发布日期：2026年6月16日 | 来源：Pertama Property

澳大利亚人对巴厘岛房产的兴趣从未如此高涨。随着珀斯、悉尼、墨尔本和布里斯班直飞航班的开通，澳元对印尼盾的有利汇率，以及让悉尼和墨尔本房价相形见绌的价格，难怪2026年会有更多澳大利亚人考虑在巴厘岛置业。

但有一个问题——而且是大问题。外国人不能直接在印度尼西亚购买永久产权土地。澳大利亚买家可用的法律结构与国内习惯的截然不同，一旦选错，代价可能非常高昂。

本指南以通俗易懂的方式解析巴厘岛租赁产权 vs 永久产权，并附以澳元实际数字，帮助您根据目标、预算和时间规划选择最适合的产权结构。

为什么巴厘岛租赁产权 vs 永久产权这个问题至关重要

根据印度尼西亚法律，永久产权（Hak Milik）仅限印度尼西亚公民拥有。这并非漏洞或技术问题，而是宪法规定。任何签证、居留身份或谈判都无法改变这一事实。

因此，当澳大利亚买家询问巴厘岛租赁产权 vs 永久产权时，真正的问题是：哪种法律结构能在安全性、灵活性和回报方面最适合我的情况？

答案取决于您计划如何使用该房产。是家庭度假屋？长期退休养老地？还是通过Airbnb出租的短期投资？每种用途对应不同的产权结构，选择不当可能让您损失数十万澳元。

什么是巴厘岛租赁产权房产？

租赁产权（Hak Sewa）是澳大利亚买家最常见的产权结构。简单来说，您购买的是在固定期限内（通常为25至50年）使用房产（包括其上建筑物）的权利。租赁期结束后，产权归还给印度尼西亚土地所有者（出租人）。

这与租房不同。租赁协议是具有法律约束力、经公证并在印度尼西亚国家土地局（BPN）登记的合同。在租赁期内，您对房产拥有排他性权利，多数情况下可以转租、翻新，甚至将剩余租期转售给其他买家。

巴厘岛的租赁产权房产价格远低于同等永久产权房产。以下是2026年市场状况：

典型巴厘岛租赁产权房产价格（澳元）
房产类型	位置	租赁期限	价格范围（澳元）	年均成本
两卧室别墅	仓古	25年	$180,000 – $280,000	$7,200 – $11,200
三卧室别墅	水明漾	30年	$300,000 – $450,000	$10,000 – $15,000
一卧室公寓	沙努尔	25年	$120,000 – $190,000	$4,800 – $7,600
豪华四卧室别墅	乌鲁瓦图	30年	$550,000 – $850,000	$18,300 – $28,300