Mieteinnahmen, Kapitalgewinne, Doppelbesteuerungsabkommen und was das ATO von Ihrer Bali-Investition im Jahr 2026 erwartet.

Ihr AUD kauft etwa 25 % mehr IDR als vor zwei Jahren. Bei einem Kurs von Mitte 2024 von etwa 10.000 AUD/IDR hätte Sie eine Villa zum Preis von 5 Milliarden IDR AUD $500.000 gekostet. Beim heutigen Kurs von etwa 12.522 kostet dieselbe Villa rund AUD $399.000 — eine Ersparnis von AUD $101.000, bevor Sie überhaupt die steuerliche Behandlung berücksichtigen. Aber dieselbe Währungsstärke wirkt in beide Richtungen: Jeder Dollar Mieteinnahmen, den Sie repatriieren, ist in AUD weniger wert, und das ATO erwartet immer noch seinen Anteil.

Australische Staatsbürger machen mittlerweile mehr als 25 Prozent aller ausländischen Besucher Balis aus, und ein wachsender Teil dieser Besuche endet mit einem Immobilienkauf. Die Nettomietrenditen der Insel von 8 bis 12 Prozent erscheinen außergewöhnlich im Vergleich zu Sydneys 2,5 Prozent oder Melbournes 3 Prozent. Doch was viele Käufer erst nach dem Kaufabschluss entdecken, ist, dass die steuerlichen Auswirkungen von Bali-Immobilien für australische Staatsbürger weitaus vielschichtiger sind, als Makler zugeben.

Dieser Leitfaden erläutert alles, was Sie wissen müssen — von der indonesischen Quellensteuer auf Mieteinnahmen bis zur australischen Kapitalertragssteuer beim späteren Verkauf, wie das Doppelbesteuerungsabkommen funktioniert (und was es nicht tut), und die Buchführungspraktiken, die das ATO fernhalten. Ob Sie im Erbpacht, Hak Pakai oder über eine PT PMA kaufen, die steuerlichen Auswirkungen von Bali-Immobilien für australische Staatsbürger ändern sich je nach Struktur erheblich.

Luftaufnahme eines Wohngebiets auf Bali mit Luxusvillen und Pools

Foto von Antonio Araujo auf Unsplash

Indonesische Steuerebenen: Was Sie beim Kauf tatsächlich zahlen

Bevor Sie zu Mieteinnahmen oder Kapitalgewinnen kommen, unterliegt der Kauf selbst mehreren indonesischen Steuern, die je nach Eigentumsstruktur variieren. Die steuerlichen Auswirkungen von Bali-Immobilien für australische Staatsbürger beginnen am Schreibtisch des Notars, nicht zur Steuerzeit.

BPHTB — Erwerbssteuer auf Immobilien

Die Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ist eine vom Käufer gezahlte Grunderwerbssteuer. Sie beträgt maximal 5 Prozent des Transaktionswerts abzüglich eines Freibetrags (NPOPTKP) von etwa 80 Millionen IDR. Bei einer Villa im Wert von AUD $400.000 müssen Sie mit etwa AUD $19.000 BPHTB rechnen. Dies gilt für Hak Pakai, Hak Guna Bangunan (HGB) und Eigentumsübertragungen, jedoch nicht für Erbpachtverträge (Hak Sewa).

Mehrwertsteuer (PPN) bei Neubauten

Wenn Sie von einem Bauträger kaufen, fällt eine Mehrwertsteuer von 12 Prozent auf den Verkaufspreis an. Bei derselben Villa für AUD $400.000 kommen etwa AUD $48.000 an Mehrwertsteuer hinzu. Wiederverkäufe zwischen Privatpersonen sind in der Regel mehrwertsteuerfrei. Unser Ultimativer Bali-Immobilien-Steuerleitfaden 2025 erläutert die vollständigen BPHTB- und PPN-Mechanismen mit Beispielrechnungen.

Notar- und PPAT-Gebühren

Grundbuchbeamte (PPAT) berechnen etwa 1 bis 2 Prozent des Transaktionswerts. Zusammen mit Rechtsberatung für die Due-Diligence-Prüfung sollten Sie bei einem Kauf von AUD $400.000 etwa AUD $15.000 einplanen.

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