Bali Immobilien Due Diligence: Die 10-Schritte-Checkliste für australische Investoren

Wer beim Kauf einer Bali-Villa die Due Diligence auslässt, hat australische Investoren seit 2020 im Durchschnitt 85.000 A$ an Anwaltskosten, verlorenen Anzahlungen und Sanierungsarbeiten gekostet. Hier erfahren Sie genau, was Sie prüfen müssen, bevor Sie etwas unterschreiben.

Bali Immobilienunterlagen und Vertragsprüfung auf einem Holztisch mit tropischem Hintergrund

Warum Due Diligence für australische Käufer nicht verhandelbar ist

Die Verlockung balinesischer Immobilien ist unter australischen Investoren gut dokumentiert. Tropische Renditen von 10–16 % brutto, ein gegenüber dem australischen Dollar schwächelnder Indonesischer Rupiah und ein boomender Tourismussektor, der 2025 6,3 Millionen Besucher anzog, machen das Angebot verlockend. Doch zwischen Traum und Tat liegt ein Labyrinth aus indonesischem Grundstücksrecht, kommunalen Bebauungsplänen und Entwicklerfinanzen, das einen unvorsichtigen Käufer verschlingen kann.

Allein im Jahr 2025 meldeten die australischen Konsulardienste auf Bali 37 immobilienbezogene Streitigkeiten mit australischen Staatsbürgern – von umstrittenen Hak-Sewa-Grenzen (Pacht) bis hin zu betrügerischen Baugenehmigungen, die Villen nicht versicherbar machten. Der gemeinsame Nenner war in fast jedem Fall eine unzureichende Due Diligence vor der Unterschrift.

Diese 10-Schritte-Checkliste wurde speziell für australische Investoren entwickelt, die sich auf dem balinesischen Immobilienmarkt bewegen. Jeder Schritt enthält realistische Kosten in australischen Dollar und einen Zeitplan, damit Sie genau wissen, worauf Sie sich einlassen, bevor Ihr Anwalt die Akte öffnet.

Die 10-Schritte-Checkliste für australische Investoren – Due Diligence

Die folgende Tabelle fasst alle Schritte zusammen, die Sie unternehmen müssen, was sie kosten und wie lange sie dauern. Jeder Punkt wird anschließend im Detail erläutert.

#	Due-Diligence-Schritt	Beschreibung	Kosten (A$)	Zeitraum
1	Titelsuche (SHM/SHGB/SHP)	Überprüfen der Echtheit des Grundbuchzertifikats bei der Nationalen Landagentur (BPN). Bestätigung des Freehold (SHM) oder Leasehold (SHGB/SHP)-Status und dass der eingetragene Eigentümer mit dem Verkäufer übereinstimmt.	A$350–650	5–10 Werktage
2	Bauzonen- und Landnutzungsprüfung	Bestätigung, dass die Zonierung die beabsichtigte Nutzung (Villa, Hotel, Wohnen) zulässt. Prüfung des RDTR (Raumplan) auf Beschränkungen hinsichtlich Bebauungsdichte, Abstandsflächen und Höhenbegrenzungen.	A$200–400	3–7 Werktage
3	Überprüfung der Baugenehmigung (PBG & SLF)	Überprüfung, ob das bestehende Gebäude eine gültige PBG (Baugenehmigung) und SLF (Nutzungsfreigabe) besitzt. Prüfung auf nicht genehmigte Erweiterungen oder Renovierungen.	A$300–500	5–10 Werktage
4	Hintergrundprüfung des Entwicklers	Suche im Handelsregister (AHU), Überprüfung der Erfolgsbilanz abgeschlossener Projekte, der Prozesshistorie und der Unternehmensstruktur. Überprüfung der Identität der Geschäftsführer.	A$400–700	5–8 Werktage
5	Finanzprüfung des Entwicklers	Prüfung der Jahresabschlüsse des Entwicklers, der Schuldenverpflichtungen und ausstehenden Verbindlichkeiten. Überprüfung auf Insolvenzanträge oder bedeutende Klagen.	A$800–1.500	7–14 Werktage
6	Rechtliche Prüfung des Mietvertrags	Beauftragen eines Notars zur Prüfung des Pachtvertrags (Hak Sewa) oder Kaufvertrags. Überprüfung von Eskalationsklauseln, Verlängerungsoptionen, Streitbeilegung und Force-Majeure-Klauseln.	A$500–1.000	3–7 Werktage
7	Physische Besichtigung vor Ort	Besichtigung vor Ort mit einem qualifizierten Bauinspektor. Prüfung der strukturellen Integrität, Entwässerung, Dachzustand, Elektrik, Sanitär und Schädlingsbefall.	A$350–600	1–2 Werktage
8	Umwelt- und Gefahrenbewertung	Prüfung von Hochwassergefahrenkarten, Erdrutschrisiko, Nähe zu Verwerfungen und Bodenstabilität. Unerlässlich für Grundstücke in Flussnähe oder an Klippen.	A$250–450	5–10 Werktage
9	Prüfung offener Nebenkosten- und Steuerzahlungen	Bestätigung, dass keine unbezahlten PBB (Grund- und Gebäudesteuer), PLN (Strom) oder PDAM (Wasser) auf der Immobilie lasten.	A$150–300	2–5 Werktage
10	Status der Umstellung von IMB auf PBG	Ältere Immobilien be

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