Fehler #1: Die Nominee-Falle – „Ich setze einfach den Namen eines Einheimischen ein“

⚠️ Typische Kosten: AUD 30.000–500.000+ – inklusive Totalverlust der Immobilie

Was es ist: Die Nominee-Vereinbarung ist die am meisten diskutierte – und am meisten missverstandene – Struktur im Immobilienbereich Balis. Ein Ausländer kann in Indonesien nicht direkt Eigentümer von Grundbesitz (SHM – Sertifikat Hak Milik) werden. Daher schlagen manche Makler und Anwälte eine „Nominee“-Regelung vor: Der Grundstückstitel wird auf den Namen eines vertrauenswürdigen indonesischen Bürgers eingetragen, mit einer notariell beglaubigten „Nominee-Vereinbarung“, die besagt, dass der wahre Eigentümer der Ausländer ist.

Warum es gefährlich ist: Im Jahr 2026 wird die Nominee-Struktur aus drei Gründen zunehmend riskant:

Rechtliche Unwirksamkeit: Nach indonesischem Recht ist jede Vereinbarung, die das Verbot des ausländischen Eigentums an Grundbesitz umgeht, von Anfang an nichtig (void ab initio). Das Verfassungsgericht (Mahkamah Konstitusi) hat diesen Grundsatz wiederholt bestätigt. Eine Nominee-Vereinbarung hat vor einem indonesischen Gericht keine rechtliche Grundlage – es handelt sich im Wesentlichen um eine Vereinbarung unter Gentlemen ohne Bindungswirkung.
Durchsetzung der PP 28/2025: Die Regulierungsüberarbeitung der indonesischen Regierung von 2025 (PP 28/2025) hat die Durchsetzung gegen Nominee-Vereinbarungen gezielt verschärft. Die Grundbuchämter (BPN) haben nun erweiterte Befugnisse, um Titel zu untersuchen und zurückzunehmen, die von Nominee-Strukturen gehalten werden, und die Strafen umfassen strafrechtliche Haftung sowohl für den Nominee als auch für den ausländischen Begünstigten.
Realweltliches Scheitern: Wir persönlich kennen Fälle, in denen der indonesische Nominee starb und die Erben sich weigerten, das Eigentum zurückzuübertragen; in denen der Nominee sich scheiden ließ und sein Ehepartner im Vergleich die Hälfte des Eigentums beanspruchte; in denen der Nominee von lokalen Behörden unter Druck gesetzt wurde und die Vereinbarung „gestand“, was zur Rücknahme des Titels führte. In jedem Fall verlor der Ausländer das Eigentum und hatte keine rechtlichen Mittel.

✅ Die Lösung: Verwenden Sie legale ausländische Titelstrukturen. Ab 2026 hat die indonesische Regierung klargestellt, dass Ausländer folgende Rechte halten können:

Hak Pakai (Nutzungsrecht): Der primäre Titel für ausländische Privatpersonen. Gültig für 30 Jahre, verlängerbar um 20, dann erneuerbar für weitere 30 (PP 28/2025). Kann für Wohnzwecke auf für ausländisches Eigentum ausgewiesenen Grundstücken genutzt werden.
Hak Guna Bangunan (HGB – Baurecht): Verfügbar über eine PMA (ausländisches Unternehmen). Gültig für 30 Jahre, nach aktuellen Reformen verlängerbar auf insgesamt 50 Jahre.
Hak Sewa (Erbpacht): Langfristige Erbpacht von 25–30 Jahren mit Verlängerungsoptionen, vollständig legal und durchsetzbar.

Wenn Ihnen ein Verkäufer oder Makler sagt, dass „jeder Nominees nutzt“ oder „es der einzige Weg ist, Eigentum zu erwerben“, gehen Sie weg. Sie sind entweder falsch informiert oder bereit, Sie in rechtliche Gefahr zu bringen.

