随着通货膨胀、高利率和结构性低效侵蚀国内房地产回报，澳大利亚投资者正悄悄地重新配置资本。他们越来越多地转向巴厘岛高绩效的酒店业，那里的收益率更高，风险更低，执行也更可靠。

随着投资者贷款利率超过 6.4%，而澳大利亚储备银行的现金利率达到 12 年来的最高点 4.35%，从风险调整后的角度来看，澳大利亚的住房市场越来越难以证明其合理性。根据 CoreLogic 2024 年租赁业绩指数，自 2021 年以来，建筑成本已飙升超过 30%（ABS 建筑价格指数），而主要城市的平均总租金收益率仅为 2.9% 至 3.4%。

“在澳大利亚，收益率数字通常是总收益，并且具有严重的误导性，”Pertama Property Development 的 Andrew Clements 表示。“一旦您考虑到印花税、利息偿还、资本支出、维护、折旧、空置和资本利得税，许多投资者就会发现自己处于负现金流的境地。”

巴厘岛酒店资产提供卓越的收益率

与此形成鲜明对比的是，巴厘岛最大、获奖最多的开发商 Pertama Property Development，在其运营投资组合中提供高达 22% 的稳定总收益率，保守的净收入预测在 10% 至 12% 之间。这些结果基于保守的假设：适度的入住率、稳定的每晚价格以及与 Savills 和 Knight Frank 的历史地价数据一致的增长。

“水明漾仍然是巴厘岛供应最受限制、最紧俏的地区，”Clements 说。“十多年来，那里没有新建国际品牌豪华酒店。与此同时，850 万国际游客和 2000 万国内游客持续推动需求，但土地稀缺和分区法规阻止了新的大规模供应。这种稀缺性支撑了长期的定价能力。”

Pertama 不是投机性的期房开发商。该公司拥有超过 1.63 亿美元的活跃项目，涵盖别墅、度假村和品牌住宅，所有项目均在建设中且已全额资助，无需预售，现已成为巴厘岛最大的私人房地产开发商。每个项目都已启动，并由 200 多人的内部团队提供支持，负责从法律结构到客户服务的所有事务。

澳大利亚房地产市场面临严峻挑战

与澳大利亚相比，这是一个显著的区别。澳大利亚的建筑行业破产率在 2024 财年达到 20 年来的最高点（ASIC），新的合规负担迫使房东进行昂贵的升级。与此同时，澳大利亚各郊区持续的土地开发正在抑制长期价格增长。

在巴厘岛，基本面正在逆转。得益于旅游业复苏、基础设施增长和土地稀缺，水明漾的土地年增值幅度为 13-18%。印度尼西亚的亲投资者环境、改进的签证计划以及外国租赁权的监管清晰度，为离岸资本提供了日益稳定的基础。

税收优惠和入门级投资机会

税收优惠进一步增加了优势。澳大利亚投资者面临高达 47% 的资本利得税，而通过外资 PT PMA 结构化的巴厘岛投资，净公司所得税税率低至 10%。得益于印度尼西亚-澳大利亚双重征税协定（DTA），投资者还可以避免双重征税，通过信托或 SMSF 投资还可获得额外的好处。

通过 Pertama 入门的投资起价仅为 230,000 美元，而部分入门级投资头寸仅为 55,000 美元，每项都提供了约 12.8% 的有吸引力的预测净回报。

“这不是关于购买度假屋。这是关于结构化的现金流、强大的税收协同作用以及在根本上供不应求的市场中实现长期资本安全，”Clements 说。

部分所有权：降低离岸回报风险的途径

对于那些在国内市场难以进入的澳大利亚人来说，这代表着一个重大的转变。虽然 55,000 美元可能仅够支付澳大利亚地区性公寓的定金，但同样的金额却可以获得专业管理的豪华酒店的部分所有权，并附带年度使用权和被动收入流，其表现优于主要资本城市中成本高出四倍以上的投资。

部分所有权是一种合法结构的共同所有权模式，通常在外资 PT PMA 下进行，使每位投资者在酒店资产中拥有股权。这包括被动收入分配、分摊运营成本以及根据股份类别每年享受房产几周的权利。

PropertyBuzz Australia（2024 年）指出，寻求较低运营风险和交付确定性的投资者越来越青睐部分所有权模式。Pertama 的模式将项目融资、法律结构和客户服务整合在一个屋檐下，消除了对第三方依赖，并提高了执行可靠性，这是离岸投资决策中的两个关键因素。

Clements 指出，“这为所有级别的精明投资者提供了一个绝佳的机会，让他们能够进入巴厘岛利润丰厚的房地产投资领域，无论是通过现金、股权还是 SMSF。”

了解离岸投资的风险

虽然巴厘岛的上涨潜力引人注目，但并非没有权衡。与澳大利亚不同，外国投资者在从租赁权中释放房产权益方面可能面临限制，交易通常涉及不同的法律体系、语言和监管流程。货币波动、有限的杠杆选择和长期流动性都是必须仔细权衡的因素。

一如既往，成功的离岸投资取决于与一支了解机遇和风险的团队合作。

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