Die wahren Kosten eines Immobilienkaufs auf Bali: Was Makler verschweigen (2026)

Die Villa unter 400.000 AU$ scheint ein Schnäppchen — bis Sie 15% Steuern, Gebühren und Compliance-Kosten addieren, die Ihr Makler „vergessen“ hat zu erwähnen. Hier erfahren Sie, was Investoren wirklich zahlen.

15. Juni 2026 · Pertama Property · 2200+ Wörter

Luxusvilla mit Pool umgeben von tropischen Palmen auf Bali, Indonesien

Foto: Pedro Lastra / Unsplash

Was kostet eine Villa auf Bali für ausländische Investoren wirklich?

Hier eine Geschichte, die wir jede Woche bei Pertama Property hören.

Ein Investor aus Deutschland findet eine traumhafte Dreizimmer-Villa in Canggu für 380.000 AU$. Die Fotos sind makellos — Privatpool, Wohnbereich im Freien, Reisfeldblick. Der Makler sagt, der Prozess sei „unkompliziert“. Der Investor stellt sich schon Wochenenden und stabiles Airbnb-Einkommen vor.

Dann treffen die Rechnungen ein.

BPHTB-Erwerbssteuer: 18.000 AU$. Notar- und PPAT-Gebühren: 8.500 AU$. Unabhängige Rechtsberatung: 4.000 AU$. PT PMA-Gründung: 9.000 AU$. Mehrwertsteuer auf Neubau: 45.000 AU$. Jährliche Compliance-Kosten: 4.500 AU$ pro Jahr.

Die Gesamtrechnung vor dem ersten Flug? Fast 100.000 AU$ zusätzlich zum Kaufpreis.

Die drei Eigentumsstrukturen

1. Leasehold (Hak Sewa) — Niedrigster Einstieg

Zusatzkosten: 2%–4%

Keine BPHTB
Notar/PPAT: 1%–2,5%
Anwalt: 1.500–4.500 AU$
Keine PT PMA nötig

2. Hak Pakai — Für Residenten

Zusatzkosten: 8%–12%

3. PT PMA + HGB — Goldstandard für ernsthafte Investoren

Zusatzkosten: 10%–15%+

BPHTB: bis 5%
Notar/PPAT: 1%–2,5%
PT PMA-Registrierung: 4.500–12.000 AU$
Anwalt: 4.500–12.000 AU$

Steueraufschlüsselung

Steuer	Satz	Wer zahlt
BPHTB	Bis 5%	Käufer
MwSt. (PPN)	12%	Käufer
PPh	2,5%	Verkäufer
PPnBM	20%	Käufer

Beispiel (Neubau-Villa 500.000 AU$ via PT PMA):

BPHTB (5%): 24.000 AU$
MwSt. (12%): 60.000 AU$
Notar (2%): 10.000 AU$
PT PMA: 9.000 AU$
Anwalt: 6.000 AU$
Gesamt: 109.000 AU$ extra

Häufig gestellte Fragen

Kann ein Ausländer legal Eigentum auf Bali kaufen?

Ja, aber nicht als freier Grundbesitz (Hak Milik). Optionen: Leasehold, Hak Pakai oder PT PMA.

Was kostet die Gründung einer PT PMA auf Bali?

4.500–12.000 AU$, inklusive Registrierung und Lizenzen.

Fazit

Der Kauf auf Bali ist kein Betrug. Es ist ein legaler Weg, den tausende Investoren jährlich gehen. Der Angebotspreis ist nur der Anfang. Planen Sie 15% extra ein, beantragen Sie Ihre NPWP und prüfen Sie alle Genehmigungen.

Pertama Property ist ein in Bali ansässiger Immobilienentwickler mit über 15 Jahren Erfahrung. Kontaktieren Sie uns.

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