El Coste Real de Comprar en Bali: Lo Que los Agentes No Te Cuentan (2026)

Esa villa de menos de 400.000 AU$ parece una ganga — hasta que añades el 15% en impuestos, tasas y costes de cumplimiento que tu agente «olvidó» mencionar. Esto es lo que los inversores pagan realmente.

15 de junio de 2026 · Pertama Property · 2200+ palabras

Piscina de villa de lujo rodeada de palmeras tropicales en Bali, Indonesia

Foto: Pedro Lastra / Unsplash

¿Cuánto cuesta realmente una villa en Bali para un inversor extranjero?

Esta es una historia que escuchamos cada semana en Pertama Property.

Un inversor español encuentra una impresionante villa de tres dormitorios en Canggu anunciada por 380.000 AU$. Las fotos son impecables — piscina privada, salón exterior, vistas a los arrozales. El agente dice que el proceso es «sencillo». El inversor ya se imagina fines de semana y ingresos estables de Airbnb.

Entonces empiezan a llegar las facturas.

Impuesto de adquisición BPHTB: 18.000 AU$. Honorarios notariales y PPAT: 8.500 AU$. Asesoría legal independiente: 4.000 AU$. Constitución de PT PMA: 9.000 AU$. IVA en obra nueva: 45.000 AU$. Costes anuales de cumplimiento: 4.500 AU$ cada año.

¿La factura total antes de que el inversor reserve su primer vuelo? Casi 100.000 AU$ adicionales al precio de compra.

Esto no es una historia de terror — es la norma. Y es totalmente manejable cuando sabes lo que viene. El problema es que la mayoría de los agentes, ya sea por ignorancia o intencionadamente, no muestran el panorama completo de costes. Este artículo lo cambia.

Las tres estructuras de propiedad y sus costes

1. Leasehold (Hak Sewa) — El coste de entrada más bajo

Costes adicionales: 2%–4%

Sin BPHTB (gran ahorro)
Notario/PPAT: 1%–2,5% del valor del arrendamiento
Abogado independiente: 1.500–4.500 AU$
No se requiere PT PMA

2. Hak Pakai (Derecho de Uso) — Para residentes

Costes adicionales: 8%–12%

3. PT PMA + HGB — El estándar de oro para inversores serios

Costes adicionales: 10%–15%+

BPHTB: hasta 5%
Notario/PPAT: 1%–2,5%
Registro PT PMA: 4.500–12.000 AU$
Abogado independiente: 4.500–12.000 AU$

Desglose de impuestos

Impuesto	Tipo	Pagador	Cuándo aplica
BPHTB	Hasta 5%	Comprador	Freehold, HGB, Hak Pakai
IVA (PPN)	12%	Comprador	Obra nueva
PPh (IRPF vendedor)	2,5%	Vendedor	Venta final
PPnBM (Lujo)	20%	Comprador	Más de 3 millones AU$

Ejemplo (villa nueva 500.000 AU$ vía PT PMA):

BPHTB (5%): 24.000 AU$
IVA (12%): 60.000 AU$
Notario (2%): 10.000 AU$
PT PMA: 9.000 AU$
Abogado: 6.000 AU$
Total: 109.000 AU$ adicionales

Costes ocultos anuales

IBI (PBB): 300–1.500 AU$/año
Seguro: 750–3.000 AU$/año
Mantenimiento: 3.000–7.500 AU$/año
Gestión (alquiler): 10%–20% de ingresos
Cumplimiento PT PMA: 3.000–7.500 AU$/año

La trampa del NPWP

Con NPWP: 2,5% impuesto final
Sin NPWP: 20% retención

Zonificación, permisos y riesgo de demolición

En julio de 2025, el gobernador de Bali supervisó la demolición de 48 villas ilegales en Bingin Beach. Sin compensación. Solo el 35% de las villas de alquiler en Bali tienen SLF válido.

Costes de venta

Comisión agente: 3%–5%
PPh (con NPWP): 2,5%
BPHTB (pagado por comprador): hasta 5%
Notario: 1%–2,5%

Preguntas Frecuentes

¿Puede un extranjero comprar propiedad en Bali legalmente?

Sí, pero no con plena propiedad (Hak Milik). Las opciones son leasehold (Hak Sewa), derecho de uso (Hak Pakai con residencia), o PT PMA.

¿Qué impuestos paga un extranjero al comprar en Bali?

BPHTB (hasta 5%), IVA (12%) en obra nueva, notario (1%–2,5%) y abogado. El leasehold está exento de BPHTB.

¿Cuánto cuesta crear una PT PMA en Bali?

4.500–12.000 AU$, incluyendo registro, escritura notarial, aprobación ministerial y licencias OSS.

En resumen

Comprar en Bali no es una estafa. Es un camino legal que miles de inversores recorren cada año. Pero el precio anunciado es solo el principio. Presupueste un 15% extra, obtenga su NPWP, verifique los permisos y elija la estructura adecuada.

Pertama Property es un promotor inmobiliario en Bali con más de 15 años de experiencia. Contáctenos para un desglose transparente de costes.

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