随着通货膨胀、高利率和结构性低效侵蚀国内房地产回报，澳大利亚投资者正在悄然重新配置资金。他们越来越多地转向巴厘岛的高性能酒店行业，在这里收益更高、风险更低、执行更可靠。

澳大利亚的投资者借贷利率超过6.4%，而澳联储的现金利率则达到12年来的4.35%的高点，使得澳大利亚的住房市场在风险调整基础上变得更难以支持。据CoreLogic的2024年租赁表现指数，2021年以来建筑成本激增超过30%，而主要城市的平均毛租赁收益率仅为2.9%至3.4%。

“在澳大利亚，收益数字通常是毛额且极具误导性，” Pertama Property Development的Andrew Clements表示。“一旦考虑到印花税、利息偿还、资本支出、维护、折旧、空置率和资本利得税，许多投资者发现自己处于负现金流状态。”

巴厘岛酒店资产提供优越收益

相比之下，巴厘岛规模最大且获奖最多的开发商Pertama Property Development提供的毛收益率可达22%，而保守的净收入预测则在其运营投资组合中介于10%和12%之间。这些结果基于保守假设：适度的入住率、稳定的夜间价格以及与Savills和Knight Frank历史土地价值数据保持一致的增长。

“塞米亚克仍然是巴厘岛供应受限的最紧俏区域，” Clements表示。“在过去12年中，这里没有开发过新国际品牌的奢华酒店。与此同时，850万国际游客和2000万国内游客持续推动需求，但土地稀缺和分区法则阻碍新的大规模供应。这种稀缺性支撑了长期价格权力。”

Pertama不是一家投机性开发商。其在建的超过1.63亿美元的项目涵盖别墅、度假村和品牌住宅，均已全额融资且未进行预售，现已成为巴厘岛最大私营房地产开发商。每个项目均在开展中，背靠200多人的内部团队，负责从法律结构到客户服务的一切。

澳大利亚房地产市场面临日益挑战

与澳大利亚相比，这显著有别，澳大利亚建筑行业的破产率在2024财年达到20年来的最高点（ASIC），新的合规负担迫使房东进行高成本升级。同时，澳大利亚郊区的持续土地释放抑制了长期价格增长。

在巴厘岛，基本面正在逆转。塞米亚克的土地年增值率在13%至18%之间，动力来自旅游复苏、基础设施建设和土地稀缺。印度尼西亚的亲投资环境、增强的签证计划和外资租赁的监管明确性为境外资本创造了日益稳定的基础。

税收优惠和入门级投资机会

税收优惠进一步改变了游戏规则。澳大利亚投资者面临高达47%的资本利得税，而在外企结构下的巴厘岛投资所缴纳的净公司收入税率最低可达10%。由于印度尼西亚与澳大利亚的双重征税协议（DTA），投资者还可避免双重征税，通过信托或自管退休金基金投资时还可享受额外福利。

Pertama的入门级投资仅需23万美元，部分投资的起始位置仅为5.5万美元，每项投资预计提供约12.8%的诱人净回报。

“这不是在购买度假屋。它是结构化现金流、强大的税收对接和在一个根本上供应不足的市场中的长期资本安全，” Clements表示。

部分所有权：更低风险的境外回报之路

对于挣扎于国内市场的澳大利亚人来说，这代表了重大转变。虽然5.5万美元可能仅够支付澳大利亚地区公寓的定金，但同样的金额则提供了进入一家专业管理奢华酒店的部分所有权机会，附带年度使用权和被动收入流，其表现超过了投资于成本超过四倍的主要城市。

部分所有权是一种法律结构的共同拥有模式，通常在外资控制的PT PMA下进行，赋予每个投资者在酒店资产中的股份。这包括被动收入分配、共享运营成本，以及根据股份类别每年享有几周物业使用权。

PropertyBuzz Australia（2024）指出，部分所有权模型正日益受到投资者青睐，寻求更低的运营风险和交付确定性。Pertama的模式将项目资金、法律结构和客户服务整合在一个屋檐下，消除了对第三方的依赖，提高了执行可靠性，这是境外投资决策中的两个关键因素。

Clements指出，“这为各类聪明投资者提供了进入巴厘岛高度盈利的房地产投资市场的绝佳机会，无论是通过现金、股权还是自管退休金基金。”

了解境外投资的风险

尽管巴厘岛的上行空间令人信服，但并非没有权衡。与澳大利亚不同，外国投资者在释放租赁持有的物业权益时可能会面临限制，且交易通常涉及不同的法律体系、语言和监管流程。货币波动、杠杆选择有限和长期流动性都是必须仔细衡量的因素。

一如既往，成功的境外投资取决于与一支了解机会和风险的团队合作。

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