Fehler #2: Unabhängige rechtliche Due Diligence auslassen

⚠️ Typische Kosten: AUD 15.000–200.000 – inklusive Betrug, Eigentumsstreitigkeiten und versteckte Schulden

Was es ist: Ein ausländischer Käufer verlässt sich auf den Anwalt des Verkäufers, die Empfehlung des Maklers oder den Notar (PPAT), der vom Entwickler beauftragt wurde, um die rechtlichen Prüfungen durchzuführen. Er beauftragt keine eigene unabhängige rechtliche Due Diligence durch einen englischsprachigen indonesischen Immobilienanwalt, der von ihm ausgewählt wurde und ausschließlich für ihn arbeitet.

Warum es gefährlich ist: Das indonesische Immobilienrecht funktioniert anders als common-law-Systeme. Das Fehlen einer unabhängigen Due Diligence kann Folgendes übersehen:

Betrügerische Titel: Fälle von Doppelzertifikaten (bei denen für dasselbe Grundstück zwei oder drei SHM-Zertifikate von verschiedenen BPN-Ämtern ausgestellt wurden) sind nicht ungewöhnlich. Ohne unabhängige Überprüfung könnten Sie für eine Immobilie bezahlen, die der Verkäufer gar nicht besitzt.
Ausstehende Belastungen: Das Grundstück kann als Sicherheit für einen Bankkredit (Hak Tanggungan) dienen, Gegenstand eines Ihnen unbekannten Mietvertrags sein oder in einem familiären Erbschaftsstreit stecken. Diese Belastungen verschwinden nicht automatisch, wenn der Titel übertragen wird.
Unbezahlte PBB (Grundsteuer): Unbezahlte Grund- und Gebäudesteuer kann dazu führen, dass die Steuerbehörde (oder ein Inkassounternehmen, das die Steuerschuld gekauft hat) Ansprüche gegen die Immobilie geltend macht. Ausländische Käufer wurden gezwungen, Jahre rückständiger Steuern plus Strafen zu zahlen.
Registrierungsprobleme: Die Immobilie kann unter einer anderen Zonenklassifizierung registriert sein (z. B. landwirtschaftliches Land, das als Wohnfläche verkauft wird), was eine Titelübertragung beim BPN unmöglich macht, bis die Zonierung geändert wird – ein Prozess, der Monate oder Jahre dauern kann.

✅ Die Lösung: Beauftragen Sie immer einen unabhängigen indonesischen Immobilienanwalt, der:

Als praktizierender Rechtsanwalt zugelassen ist (nicht nur Notar/PPAT)
Fließend Englisch spricht und rechtliche Dokumente in einfachen Worten erklären kann
Keine vorherige Beziehung zum Verkäufer, Makler oder Entwickler hat
Eine vollständige Titelsuche beim örtlichen BPN-Büro durchführt
Die Zoneneinhaltung durch die örtliche Planungsbehörde (Kecamatan/Kelurahan) überprüft
Nach ausstehenden PBB-, IPEDA- und anderen Grundsteuern sucht
Bestätigt, dass der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer ist und das Recht zum Verkauf hat

Erwarten Sie Kosten von AUD 1.500–5.000 für eine umfassende Due Diligence bei einer Immobilie im mittleren Preissegment – ein Bruchteil des möglichen Verlusts durch ein einziges unentdecktes Problem.

Fehler #3: Zonierung vor dem Kauf nicht prüfen

⚠️ Typische Kosten: AUD 20.000–150.000 – inklusive Zwangsabriss oder Unfähigkeit zu bauen

Was es ist: Ein ausländischer Käufer kauft ein Grundstück oder eine bestehende Immobilie, ohne zu überprüfen, ob die Zonierung (peruntukan) die beabsichtigte Nutzung erlaubt – private Villa, gewerbliche Vermietung, Hotel oder gemischte Nutzung. Später stellt er fest, dass seine „Villa“ nicht legal als Mietobjekt genutzt werden kann oder dass das Grundstück als landwirtschaftliche Fläche ausgewiesen ist und keine Baugenehmigung erteilt werden kann.

Warum es gefährlich ist: Indonesiens Raumplanungssystem (Rencana Tata Ruang Wilayah – RTRW) ist komplex und variiert je nach Regierungsbezirk (kabupaten/kota). Auf Bali sind die Zonierungsvorschriften aufgrund kultureller und Umweltschutzbestimmunge

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