尼西亚居留权或签证
可构建合同续期权（滚动25年套餐）
适合寻求生活方式资产并附带租金收入的单个别墅买家
前期成本远低于Hak Pakai或PT PMA途径
在拥有适当营业执照的情况下，可进行短期租赁运营

任何租赁协议中的关键词是续期。一份起草良好的租赁协议赋予您按预定条款续租的权利。如果没有，您的别墅将在到期时归还给土地所有者，且不会对您所做的改进进行补偿。一份糟糕的租赁协议是一个倒计时的时钟；而一份好的租赁协议则是一项您可以持有、改进并最终转售的资产。

租赁权适合那些想要一个能自给自足的度假屋、且拥有明确25年期限的澳大利亚买家。仓古、水明漾和乌鲁瓦图许多最成功的别墅投资都采用这种模式。

2. Hak Pakai（使用权）——注册土地所有权

Hak Pakai是由国家土地局（BPN）颁发的注册土地所有权。它授予持有人在初始30年内使用和占用土地的权利，可延长20年，并可再续期30年——根据2021年第18号政府条例，总任期可达80年。

主要要求：

您必须持有有效的KITAS（临时居留许可）、KITAP（永久居留许可）或符合条件的签证，如第二家园签证或黄金签证
通常仅限于一处住宅物业，且价值高于政府规定的最低标准
该物业必须用作住宅——此所有权下限制商业性短期租赁
在BPN注册，意味着您的名字出现在证书上——真实、可执行的产权

对于打算在巴厘岛居住部分时间的澳大利亚买家——退休人员、数字游民或半永久居民——Hak Pakai是个人所有权的黄金标准。这是外国人最接近“拥有”印度尼西亚土地的方式。

然而，如果您的计划纯粹是作为投资购买，且不在印度尼西亚实际居住，Hak Pakai可能不适合——因为您的签证状态决定了您持有该所有权的权利。

3. PT PMA + HGB（建筑权）——严肃投资者的途径

对于购买多处房产、开发土地或经营商业租赁业务的澳大利亚投资者来说，PT PMA（外资印度尼西亚公司）是最稳健的载体。该公司根据Hak Guna Bangunan (HGB)（建筑权）持有土地，该权利最初颁发30年，可延长20年，并可再续期30年。

关键细节：

最低实缴资本：根据2025年10月的监管更新，为25亿印度尼西亚盾（约合25万澳元）
每项业务活动的总投资价值通常必须超过100亿印度尼西亚盾（约合100万澳元）
允许根据印度尼西亚旅游法规进行持牌商业性短期租赁运营
所有权与您的个人签证状态无关——公司是法律实体
需要持续合规：年度会计、税务申报和公司报告

PT PMA途径不适合普通买家。设立成本在5,000至10,000澳元之间，年度合规费用另加2,000至4,000澳元。但对于认真对待巴厘岛租赁市场（在黄金地段可实现10%至15%的净收益率）的投资组合投资者来说，这是最安全且可扩展的结构。

名义陷阱：为什么必须避免

任何诚实的巴厘岛购房指南都必须包含对名义安排的明确警告。一些中介和开发商可能会建议，印度尼西亚公民可以根据私人协议“代表您”持有永久产权。不要这样做。

名义安排在印度尼西亚法律下是非法的（《基本土地法》第26条第2款）。印度尼西亚法院一贯裁定其不可执行。在具有里程碑意义的巴厘岛地方法院裁决中，此类协议已被宣布无效。如果您陷入名义安排，您将面临：

如果名义持有人出售房产，您将失去所有投资
如果名义持有人去世，其继承人可能不承认您的协议
在法庭上无法执行您的权利
潜在的刑事处罚

简而言之：避免名义安排。坚持使用法律认可的途径。

常见问题解答

问：澳大利亚人可以在巴厘岛购买永久产权房产吗？

答：不可以。印度尼西亚法律禁止外国人拥有永久产权（Hak Milik）。澳大利亚人可以通过租赁权（Hak Sewa）、使用权（Hak Pakai）或通过PT PMA公司持有建筑权（HGB）来获得房产权益。

问：在巴厘岛购买房产需要多少澳元？

答：成本因地点和房产类型而异。一栋别墅的租赁权可能从15万澳元起，而通过PT PMA途径开发土地则需要至少100万澳元的总投资。额外成本包括公证费、税费和律师费，通常为购买价格的5%至10%。

问：我可以在巴厘岛出租我的房产吗？

答：可以，但取决于所有权结构。通过PT PMA持有HGB时，您可以获得商业租赁许可证。Hak Pakai主要用于住宅用途，短期租赁受限。租赁权通常允许短期租赁，但需要适当的营业执照。

问：我需要签证才能在巴厘岛购买房产吗？

答：对于租赁权，不需要签证。对于Hak Pakai，您需要KITAS、KITAP或符合条件的签证（如第二家园签证）。对于PT PMA，公司是所有者，因此您的个人签证状态不影响所有权。

问：巴厘岛房产的租金收益率是多少？

答：在黄金地段（如仓古、水明漾和乌鲁瓦图），净收益率通常在10%至15%之间，具体取决于房产类型、管理和季节性需求。这远高于澳大利亚大多数城市。

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY