条约下的资本利得税处理同样重要。第13条规定，不动产转让产生的资本收益应在不动产所在国征税。对于出售其巴厘岛别墅的加拿大投资者而言，该收益因此需在印度尼西亚纳税，适用印尼的资本利得税规定——目前为对总销售价格征收5%的最终预扣税，根据所有权结构可享受某些扣除。加拿大投资者随后可在申报加拿大资本利得税时，就已缴纳的印尼税款申请外国税收抵免。加拿大税务局允许用此抵免额抵消同一笔处置所得的加拿大资本利得税，任何超额抵免额可结转最多七年。加拿大投资者应注意，根据2024年联邦预算，加拿大资本利得的计入率已调整为超过25万加元部分的66.67%，这使得外国税收抵免机制对于高价值别墅处置尤为有价值。

加拿大印度尼西亚税务条约巴厘岛房地产投资 — 巴厘岛豪华别墅 - Pertama Property

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根据2022年《综合就业法》，外国人可直接拥有的使用权（Hak Pakai）是最新的选择，自2024年以来已被越来越多的加拿大买家采用。使用权授予最初30年、可再续签30年的占用和使用土地的权利，并可直接以外国人名义登记，无需通过公司载体。对于加拿大投资者而言，使用权简化了加拿大税务申报状况，因为房产由个人直接持有而非通过公司实体，从而消除了股息税层级。与PT PMA股份转让相比，使用权也更容易遗赠给继承人，这可以简化加拿大的遗产规划。然而，使用权仅适用于住宅用途，不能用于带有显著现场酒店服务的商业租赁别墅，这限制了其对某些投资策略的适用性。加拿大投资者在选择最合适的载体前，应针对其具体的投资目标审视巴厘岛房地产的节税所有权结构。

与许多其他国籍的人相比，加拿大人可以受益于相对简便的印度尼西亚签证访问。对于房产投资者，主要有三种签证途径。B211A访问签证提供初始60天的停留期，可延长至180天，适用于初步的房产考察和购买谈判。B211A签证费用约为300至500澳元（含中介处理费），符合条件的加拿大护照持有者可通过印度尼西亚的落地签门户网站在线申请，以用于旅游目的。

作为更广泛经济改革方案的一部分，印度尼西亚政府于2024年底推出的新版第二家园签证，专为房产投资者设计。它为在印度尼西亚购买价值至少35万澳元（按当前汇率约合31.5万加元）别墅或公寓的外国人提供五至十年的居留许可。第二家园签证对加拿大投资者尤其具有吸引力，因为它无需当地担保人，允许签证持有人为外国雇主远程工作，并为投资者及其直系亲属提供了明确的长期居留途径。第二家园签证的申请费用约为：五年期许可2500澳元，十年期许可4500澳元，另加1500至3000澳元的法律和中介费。详细了解2026年面向房产买家的数字游民签证和第二家园签证选项，对于计划在巴厘岛购置房产的加拿大投资者来说是必不可少的读物。

加拿大买家所需的尽职调查比澳大利亚买家更为广泛，因为加拿大银行和金融机构不太熟悉印度尼西亚的房产文件，使得融资和保险核实更加复杂。全面的尽职调查流程应包括：产权证书核实、分区合规性检查、建筑许可证（PBG/SLF）验证、产权负担和留置权搜索、卖方身份核实，以及由印度尼西亚公证人审查租赁协议。由信誉良好的印度尼西亚律师事务所提供的专业尽职调查服务费用，根据交易复杂程度从3000至8000澳元不等。在委托律师事务所进行尽职调查之前，透彻了解外国买家在巴厘岛的租赁权与永久产权选项是基础工作。

对于加拿大投资者来说，为购买巴厘岛别墅融资比澳大利亚投资者更具挑战性，因为加拿大银行不提供由印度尼西亚房地产担保的抵押贷款产品。实际的融资选项仅限于三种来源。第一种是印度尼西亚银行系统：少数印度尼西亚银行，包括曼迪利银行和中亚银行，向外国人提供用于购买使用权的抵押贷款产品，通常可融资购买价格的50%至60%，年利率为9%至12%。然而，这些产品通常仅限于使用权产权，不适用于租赁权或PT PMA结构。

过去三年中，加拿大投资者已成为巴厘岛豪华别墅市场日益增长的力量，其驱动力来自有利的汇率动态、加拿大过热的国内房地产市场，以及通过数字平台和分时所有权模式使东南亚房地产日益可及的趋势。虽然澳大利亚人仍然是巴厘岛最主要的外国买家群体，约占2025年所有外国别墅购买的35%，但加拿大买家现在估计占交易量的7%至9%——这一份额自2022年以来已翻了一番。对于考虑投资巴厘岛房地产的加拿大投资者而言，加拿大-印度尼西亚双重征税协定的交叉运用、将加元兑换为澳元以进行以澳元计价交易的实际操作，以及应对印度尼西亚的外国人所有权法规，形成了一条与澳大利亚买家体验显著不同的独特购买路径。

在过去五年中，巴厘岛黄金地段别墅的资本增值平均为每年8%至12%，超过了加拿大房地产协会全国主要市场平均约4%至6%的年增值率。当来自

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