您的别墅，您的遗产：当您离世时会发生什么？

您花了多年时间打造巴厘岛别墅投资。您经历了购买、管理租金收入并积累资产。但大多数外国业主都回避一个问题：当您去世时，房产会怎样？

答案比您想象的要复杂。印尼的外国人房产继承法与澳大利亚继承法根本不同，两者并不完全一致。没有适当的规划，您的受益人可能面临多年的法律不确定性、重大税务负担，甚至完全失去房产。

本文详细说明了外国人在巴厘岛房产的继承方式、法律结构允许的范围，以及您现在需要做好的准备，以保护您的未来投资。

印尼继承法：民法典基础

印尼实行源自荷兰《民法典》（Burgerlijk Wetboek, BW）的大陆法系，该法典适用于非穆斯林外国人的继承。与澳大利亚的普通法体系（其中有效的遗嘱在很大程度上决定资产分配）不同，印尼继承法规定了强制继承规则，在某些情况下可以推翻外国遗嘱。

关键原则：印尼继承法决定您的继承人是谁以及他们应得的最低份额。对于外国人，这适用于位于印尼的资产，包括不动产。

对于穆斯林外国人（包括皈依伊斯兰教的澳大利亚人），伊斯兰继承法（faraidh）将取代BW适用，并具有不同的强制继承规则。本文重点介绍非穆斯林制度，该制度适用于大多数澳大利亚别墅业主。

大多数在巴厘岛的外国买家以使用权（Hak Pakai）产权持有别墅。使用权是外国人唯一可获得的类永久产权产权，并根据印尼《基本 agrarian 法》（UUPA）第5号（1960年）规定了具体的继承规则。

谁可以继承使用权产权？

根据UUPA第36条，使用权只能由印尼公民继承。这是外国别墅业主需要了解的最重要规则。

如果您的继承人是外国人（例如澳大利亚公民），他们不能直接继承使用权产权。他们必须在继承后一年内处置该房产，否则使用权将被取消，房产将归还国家。

如果您有印尼公民继承人（例如印尼配偶或印尼出生的子女），他们可以直接继承使用权并无限期持有。

这造成了一个严峻的规划现实：如果您的配偶和子女都是澳大利亚公民，您的巴厘岛别墅在您去世后无法以其当前的法律形式传给他们。

对于预期将房产传给外国继承人的外国业主，替代产权结构可能提供更多灵活性：

建筑权（HGB）： 在他人拥有的土地上建造和拥有建筑物的权利。HGB可以由外国公司（PT PMA）持有，但不能由外国个人持有。HGB的继承规则与公司结构相关，而非个人继承法。
租赁权（Hak Sewa）： 租赁协议是一种合同权利，而非财产权，因此受合同法而非土地法管辖。租赁权益可以通过租赁协议条款转让给外国继承人，从而避免UUPA的许多限制。
名义持有人安排： 尽管广泛使用，但名义持有人结构（印尼公民代表外国业主持有产权）根据UUPA第26条第2款在法律上无效。名义持有人的死亡会造成无法解决的法律局面，因为印尼名义持有人的继承人根据印尼继承法继承房产，而非外国实际所有人的遗嘱。

印尼承认外国遗嘱，但它们必须满足特定要求才能在印尼资产中执行：

形式要求： 遗嘱必须是书面形式，由立遗嘱人签署，并由两名见证人见证。为了在印尼获得最大执行力，应由印尼公证人准备为公证遗嘱（testament），公证人保留原件并在法律部的中央遗嘱登记处登记。
自书遗嘱： 手写遗嘱在印尼得到承认，但更容易被强制继承人质疑，声称其未正确执行。
外国遗嘱： 有效的澳大利亚遗嘱可能通过遗嘱认证程序在印尼执行，但这需要时间和金钱。印尼法院需要通过总领事馆验证遗嘱的真实性，该过程可能需要6至18个月。
特留份（Legitieme Portie）： 根据BW，某些继承人（合法继承人）有权获得遗产的最低份额，称为特留份。这适用于位于印尼的资产。您的印尼遗嘱不能完全剥夺这些继承人的权利。

如果没有一份处理您印尼资产的有效遗嘱，您的巴厘岛别墅将根据印尼无遗嘱继承规则分配，这可能不符合您的意愿，并且几乎肯定会不利于您的外国继承人。

下表比较了巴厘岛外国别墅业主的三种常见继承情景，显示了基于您的个人情况和规划，法律结果如何截然不同。

情景	业主情况	产权类型	继承结果	税务影响	建议
情景A	澳大利亚独资业主，澳大利亚配偶和子女为受益人	使用权（个人名下）	继承人无法继承。必须在1年内出售，否则失去房产。遗嘱认证可能受到挑战。	印尼遗产税（0–20%，取决于关系）。澳大利亚资本利得税可能适用于视为出售。	通过PT PMA或租赁权进行重组。执行印尼遗嘱。在遗嘱中预先出售给印尼方。
情景B	澳大利亚业主，印尼配偶为受益人	使用权（个人名下）	印尼配偶可以直接继承使用权。澳大利亚子女不能继承使用权，但如果配偶出售，可以继承收益。	配偶的遗产税较低（0%–5%）。子女可能面临更高的现金继承税率。	起草印尼遗嘱，指定配偶为主要继承人。制定最终出售并分配给澳大利亚子女的计划。
情景C	通过PT PMA公司持有的澳大利亚业主	建筑权或使用权（公司名下）	PT PMA的股份根据澳大利亚继承法传给继承人。公司继续持有房产。无需强制出售。	房产本身无需缴纳印尼遗产税。澳大利亚资本利得税可能适用于股份价值。	确保公司章程允许外国持股。在澳大利亚和印尼执行镜像遗嘱。

情景A是澳大利亚别墅买家最常见的情况，也是继承风险最大的情况。一年内的强制出售要求可能导致紧急出售，使您的继承人获得的收益远低于房产的实际价值。

答：如果产权是使用权（Hak Pakai），外国继承人不能直接继承。他们必须在一年内出售房产，否则产权将失效。通过PT PMA公司或租赁权结构持有可以提供更多灵活性。

答：根据印尼民法典，某些继承人（如配偶和子女）有权获得特留份。这意味着即使您的遗嘱另有规定，他们也有权获得遗产的最低份额。这可能会限制您自由分配资产的能力。

答：强烈建议。虽然外国遗嘱可能被承认，但印尼公证遗嘱更易于执行，并可以避免冗长的遗嘱认证程序。它还可以直接解决印尼的强制继承规则。