巴厘岛房产尽职调查：澳大利亚投资者10步清单

自2020年以来，因跳过巴厘岛别墅购买的尽职调查，澳大利亚投资者平均损失了8.5万澳元，用于法律费用、损失定金和修复工程。以下是在你签署任何文件前需要核对的全部内容。

为什么尽职调查对澳大利亚买家不可妥协

巴厘岛房地产的吸引力在澳大利亚投资者中广为流传。10–16%的总收益率、澳元兑印尼盾走弱，以及2025年吸引630万游客的蓬勃旅游业，让这一投资选择十分诱人。但在梦想与现实之间，却隐藏着复杂的印尼土地法、市政分区法规和开发商财务状况，足以让不谨慎的买家深陷其中。

仅在2025年，巴厘岛的澳大利亚领事服务就报告了37起涉及澳大利亚公民的房产纠纷，涉及范围从有争议的租赁权（Hak Sewa）边界到导致别墅无法投保的伪造建筑许可证。几乎每起案例的共同点都是在签署前进行的尽职调查不足。

这份10步清单专为在巴厘岛房产市场中的澳大利亚投资者设计。每一步都包括现实的费用（以澳元计）和时间安排，让你在律师打开文件前清楚自己需要承诺什么。

澳大利亚投资者尽职调查10步清单

下表总结了每项步骤、所需费用及预计时间。每个项目在下方有详细说明。

#	尽职调查步骤	说明	费用（澳元）	时间安排
1	权属调查（SHM/SHGB/SHP）	在国家土地局（BPN）核实土地证书真实性。确认产权为所有权（SHM）或租赁权（SHGB/SHP），且注册业主与卖家一致。	350–650澳元	5–10个工作日
2	分区与土地用途核查	确认分区允许的用途（别墅、酒店、住宅）。核查空间规划（RDTR）中关于建筑覆盖率、退线及高度限制的规定。	200–400澳元	3–7个工作日
3	建筑许可证（PBG及SLF）验证	核实现有建筑持有有效的建筑许可证（PBG）和功能合格证书（SLF）。检查是否存在未经批准的扩建或翻新。	300–500澳元	5–10个工作日
4	开发商背景调查	在公司注册局（AHU）查询，检查已完成项目的记录、诉讼历史及公司架构。核实董事身份。	400–700澳元	5–8个工作日
5	开发商财务审计	审查开发商的财务报表、债务义务及未偿负债。检查是否存在破产申请或重大诉讼。	800–1,500澳元	7–14个工作日
6	租赁协议法律审核	聘请公证人（notaris）审核租赁权（Hak Sewa）或买卖协议。检查阶梯式租金条款、续约选项、争议解决及不可抗力条款。	500–1,000澳元	3–7个工作日
7	实地现场检查	与合格建筑检查员一同进行现场检查。检查结构完整性、排水、屋顶状况、电气、管道及虫害损坏。	350–600澳元	1–2个工作日
8	环境与灾害评估	检查洪水区地图、滑坡风险、靠近断层线的距离及土壤稳定性。对靠近河流或悬崖边缘的房产至关重要。	250–450澳元	5–10个工作日
9	未缴水电费与税费核查	确认该房产无未缴的土地与建筑税（PBB）、电费（PLN）或水费（PDAM）债务。	150–300澳元	2–5个工作日
10	IMB转PBG状态核查	较老的房产可能仍持有旧建筑许可证（IMB）。确认已根据2021年《就业创造法》（Cipta Kerja）规定完成向PBG的转换。	200–400澳元	3–7个工作日

尽职调查总预估费用：全部10步共3,500–6,500澳元。 总时间安排：若步骤尽可能并行进行，需4–8周。

第一步：在国家土地局进行权属调查

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