Los inversores australianos están reasignando capital ya que la inflación, las altas tasas de interés y las ineficiencias estructurales erosionan los retornos inmobiliarios en casa. Cada vez más, se están trasladando hacia el sector de hospitalidad de alto rendimiento de Bali, donde los rendimientos son más fuertes, los riesgos son más bajos y la ejecución es más fiable.

Con tasas de préstamos para inversores por encima del 6.4% y la tasa de interés del RBA en un máximo de 12 años del 4.35%, el mercado de viviendas de Australia se ha vuelto más difícil de justificar en base ajustada al riesgo. Los costos de construcción han aumentado más del 30% desde 2021 (Índice de Precios de Construcción de ABS), mientras que los rendimientos brutos de alquiler en ciudades importantes están entre el 2.9% y el 3.4%, según el Índice de Rendimiento de Alquileres de CoreLogic 2024.

“En Australia, las cifras de rendimiento son a menudo brutas y materialmente engañosas,” dice Andrew Clements, de Pertama Property Development. “Una vez que se tienen en cuenta el impuesto de timbre, los pagos de intereses, CAPEX, mantenimiento, depreciación, vacantes y el impuesto sobre ganancias de capital, muchos inversores se encuentran en un territorio de flujo de caja negativo.”

Activos de Hospitalidad en Bali Ofrecen Rendimientos Superiores

En contraste, Pertama Property Development, el desarrollador más grande y premiado de Bali, está ofreciendo rendimientos brutos consistentes de hasta el 22%, con pronósticos de ingresos netos conservadores entre el 10% y el 12% en su cartera operativa. Estos resultados están respaldados por suposiciones conservadoras: tasas modestas de ocupación, precios nocturnos estables y crecimiento alineado con los datos históricos del valor de la tierra de Savills y Knight Frank.

“Seminyak sigue siendo el área más restringida y con limitaciones de suministro en Bali,” dice Clements. “No ha habido un nuevo hotel de lujo con marca internacional desarrollado allí en más de 12 años. Mientras tanto, 8.5 millones de turistas internacionales y 20 millones de turistas nacionales continúan impulsando la demanda, pero la escasez de terrenos y las leyes de zonificación impiden un nuevo suministro a gran escala. Esa escasez fundamenta el poder de fijación de precios a largo plazo.”

Pertama no es un jugador especulativo de planes a futuro. Con más de $163 millones en proyectos activos que van desde villas, resorts y residencias con marca, todos en construcción y completamente financiados sin ventas previas, ahora es el desarrollador privado de bienes raíces más grande de Bali. Cada proyecto ya está en marcha, respaldado por un equipo interno de más de 200 personas que gestionan todo, desde la estructura legal hasta los servicios para huéspedes.

El Mercado Inmobiliario de Australia Enfrenta Desafíos Crecientes

Esta es una diferencia notable en comparación con Australia, donde las insolvencias en el sector de la construcción alcanzaron un máximo de 20 años en el año fiscal 2024 (ASIC), y nuevas cargas de cumplimiento están obligando a los propietarios a costosas mejoras. Mientras tanto, las liberaciones continuas de terrenos en los suburbios australianos están suprimiendo el crecimiento de los precios a largo plazo.

En Bali, los fundamentos están revertiendo. La tierra en Seminyak está apreciándose entre un 13% y un 18% anualmente, impulsada por la recuperación del turismo, el crecimiento de la infraestructura y la escasez de terrenos. El entorno proinversor de Indonesia, los programas de visa mejorados y la claridad regulatoria para los arrendamientos extranjeros crean una base cada vez más estable para el capital offshore.

Ventajas Fiscales y Oportunidades de Inversión de Nivel de Entrada

Las ventajas fiscales también inclinan la balanza. Los inversores australianos enfrentan un impuesto sobre ganancias de capital de hasta el 47%, mientras que las inversiones en Bali estructuradas bajo un PT PMA de propiedad extranjera son gravadas tan bajo como el 10% sobre el ingreso corporativo neto. Gracias al Acuerdo de Doble Imposición (DTA) entre Indonesia y Australia, los inversores también evitan la doble imposición, con beneficios adicionales disponibles al invertir a través de trusts o SMSFs.

Las inversiones de nivel de entrada con Pertama comienzan desde solo $230,000, con posiciones de inversión fraccionadas a partir de solo $55,000, cada una proporcionando un atractivo retorno neto pronosticado de aproximadamente 12.8%.

“Esto no se trata de comprar una casa de vacaciones. Se trata de flujo de caja estructurado, fuerte alineación fiscal y seguridad de capital a largo plazo en un mercado fundamentalmente subofertado,” dice Clements.

Propiedad Fraccionada: Un Camino de Menor Riesgo hacia Retornos Offshore

Para los australianos que luchan por ingresar al mercado interno, esto representa un cambio importante. Mientras que $55,000 apenas podría cubrir el depósito para un apartamento regional en Australia, la misma cantidad ofrece acceso a la propiedad fraccionada en un hotel de lujo gestionado profesionalmente, completo con derechos de uso anual y flujos de ingreso pasivos, que superan las inversiones en ciudades capitales importantes que cuestan más de cuatro veces más que el costo de adquisición.

La propiedad fraccionada es un modelo de co-propiedad estructurado legalmente, normalmente bajo un PT PMA de propiedad extranjera, que otorga a cada inversor participación en un activo de hospitalidad. Esto incluye distribución de ingreso pasivo, costos operativos compartidos y la capacidad de disfrutar de la propiedad durante varias semanas al año, dependiendo de la clase de participación.

PropertyBuzz Australia (2024) señala que los modelos de propiedad fraccionada son cada vez más preferidos por los inversores que buscan menor riesgo operativo y certeza en la entrega. El modelo de Pertama, que integra financiamiento de proyectos, estructura legal y servicios para huéspedes bajo un mismo techo, elimina la dependencia de terceros y mejora la fiabilidad en la ejecución, dos factores críticos en las decisiones de inversión offshore.

Clements señala, “esto proporciona una excelente oportunidad para inversores inteligentes de todos los niveles para ingresar al lucrativo panorama de inversión de propiedades en Bali, ya sea mediante capital, equidad o SMSF.”

Comprendiendo los Riesgos de la Inversión Offshore

Si bien el potencial en Bali es atractivo, no está exento de contrapartidas. A diferencia de Australia, los inversores extranjeros pueden enfrentar limitaciones para liberar capital de la propiedad de arrendamiento, y las transacciones suelen involucrar un sistema legal diferente, idioma y proceso regulatorio. Las fluctuaciones del tipo de cambio, opciones de apalancamiento limitadas y liquidez a largo plazo son factores que deben sopesarse cuidadosamente.

Como siempre, una inversión offshore exitosa depende de trabajar con un equipo que comprenda tanto la oportunidad como el riesgo.

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