在巴厘岛购房的真实成本：中介不会告诉你的那些事（2026）

那栋低于40万澳元的别墅看似划算——但如果你把那15%的税费、设立费用和合规成本算进去，中介可不会提醒你。以下是澳大利亚投资者实际支付的费用。

2026年6月15日 · Pertama Property · 2200+ 字

图片：Pedro Lastra / Unsplash

那栋40万澳元的别墅最终花了48万澳元

这是Pertama Property每周都会听到的故事。

一位来自悉尼的澳大利亚投资者在长谷发现了一栋标价38万澳元的三卧别墅。照片完美无瑕——私人泳池、户外生活空间、稻田景观。中介说流程"很简单"。投资者开始想象周末度假和稳定的Airbnb收入。

然后账单开始陆续到来。

BPHTB购置税：1.8万澳元。公证人和PPAT费用：8500澳元。独立法律顾问：4000澳元。PT PMA公司设立：9000澳元。新房购置增值税：4.5万澳元。未来每年合规成本：4500澳元。

在投资者甚至预订首班航班之前，总账单是多少？在购买价格之上，额外支付近10万澳元。

这还远没谈到他们试图出售时会发生什么。

这不是什么恐怖故事——这就是常态。但如果你知道将会发生什么，这些完全是可以管理的。问题是大多数中介，无论是出于无知还是故意，都不会完整列出成本。这篇文章将改变这一点。

澳大利亚的房地产市场透明得令人咋舌。印花税、过户费和中介佣金都是众所周知的项目。将悉尼地址输入计算器，几分钟内就能得到可靠的总成本。

巴厘岛则不同。法律结构不熟悉，税收体系层层叠加，许多成本不仅取决于你买什么，还取决于你怎么买。水明漾的租赁别墅与乌鲁瓦图的PT PMA自有永久产权别墅所涉及的费用截然不同。

根据Global Property Guide的数据，印度尼西亚的买方总成本在购买价格的6.5%到9%之间——但这只是一个保守的基准，假设一切顺利。实际上，首次购房的外国人在支付所有费用后，通常比广告价格多花10%到15%。

让我们详细分析一下这些钱的具体去向。

你在巴厘岛的成本结构完全取决于你使用的所有权工具。没有单一的"购买价格"。只有三种不同的价格标签。

租赁权是外国人在巴厘岛控制房产最简单、最便宜的方式。你实际上是在购买一块并不拥有土地的长租——通常25到30年，有续约选项。

买方总附加成本：2%到4%

对于一栋35万澳元的租赁别墅，你大约需要额外支付7000到1.4万澳元。这是好消息。

坏消息呢？你不拥有土地。租赁期结束时，房产将归还给土地所有者，除非你协商续约，而续约可能费用高昂。此外，据Prestige Property Bali报告，巴厘岛只有25%的租赁协议在国家土地局（BPN）妥善登记，这意味着75%的租赁投资者面临潜在纠纷风险。

如果你持有KITAS或KITAP（印度尼西亚居留许可），你可以以使用权（Hak Pakai）登记房产——这是一种比租赁权更强的产权，是登记在你名下的土地权利。

买方总附加成本：8%到12%

Hak Pakai通常只有在你已经居住在印度尼西亚或计划永久移居时才值得考虑。对于大多数以租金收入为目标的澳大利亚投资者，租赁权或PT PMA更为合理。

设立外资公司（PT PMA）前期成本最高，但提供最强的法律保护、最清晰的税收框架，以及在你实际控制的土地上持有建筑权（HGB，Hak Guna Bangunan）的能力。

买方总附加成本：10%到15%以上

通过PT PMA购买一栋50万澳元的房产，你需要额外支付5万到7.5万澳元的前期费用。这令人清醒——但这为你提供了合法的法律地位、干净的退出机制以及商业运营短期租赁的能力。

关于这些结构的详细比较，