巴厘岛房地产市场在 2026 年 6 月升温：交易量同比增长 18%

巴厘岛的房地产市场在 2026 年 6 月继续保持上升趋势，所有关键指标均录得显著增长。与 2025 年 6 月相比，交易量飙升了 18%，而水明漾和长谷等黄金地段的平均别墅价格则实现了两位数的年增长。本月的市场数据描绘出一个日趋成熟的市场景象，该市场日益受到国际资本和优质永久产权土地短缺的推动。

下文将为您详细解读总体数据、各区域表现、外国买家趋势以及未来几个月的市场预期。

关键市场指标：2026 年 6 月 vs 2026 年 5 月 vs 2025 年 6 月

指标	2026 年 6 月	2026 年 5 月	2025 年 6 月	环比变化	同比变化
总交易量	487	452	413	+7.7%	+17.9%
平均别墅价格（澳元）	1,280,000 澳元	1,245,000 澳元	1,120,000 澳元	+2.8%	+14.3%
新增挂牌量	312	289	265	+8.0%	+17.7%
平均挂牌天数	68	74	89	-8.1%	-23.6%
外国买家占比	42%	39%	35%	+3 个百分点	+7 个百分点
每平方米中位价（澳元）	4,850 澳元	4,720 澳元	4,150 澳元	+2.8%	+16.9%
豪华市场（>200 万澳元）	73 笔交易	64 笔交易	51 笔交易	+14.1%	+43.1%

来源：Pertama Property 市场研究，2026 年 6 月。数据汇编自公证记录、MLS 挂牌信息和经核实的巴厘岛主要住宅市场的中介交易。

各地区价格变动

2026 年 6 月的价格增长在地理上具有广泛基础，尽管优质沿海地区的表现继续优于内陆市场。

水明漾及佩提腾吉特

水明漾-佩提腾吉特走廊地带的平均别墅价格上涨至 185 万澳元，环比上涨 4.5%，同比上涨 18%。有限的土地供应以及来自澳大利亚和欧洲买家的强劲需求，持续给价格带来上行压力。目前，该地区的租赁产权土地每年每平方米溢价高达 1,200 澳元。

长谷及贝拉瓦

长谷的别墅市场在 6 月均价为 142 万澳元，环比上涨 3.2%。贝拉瓦和巴图博隆的新建精品项目销售迅速，其中多个项目在完工前实现了 70% 的预售去化率。该地区仍然是 30 至 45 岁数字游民投资者的首选。

乌布及吉安雅

乌布以健康养生为特色的地产板块价格稳步上涨，平均别墅价格攀升至 89 万澳元。在该地区，具有可持续特色的生态豪华别墅比标准建筑享有 15% 至 20% 的溢价。

布基半岛（乌鲁瓦图、冰谷、巴东巴东）

布基半岛继续保持强劲势头，平均价格达到 165 万澳元。仅 6 月份，悬崖边的豪华市场（300 万澳元以上）就录得了七笔交易，这是自 2023 年以来的最高月度数据。

沙努尔及东海岸

6 月份，沙努尔成为一匹黑马，交易量同比增长 22%。平均价格上涨至 75 万澳元，成为首次在巴厘岛投资房产者的理想切入点。

外国买家活动

2026 年 6 月，外国买家占所有交易的 42%，高于一年前的 35%。澳大利亚买家仍然是最大的群体，占外国购买量的 38%，其次是来自英国（14%）、新加坡（11%）、德国（8%）和中国（7%）的买家。

2025 年底推出的第二家园签证已成为明显的催化剂。截至 2026 年 6 月，已有 156 份与巴厘岛购房直接相关的申请获得批准。该签证允许符合条件的外国投资者在印尼居住 5 至 10 年，消除了此前因居留问题而犹豫不决的买家的一个关键障碍。

值得注意的是，6 月份 67% 的外国购买是通过 PT PMA 公司结构进行的，这反映出买家对我们配套文章中讨论的 PT PMA 与个人所有权的税务和债务优势的认识日益提高。

新增挂牌量与供应动态

6 月份新增挂牌量达到 312 套，比 5 月份增长 8%，比 2025 年 6 月增长 17.7%。然而，质量结构发生了变化：低于 50 万澳元的入门级挂牌量同比下降了 12%，而超过 200 万澳元的豪华挂牌量则增加了 34%。这种分化反映了开发商专注于高利润项目，以及沿海 10 公里范围内经济适用的永久产权土地供应日益减少。

2026 年 6 月，巴厘岛的建筑成本同比上涨约 8%，原因是进口材料价格上涨和技术工人短缺。这导致新建别墅（尤其是豪华市场）的要价上涨。

2026 年第三季度展望

我们预计目前的势头将持续到第三季度，全球利率上升带来的潜在阻力将被外国买家寻求通过巴厘岛硬资产对冲通胀的持续强劲需求部分抵消。值得关注的主要风险是即将举行的印尼地方选举，这可能导致 9 月份交易短暂放缓，因为买家将采取观望态度。

如需在当前市场获得关于巴厘岛房地产投资的个性化建议，请联系 Pertama Property 团队进行咨询。

常见问题解答

1. 现在是购买巴厘岛房产的好时机吗？

是的——2026 年 6 月的数据显示出强劲的价格升值和不断增长的外国买家活动。但是，买家应策略性行动，因为沿海地区的优质永久产权土地正变得越来越稀缺。与像 Pertama Property 这样的知名机构合作，可以确保您接触到非公开市场的机会。

2. 巴厘岛哪个区域的房产投资回报最佳？

长谷和水明漾目前在资本增值方面领先，而沙努尔和乌布则提供具有吸引力的切入点，租金收益率较高（毛收益率 8% 至 12%）。布基半岛最适合高端豪华投资。

3. 外国买家在巴厘岛的购房流程是怎样的？

外国人可以直接购买租赁产权房产，或通过 PT PMA 公司持有永久产权土地。获得第二家园签证简化了合格投资者的购房流程。我们的 PT PMA 指南详细介绍了公司拥有权的途径。

4. 在巴厘岛购买一栋别墅的最低预算是多少？

位置良好的一栋体面的租赁产权别墅起价大约为 35 万至 50 万澳元。对于通过 PT PMA 购买永久产权土地，预算至少需要 60 万至 80 万澳元，包括设立成本。

5. 巴厘岛的房价预计会继续上涨吗？

根据当前趋势——供应有限、国际需求强劲以及支持性的签证政策——预计到 2027 年，黄金地段的房价每年将升值 10% 至 15%。

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