对于首次购买巴厘岛别墅的澳大利亚投资者来说，所有权结构是他们将要做出的最重要的决定。存在三种不同的路径——租赁权、通过PT PMA获得的永久产权，以及越来越罕见的直接使用权（Hak Pakai）——每种路径在成本、期限、控制权和退出策略方面都与资产有着根本不同的关系。理解适合您特定投资目标的巴厘岛房产购买结构，并不是在签约时选择最便宜的选项；而是一个战略决策，决定了别墅是作为流动性投资、生活方式资产还是长期资本运作。搞错这一点是外国投资者在巴厘岛最常见也最昂贵的错误。

巴厘岛房产购买法律文件租赁权 — 巴厘岛豪华别墅 - Pertama Property

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印度尼西亚的土地法根植于1960年的《基本土地法》及其后续修正案，将最高形式的永久产权——Hak Milik——保留给印度尼西亚公民。外国人不能以个人名义在印度尼西亚拥有永久产权土地。这一基本限制决定了外国投资者可用的每一种所有权结构。为适应外资而演变出的变通方案在法律上已经确立、经过充分测试并被广泛使用，但它们带有不同的风险状况、成本结构和监管义务。它们之间的选择取决于投资期限、预期用途、可用资本以及对年度合规负担的接受程度。

租赁权：大多数投资者的默认结构

澳大利亚买家2026年租赁权与永久产权指南

租赁权，或称Hak Sewa，是外国别墅投资者最常用的巴厘岛房产购买结构，原因充分。它简单直接，没有持续的合规负担，并且自然地与7到25年的典型投资期限相吻合。在租赁安排中，外国投资者与持有Hak Milik产权的印度尼西亚土地所有者签订租赁协议。租赁赋予投资者在固定期限内（通常为25到30年，并可选择续期）在土地上建造和经营别墅的权利。投资者支付一笔预付租赁溢价——本质上是土地成本——以及通常象征性的年土地租金。

对于合适的投资者来说，租赁权的经济性很有吸引力。在Canggu或Berawa，优质开发地块的25年期租赁溢价为每平方米450至750澳元，而通过PT PMA结构获取土地的实际成本，在计入公司设立、合规和退出成本后，可能高出40%至60%。对于目标持有期为7到12年、旨在产生租赁收益并在到期前出售租赁权益的投资者，租赁结构在成本、简单性和退出流动性方面提供了最佳匹配。在成熟区域如 10步尽职调查清单 Seminyak、Canggu和Ubud，租赁别墅权益的二级市场活跃，定期通过公证契约进行租赁权转让。

PT PMA：通过外资公司拥有的永久产权

对于寻求长期控制权并希望无限期持有资产——或者至少在公司存续期间持有——的投资者来说，PT PMA结构是外国所有权最安全的巴厘岛房产购买结构。PT PMA是根据印度尼西亚《投资法》设立的外国直接投资公司，可以持有Hak Guna Bangunan产权——即在土地上建造和拥有建筑物的权利——初始期限为30年，可再续期20年。理论上，通过谨慎的法律管理，PT PMA可以通过连续续期持有土地长达80年，使其在实际上相对于固定租赁期限而言几乎是永久性的。

根据现行法规，设立PT PMA的最低发行资本为100亿印尼盾（约95万澳元），但实缴资本要求通常较低，为25亿至50亿印尼盾（24万至47.5万澳元）。公司必须至少有一名印度尼西亚董事和两名股东（其中至少一名可以是外国人）。年度合规要求包括公司税务申报、向BKPM提交投资活动报告，以及超过一定门槛的公司的经审计财务报表。PT PMA的设立成本在法律和公证费用方面为5,000至10,000澳元，年度合规成本包括会计、税务和报告服务，在2,000至4,000澳元之间。对于考虑使用这种巴厘岛房产购买结构来持有多个别墅组合的投资者而言，随着公司维护的固定开销分摊到更多房产上，每项资产的成本效益会越来越高。

Hak Pakai：特定用途的直接产权

Hak Pakai，即使用权，是一条鲜为人知但有效的所有权路径，允许外国个人直接以自己的名义持有产权。Hak Pakai授予的初始期限为30年，可再续期20年，并且仅用于单一住宅。关键限制是，Hak Pakai产权仅授予被归类为住宅用途的土地，不能用于定期向第三方产生租金收入的商业别墅运营。实际上，这使得Hak Pakai适合想要在巴厘岛拥有个人度假屋的外国人，但不适合寻求经营短期租赁业务的投资者。

Hak Pakai的申请过程需要获得国家土地局（BPN）的批准，并包括验证申请人持有有效居留许可、土地正确划为住宅用途以及房产价值在地区规定阈值内。Hak Pakai收购的交易成本相对较低，公证费通常约为交易价值的1%，而相比之下，PT PMA设立和土地收购的综合成本更高。然而，由于无法从Hak Pakai房产中产生商业租金收入，对于绝大多数以购买巴厘岛别墅作为收入来源的澳大利亚投资者来说，它是错误的巴厘岛房产购买结构，

进一步阅读： Investopedia 外国房产规则 · Knight Frank 印尼法律 · ATO 外国投资

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