2026年上半年回顾：下半年的基础

在展望未来之前，我们首先明确当前状况。2026年上半年是一个调整和巩固的时期：

房产价格：在2024-2025年调整后趋于稳定。主要走廊（Beraban、Pererenan、Uluwatu）价格持平或上涨3-5%。次级地段（Canggu较偏远区域、Ubud北部）小幅下跌2-4%。
交易量：较2025年上半年增长12%，得益于监管明确（PP 28/2025）和买家信心增强。新加坡买家群体同比增长25%。
租金回报率：豪华板块的总收益率略有压缩（从10-12%降至9-11%），因为购房价格上涨超过租金增长。中端市场收益率稳定在8-10%。
监管环境：PP 28/2025全面实施，明确了Hak Pakai（使用权）期限和外资持有路径。Badung和Gianyar的当地Perda（区域法规）正在更新。
基础设施：机场扩建计划已确认。轻轨可行性研究已完成。两个项目都有明确的时间表（见下文）。

市场指标：2026年上半年 vs 2026年下半年预测

下表比较了2026年上半年（实际/预估）的关键市场指标与我们2026年下半年的预测：

市场指标	2026年上半年（实际/预估）	2026年下半年（预测）	趋势
房产价格增长（主要走廊）	+3–5%	+5–8%	📈 加速增长
房产价格增长（次级区域）	−2–4%	0–+3%	📈 稳定回升
交易量（同比增长）	+12%	+15–20%	📈 增加
总租金收益率（豪华、主要区域）	9–11%	8.5–10%	📉 轻微压缩
总租金收益率（中端市场）	8–10%	8–10.5%	➡️ 稳定
新加坡买家占比	25%	28–30%	📈 增长
澳大利亚买家占比	35%	32–35%	➡️ 稳定/下降
新增供应（进入市场的别墅）	+8%	+10–12%	📈 增加
平均挂牌天数（转售）	180天	150–170天	📈 改善
基础设施影响	低（规划阶段）	中等（破土动工阶段）	📈 增加
监管不确定性指数	中等（PP 28后稳定期）	低（透明度提高）	📈 积极
外国买家信心	中等积极	积极	📈 改善

来源：Pertama Property交易数据、BPN注册数据、巴厘岛房地产经纪调查（2026年第一季度）以及政府基础设施项目时间表。

两个基础设施项目主导了巴厘岛房产2026年下半年的前景：

经过多年的可行性研究和政治辩论，巴厘岛轻轨项目已通过最终审批，开工时间确认为2026年第三季度。首段12.5公里的线路将连接Ngurah Rai国际机场与Seminyak附近的Central Parkir区域，规划设有四个车站。

这对房产意味着什么：

直接影响：计划车站周边1公里内的房产已经出现8-12%的价格溢价，因为买家预期交通便利性提升。随着施工开始，这一效应将进一步加强。
中期（2026-2028年）：机场与Seminyak/Kuta之间的走廊将加速发展。预计到2028年，公共交通导向开发（TOD）区域的土地价值将比市场平均水平高出20-30%。
地理转变：以前被认为「离机场太远」的区域——如Canggu北部（Pererenan、Seseh）——变得更容易到达。轻轨南部走廊有效扩大了游客和居民的通行半径，使更广泛地理区域的别墅需求受益。
值得关注的房产类型：轻轨车站附近的混合用途开发项目、公寓/共管公寓单元（巴厘岛新兴趋势）以及面向交通导向型游客的服务式住宅。

期待已久的机场扩建项目，包括新建航站楼和跑道升级，将年客运能力从2400万提升至4000万人次，预计将在2026年第三季度末获得最终资金批准，并于2027年第一季度开始施工。

这对房产意味着什么：

需求驱动力：客运能力的提升直接转化为更高的旅游人数。每增加一百万旅客，将产生约200-300个额外住宿单元（酒店、别墅、民宿）的需求，支撑全岛的入住率。
南部走廊：沿机场至Uluwatu走廊的区域（Jimbaran、Pecatu、Ungasan）将从机场通达性改善以及相关的机场商业区开发中获益最多。
土地储备：机构投资者和开发商已经在机场扩建区附近收购土地，尤其是在Tuban和Jimbaran地区，预期商业和酒店业的发展。

虽然轻轨和机场占据头条，但其他几个项目也将影响2026年下半年的房产市场：