Australische Investoren verlagern stillschweigend Kapital, da Inflation, hohe Zinsen und strukturelle Ineffizienzen die Immobilienrenditen im Inland schmälern. Zunehmend wenden sie sich dem leistungsstarken Hospitality-Sektor in Bali zu, wo die Renditen stärker, die Risiken geringer und die Ausführung zuverlässiger sind.

Mit Kreditvergaberaten über 6,4 % und dem Kassazinsatz der RBA auf einem 12-Jahres-Hoch von 4,35 % ist Australiens Wohnungsmarkt schwerer zu rechtfertigen. Die Baukosten sind seit 2021 um über 30 % gestiegen, während die durchschnittlichen Bruttomietrenditen in großen Städten laut CoreLogic's 2024 Rental Performance Index nur zwischen 2,9 % und 3,4 % liegen.

„In Australien sind Renditezahlen oft bruttowert und irreführend“, sagt Andrew Clements von Pertama Property Development. „Wenn man die Grunderwerbssteuer, Zinszahlungen, CAPEX, Wartung, Abschreibungen, Leerstände und die Kapitalertragssteuer berücksichtigt, finden sich viele Investoren im negativen Cashflow wieder.“

Bali-Hotelimmobilien liefern überlegene Renditen

Im krassen Gegensatz dazu liefert Pertama Property Development, der größte und meist ausgezeichnete Entwickler Balis, kontinuierliche Bruttorenditen von bis zu 22 % mit konservativen Nettoertragsprognosen zwischen 10 % und 12 % in seinem operativen Portfolio. Diese Ergebnisse basieren auf konservativen Annahmen: moderaten Belegungsraten, stabilen Übernachtungspreisen und Wachstum in Übereinstimmung mit historischen Bodenwertdaten von Savills und Knight Frank.

„Seminyak bleibt der am stärksten gefragte, angebotsbeschränkte Bereich in Bali“, sagt Clements. „Dort wurde seit über 12 Jahren kein neues international markenrechtlich geschütztes Luxushotel entwickelt. In der Zwischenzeit treiben 8,5 Millionen internationale und 20 Millionen inländische Touristen die Nachfrage voran, während Landknappheit und Zonengesetze eine neue großflächige Entwicklung verhindern. Diese Knappheit untermauert die langfristige Preiskraft.“

Pertama ist kein spekulativer Investor. Mit über 163 Millionen US-Dollar an aktiven Projekten, die von Villen, Resorts und markengeschützten Wohnungen reichen, alle im Bau und vollständig finanziert ohne Vorverkäufe, ist es jetzt Balis größter privater Immobilienentwickler. Jedes Projekt ist bereits im Verlauf, unterstützt von einem internen Team von über 200 Personen, das alles von der rechtlichen Strukturierung bis zu den Gästeservices verwaltet.

Aussies Immobilienmarkt steht vor wachsenden Herausforderungen

Dies ist ein bemerkenswerter Unterschied zu Australien, wo Insolvenzen im Baugewerbe im Geschäftsjahr 2024 einen Höchststand von 20 Jahren erreicht haben (ASIC) und neue Compliance-Belastungen Vermieter zu kostspieligen Nachrüstungen zwingen. Gleichzeitig unterdrücken fortlaufende Landverkäufe in australischen Vororten das langfristige Preiswachstum.

In Bali kehren sich die Grundlagen um. Grundstücke in Seminyak steigen jährlich um 13–18 %, angetrieben durch die Erholung des Tourismus, das Wachstum der Infrastruktur und die Landknappheit. Indiens investorenfreundliches Umfeld, verbesserte Visaprogramme und die regulatorische Klarheit für ausländische Pachtverträge schaffen eine zunehmend stabile Grundlage für Offshore-Kapital.

Steuervorteile und Einstiegsmöglichkeiten für Investoren

Steuervorteile kippen die Waage weiter. Australische Investoren müssen mit Kapitalertragssteuern von bis zu 47 % rechnen, während Investments in Bali, die unter einer ausländisch besessenen PT PMA strukturiert sind, mit nur 10 % auf das Nettogeschäftseinkommen besteuert werden. Dank des Doppelbesteuerungsabkommens (DTA) zwischen Indonesien und Australien vermeiden Investoren auch die Doppelbesteuerung, mit zusätzlichen Vorteilen, wenn sie über Trusts oder SMSFs investieren.

Einstiegsmöglichkeiten mit Pertama beginnen bereits bei 230.000 US-Dollar, wobei Teilbesitzpositionen ab nur 55.000 US-Dollar jeweils eine attraktive prognostizierte Nettorendite von etwa 12,8 % bieten.

„Es geht nicht darum, ein Ferienhaus zu kaufen. Es ist strukturierten Cashflow, starke steuerliche Anreize und langfristige Kapitalinvestition.“, sagt Clements.

Teilbesitz: Ein weniger risikobehafteter Weg zu Offshore-Renditen

Für Australier, die Schwierigkeiten haben, in den Inlandmarkt einzutreten, stellt dies einen großen Wandel dar. Während 55.000 US-Dollar kaum die Anzahlung für eine regionale Wohnung in Australien abdecken, bietet derselbe Betrag Zugang zum Teilbesitz in einem professionell geführten Luxushotel, komplett mit jährlichem Nutzungsrecht und passiven Einkommensströmen, die besser abschneiden als Investitionen in großen Hauptstädten, die mehr als viermal so viel kosten.

Teilbesitz ist ein rechtlich struktur und gestaltetes Mitbesitzmodell, das typischerweise unter einer ausländisch besessenen PT PMA angesiedelt ist, das jedem Investor Eigenkapital in einer Hotelimmobilie gewährt. Dies umfasst die passive Einkommensverteilung, die gemeinsamen Betriebskosten und die Möglichkeit, die Immobilie mehrere Wochen pro Jahr zu nutzen, je nach Anteilsart.

PropertyBuzz Australia (2024) weist darauf hin, dass Teilbesitzmodelle zunehmend von Investoren bevorzugt werden, die niedrigere operationale Risiken und Sicherheit bei der Lieferung bevorzugen. Pertama’s Modell, das Projektfinanzierung, juristische Strukturierung und Gäste-Service unter einem Dach integriert, verringert die Abhängigkeit von Dritten und verbessert die Zuverlässigkeit der Ausführung, zwei entscheidende Faktoren bei Offshore-Investitionsentscheidungen.

Clements merkt an: „dies bietet eine hervorragende Gelegenheit für clevere Investoren aller Ebenen, in Balis hochprofitables Immobilien-Investitionsumfeld einzutreten, sei es durch Bargeld, Eigenkapital oder SMSF.“

Verstehen der Risiken von Offshore-Investitionen

Obwohl das Potenzial in Bali verlockend ist, ist es nicht ohne Kompromisse. Im Gegensatz zu Australien können ausländische Investoren bei der Freigabe von Immobilienkapital aus Pachtbesitz auf Einschränkungen stoßen, und Transaktionen sind typischerweise mit einem anderen Rechtssystem, Sprache und regulatorischen Prozess verbunden. Währungs-schwankungen, limitierte Hebelmöglichkeiten und langfristige Liquidität sind alles Faktoren, die sorgfältig abgewogen werden müssen.

Wie immer hängt eine erfolgreiche Offshore-Investition von der Zusammenarbeit mit einem Team ab, das sowohl die Chancen als auch die Risiken versteht.

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