当澳大利亚和国际买家考虑在巴厘岛购房时，最常问的问题之一就是他们能否在印尼获得抵押贷款。简短的回答是肯定的——但条件与你在澳大利亚、英国或美国所习惯的截然不同。

直到最近，外国公民几乎无法获得印尼银行的抵押贷款。标准的融资方式是开发商分期付款计划：首付30%至50%，余额在施工期间支付，最终款项在交房时结清。银行贷款仅限印尼公民使用。

这种情况在2025年6月发生了变化，当时Permata银行推出了印尼首个专门针对外籍人士的抵押贷款计划（Permata KPR iB IMT WNA），为外国居民通过正规银行系统融资购置房产打开了大门。其他银行也随之跟进，截至2026年年中，多家印尼贷款机构向符合条件的外国公民提供抵押贷款产品——但标准依然严格，首付比例更高，贷款期限比本地人更短。

这份2026年指南涵盖了哪些银行向外国人提供贷款、贷款价值比（LTV）和利率预期、所需文件要求，以及作为外国公民在印尼为购房融资的实际现实情况。

银行对比表：2026年印尼外籍人士抵押贷款

下表对比了目前向外国公民提供抵押贷款产品的四家主要印尼银行。每个项目都有不同的资格标准、LTV上限和利率结构。建议向多家银行申请以比较条款，因为利率和批准条件因个人情况和房产类型而异。

逐行详细分析

Permata银行 —— 印尼首个外籍人士抵押贷款

Permata银行的KPR iB IMT WNA于2025年6月推出，是一款里程碑式的产品。作为印尼首个专门针对外籍人士的抵押贷款计划，它标志着银行部门对外国借款人态度的转变。该产品采用伊斯兰教法（伊斯兰金融）原则构建，使用成本加利润（murabahah）结构而非传统利息。这使得它对寻求符合道德规范的融资的买家特别有吸引力。

该计划要求房产最低价值为20亿印尼盾（约合20万澳元），LTV最高60%，最长期限20年。申请人必须持有有效的KITAS或KITAP，并证明每月最低净收入为2500万印尼盾。伊斯兰结构意味着银行购买房产，然后以约定的利润率卖给你，付款分摊到贷款期限中。

印尼联邦银行

印尼联邦银行多年来一直为外籍客户提供服务，尽管他们的抵押贷款产品不像Permata那样正式被指定为“外籍人士”计划。他们为合格的外国借款人提供高达60%至70%的LTV比例，贷款期限上限为10年——远低于Permata的20年上限。利率在10%至13%之间。

印尼联邦银行要求在印尼符合条件的私营部门职位上连续工作至少两年，并且房产必须以SHGB（建筑使用权证书）产权持有。该银行对住宅房产的最高贷款金额为150亿印尼盾。

J Trust银行

J Trust银行为外国借款人提供一些最灵活的条款，LTV比例为60%至70%，期限最长30年（但受KITAS/KITAP有效期限制），整个申请过程提供英语服务。最低房产价值为10亿印尼盾（约合10万澳元），使其成为入门级购房最实惠的选择。利率范围为10%至14%。J Trust要求员工至少有两年的工作经历，企业家则需要三年。

汇丰印尼卓越理财抵押贷款

汇丰印尼向外国公民提供抵押贷款融资，但仅限于现有的卓越理财客户（要求最低存款10亿印尼盾或等值外币）。LTV比例较低，为50%至65%，最低房产价值门槛为30亿印尼盾（30万澳元+），将这款产品定位于市场高端。利率在10%至14%之间，期限最长15年。汇丰的优势在于其全球业务：卓越理财客户可以在多个司法管辖区管理贷款，这对经常旅行或在印尼境外持有账户的借款人非常有用。

银行	项目名称	LTV（最高）	利率	最低房产价值	期限（最长）	关键要求
Permata银行	KPR iB IMT WNA	60%	9%至11%（伊斯兰）	20亿印尼盾	20年	KITAS/KITAP，月收入至少2500万印尼盾
印尼联邦银行	外籍人士KPR	60%至70%	10%至13%	15亿印尼盾	10年	在印尼工作2年以上，SHGB产权
J Trust银行	外籍人士KPR	60%至70%	10%至14%	10亿印尼盾	30年	KITAS/KITAP，英语服务
汇丰印尼	卓越理财抵押贷款	50%至65%	10%至14%	30亿印尼盾	15年	卓越理财客户，逐案审批

注意：所示利率为2026年6月的指示性范围。实际利率取决于个人申请人情况、贷款金额、房产类型以及申请时银行的现行利率。符合伊斯兰教法的融资（Permata KPR iB使用）将贷款构建为成本加利润或减价购房协议，而非传统的有息贷款。

外国人真的符合资格吗？

核心信息是谨慎乐观。是的，几家印尼银行现在接受外国人的抵押贷款申请——这是与2024年之前环境相比有意义的转变——但批准的门槛比公民更高。

最重要的前提条件是居留身份。你必须持有有效的KITAS（临时居留许可）或KITAP（永久居留许可），并且在申请时剩余有效期至少一年。旅游签证、落地签证和社会访问签证不被接受。银行希望借款人在印尼合法居住，并能证明稳定、本地来源的收入。

最低收入门槛设定为每月2000万至2500万印尼盾（约合2000至2500澳元），大多数银行要求在印尼连续工作至少两年。自雇申请人需要提供四年的业务运营记录、经审计的财务报表和有效的营业执照（Akta PT、SIUP/NIB）。

年龄限制也适用。借款人通常在贷款到期时必须在21岁至55岁之间（自雇专业人士可至65岁），这意味着年龄较大的申请人面临更短的期限，或者可能根本不符合资格。

贷款价值比：你能借多少？

外国借款人的贷款价值比（LTV）范围为50%至70%，意味着你需要支付房产价值30%至50%的首付。具体比例取决于你的居留身份、房产类型（免费持有转为使用权通常比租赁权获得更好的条件）以及银行的个人信用评估。

KITAP持有者通常有资格获得比KITAS持有者（50%至60%）更高的LTV比例（最高70%）。以使用权（Hak Pakai）产权持有的房产，这是外国人拥有的带地房屋的标准结构，通常

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