巴厘岛财产继承：澳大利亚家庭完整指南

发布于2026年6月23日 | 面向澳大利亚物业所有人的法律与财务指南

对于在巴厘岛拥有物业的澳大利亚家庭——目前估计有超过12,000名澳大利亚个人或家庭持有巴厘岛物业权益——继承问题既紧迫又复杂。与澳大利亚不同，在澳大利亚，托伦斯产权制度和完善的遗嘱认证程序使物业继承相对简单；而巴厘岛的物业则属于印度尼西亚的民法框架，其土地权利有独立的法律体系、不同的税收制度以及可能使继承复杂化的文化背景。

挑战进一步加剧，因为大多数澳大利亚巴厘岛别墅业主是通过租赁安排或PT PMA公司结构持有物业，这两种方式都不会根据澳大利亚继承法自动转移给继承人。如果没有适当的规划，一座耗费多年心血购置和开发的巴厘岛别墅可能在业主去世后陷入法律灰色地带多年——让家庭花费数万澳元的法律费用，并可能导致以低于市场价的价格被迫出售。

本指南涵盖澳大利亚家庭巴厘岛物业继承的三个关键维度：印度尼西亚法律要求、澳大利亚税务影响、遗嘱要求及名义持有人风险——所有数据均以澳元为单位提供具体成本。

理解针对外国人持有物业的印度尼西亚继承法

印度尼西亚在继承方面实行双轨法律体系：伊斯兰法（适用于未选择退出该体系的印尼穆斯林）和印度尼西亚民法典（KUHPer，适用于外国人和印尼非穆斯林）。对澳大利亚物业所有人而言，KUHPer管辖继承事务。

印度尼西亚继承法下针对外国人持有物业的关键原则：

法定应继份（Legitieme Portie）：印度尼西亚法律保障特定继承人（配偶和直系后代）的最低继承份额。无论澳大利亚遗嘱如何规定，您不得在印度尼西亚法律下剥夺配偶或子女的继承权。
建筑使用权（HGB）产权：如果您的物业通过持有HGB产权的PT PMA公司持有，则HGB权利可以转移给继承人。然而，继承人必须设立自己的PT PMA或在继承时符合适用的外国人所有权规则。由于HGB产权由公司（而非个人）持有，继承通过股份转让实现。
租赁权：租赁协议（perjanjian sewa menyewa）是合同权利，而非财产权利。大多数租赁协议含有一项条款，规定承租人死亡时租赁终止。若无此类条款，租赁可能可转让给继承人，但这需要出租人同意——且该同意无法保证。
名义持有人安排：通过名义持有人结构（印尼国民代表外国人持有产权）持有的物业在业主去世时极易受冲击。名义持有人的继承人在法律上无义务遵守该安排，且印度尼西亚法院一贯裁定名义持有人协议不可强制执行。这是风险最高的继承情形。

澳大利亚家庭的三种继承情景

巴厘岛物业继承的处理方式很大程度上取决于物业的持有方式。下表概述了澳大利亚家庭最常见的三种情景，及其对应的法律路径、时间线、成本和风险等级。

情景	所有权结构	继承路径	预计时间	预计法律费用（澳元）	风险等级	建议行动
1. PT PMA公司所有权	物业由PT PMA公司持有；澳大利亚业主持有全部股份	顺畅：通过股份转让契约（Akta Pemindahan Saham）将PT PMA股份转让给继承人。继承人成为新股东。需办理公证契约、BKPM通报及税务清算。PT PMA在现有许可证下继续运营。	2–4个月	3,000–6,000澳元	低	确保制定公司遗嘱明确股份转让。指定继任董事。保持公司记录最新（年度税务申报、BKPM报告）。更新股东名册。
2. 个人租赁所有权	物业以个人名义持有长期租赁协议（通常为25+25年）	复杂：需审查租赁协议中的生存/转让条款。继承人必须与出租人（地主）协商接手租赁。出租人可能要求新的租赁条款、更高租金或拒绝转让。根据印度尼西亚法律，合同性质租赁无自动继承权。	4–12个月	4,000–10,000澳元	中–高	在原租赁中要求加入转让契约条款。以两名或以上指定承租人结构租赁（联合租赁并附生存者取得权）。与地主保持良好关系。
3. 名义持有人安排	印尼国民以名义持有人/受托人协议代表澳大利亚业主持有所有权（自由保有产权）	无法律路径：印度尼西亚法律不承认土地所有权的名义持有人/受托人安排。名义持有人的继承人根据印度尼西亚继承法直接继承物业。澳大利亚家庭无法律主张。唯一可能的救济是存在有记录的债务或贷款协议，可据此提起民事索赔追回资金——但无法追回物业本身。	无期限（可能永远无法解决）	10,000–30,000澳元以上（法律行动，几乎必定失败）	危急	立即重组。在业主去世前转换为PT PMA所有权。对于任何巴厘岛物业投资，切勿依赖名义持有人安排。这是本文中最重要的建议。

来源：Pertama Property法律咨询，经印尼公证从业者及澳大利亚跨境遗产规划专家咨询。成本为2026年指示性数据，根据物业价值、地点及复杂程度可能有所变化。

继承巴厘岛物业的澳大利亚税务影响

当澳大利亚居民继承巴厘岛物业（或持有巴厘岛物业的PT PMA股份）时，需考虑以下几项澳大利亚税务事项：

视同处置的资本利得税（CGT）

澳大利亚税法将死者视为在去世前立即按市场价值处置其资产（1997年所得税评估法案下的CGT事件K3）。遗产执行人负责提交死者最终纳税申报并支付任何CGT负债。

然而，存在一项关键减免：如果巴厘岛别墅是死者的主要居所，则可适用CGT主要居所豁免（第118-195条）。对于投资物业，CGT需支付从购置到去世期间产生的资本收益。若物业持有至少12个月，可享受50%的CGT折扣。

继承人获得成本基础重置：继承人未来CGT目的的成本基础为去世当日的市场价值。这意味着如果继承人在继承后不久出售物业，CGT负债极低。

澳大利亚遗产税

澳大利亚已于1979年废除联邦遗产税。就澳大利亚而言，无需缴纳继承税或遗产税。

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