巴厘岛Airbnb禁令2026：对澳大利亚别墅业主的实际意义

Pertama Property · 2026年6月15日更新 · 阅读时间8分钟

巴厘岛的别墅格局正在改变——但合规运营者的太阳尚未下山。照片：Unsplash

如果您是拥有巴厘岛别墅并在Airbnb上出租的澳大利亚人，您可能已经看到过这样的头条新闻：“巴厘岛将禁止Airbnb”、“严打短租”、“3月31日截止日期”。这听起来令人担忧，但现实要复杂得多——对于精明的投资者来说，实际上是积极的。

简而言之：巴厘岛并没有禁止Airbnb。 正在发生的是期待已久的监管清理。印度尼西亚政府要求所有短租物业在2026年3月31日之前完成正式注册、获取正确许可证并开始缴纳应缴税款。不合规的物业可能面临被平台下架、罚款或更严重的后果。

对于澳大利亚别墅业主来说，这不是丧钟，而是一次市场重置。了解规则，您就能占据先机。

巴厘岛真的禁止Airbnb了吗？

首先让我们消除谣言。2025年12月，巴厘岛州长瓦扬·科斯特在PHRI会议上宣布计划“停止”Airbnb服务，声称短租损害了当地经济并导致税收流失。头条新闻爆炸性传播，澳大利亚投资者陷入恐慌。

但几天之内，印度尼西亚旅游部发布了明确澄清：政府从未计划禁止在线旅行社。它实际计划——并且现在正在积极执行的是——要求所有住宿企业持有有效许可证、缴纳税款并在正确区域运营的现有法律。

现实： 巴厘岛Airbnb和Booking.com上估计有16,000多个住宿列表，但只有大约378个在PHRI正式注册为合法酒店。这意味着高达96%的物业在律师所称的“灰色地带”运营。政府现在正在弥合这一差距。

所以，Airbnb并未被禁止。但是，购买别墅、当周上架列表、无需文书工作即可收取澳元租金收入的日子已经结束。

自2026年3月31日起，在Airbnb、Booking.com和Expedia等平台上列出的所有短租物业必须拥有经过验证的NIB（商业识别号码）和适当的旅游住宿许可证。平台现在必须验证许可证状态并下架不合规物业。

这不是一次性的突击检查。这是巴厘岛住宿市场运营方式的永久性转变，并得到以下法律的支持：

PP 28/2025 —— 基于风险的许可法规，将短租列为需要额外认证的中等风险业务。
UU 6/2023 —— 综合就业法，简化了商业注册，同时也使执法更容易。
UU 18/2025 —— 印度尼西亚旅游法第三次修订，强制要求建立综合旅游数据系统和基于生态系统的发展。
Perda No. 4/2026 —— 一项新的巴厘岛地区法规，将名义所有权安排定为犯罪，处罚包括监禁和最高10亿印尼盾（约合9.5万澳元）的罚款。

信息很明确：巴厘岛不再睁一只眼闭一只眼。

如果您是拥有巴厘岛别墅并在Airbnb上出租的澳大利亚人，以下是2026年保持合法运营所需的最低检查清单：

无论是购买、出售，还是让现有别墅符合规定，Pertama Property都能将澳大利亚投资者与巴厘岛经过筛选的法律和房地产合作伙伴联系起来。

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免责声明： 本文仅供参考，不构成法律或财务建议。印度尼西亚的房地产法律复杂且可能发生变化。在做出房地产投资决策之前，请务必咨询合格的印度尼西亚法律专业人士。所引用的价格和法规截至2026年6月。澳元换算基于当前汇率（1澳元约合10,500印尼盾），为近似值。