El tratamiento del impuesto a las ganancias de capital según el tratado es igualmente importante. El Artículo 13 establece que las ganancias de capital derivadas de la enajenación de bienes inmuebles son gravables en el país donde se encuentra la propiedad. Para un inversor canadiense que vende su villa en Bali, la ganancia es por lo tanto gravable en Indonesia según las disposiciones indonesias sobre ganancias de capital — actualmente un impuesto final de retención del 5 por ciento sobre el precio bruto de venta, con ciertas deducciones disponibles dependiendo de la estructura de propiedad. El inversor canadiense puede entonces reclamar un crédito fiscal extranjero por el impuesto indonesio pagado al presentar su declaración de ganancias de capital en Canadá. La Agencia de Ingresos de Canadá permite este crédito para compensar el impuesto canadiense a las ganancias de capital sobre la misma disposición, y cualquier exceso de crédito se puede trasladar hasta por siete años. Los inversores canadienses deben tener en cuenta que la tasa de inclusión canadiense para ganancias de capital se ajustó al 66.67 por ciento para ganancias que excedan CAD 250,000 a partir del presupuesto federal de 2024, lo que hace que el mecanismo de crédito fiscal extranjero sea particularmente valioso para disposiciones de villas de alto valor.

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Hak Pakai, el título de propiedad directa disponible para extranjeros bajo la Ley Ómnibus de 2022, es la opción más reciente y ha sido adoptado por un número creciente de compradores canadienses desde 2024. Hak Pakai otorga el derecho a ocupar y usar la tierra por un período inicial de 30 años, renovable por otros 30 años, y es directamente registrable a nombre del extranjero sin requerir un vehículo corporativo. Para los inversores canadienses, Hak Pakai simplifica la posición fiscal canadiense porque la propiedad está en manos directas del individuo y no a través de una entidad corporativa, eliminando la capa de impuestos a los dividendos. El título Hak Pakai también es más fácil de legar a los herederos en comparación con una transferencia de acciones de una PT PMA, lo que puede simplificar la planificación patrimonial canadiense. Sin embargo, Hak Pakai solo está disponible para uso residencial y no puede utilizarse para villas de alquiler comercial con servicios hoteleros significativos en el lugar, lo que limita su aplicabilidad para algunas estrategias de inversión. Los inversores canadienses deben revisar sus objetivos de inversión específicos frente a las estructuras de propiedad fiscalmente eficientes disponibles para bienes raíces en Bali antes de seleccionar el vehículo más adecuado.

Los canadienses se benefician de un acceso de visa a Indonesia relativamente sencillo en comparación con muchas otras nacionalidades. Para los inversores en propiedades, hay tres vías principales de visa disponibles. La Visa de Visitante B211A proporciona una estadía inicial de 60 días, prorrogable hasta 180 días, y es adecuada para inspecciones iniciales de propiedades y negociaciones de compra. La visa B211A cuesta aproximadamente AUD 300 a AUD 500, incluidos los honorarios de procesamiento de la agencia, y se puede solicitar en línea a través del portal de visa a la llegada de Indonesia para los titulares de pasaportes canadienses que califican para entrada sin visa con fines turísticos.

La nueva Visa de Segundo Hogar, lanzada por el gobierno indonesio a finales de 2024 como parte del paquete más amplio de reformas económicas, está diseñada específicamente para inversores en propiedades. Otorga un permiso de residencia de cinco a diez años a los extranjeros que compren una villa o apartamento en Indonesia valorado en al menos AUD 350,000 (aproximadamente CAD 315,000 a las tasas actuales). La Visa de Segundo Hogar es particularmente atractiva para los inversores canadienses porque elimina la necesidad de un patrocinador local, permite al titular de la visa trabajar de forma remota para un empleador extranjero y proporciona un camino claro hacia la residencia a largo plazo para el inversor y su familia inmediata. Los costos de solicitud de la Visa de Segundo Hogar son aproximadamente AUD 2,500 para un permiso de cinco años y AUD 4,500 para un permiso de diez años, más honorarios legales y de agencia de AUD 1,500 a AUD 3,000. Es fundamental que los inversores canadienses que planean adquirir una propiedad en Bali comprendan en detalle las opciones de visa de nómada digital y Visa de Segundo Hogar para compradores de propiedades en 2026.

Los requisitos de debida diligencia son más extensos para los compradores canadienses que para los australianos, porque los bancos e instituciones financieras canadienses están menos familiarizados con la documentación de propiedades indonesias, lo que hace que la verificación de financiamiento y seguros sea más compleja. Un proceso de debida diligencia integral debe incluir verificación del certificado de título, verificación de cumplimiento de zonificación, validación del permiso de construcción (PBG/SLF), búsqueda de gravámenes y cargas, verificación de identidad del vendedor y revisión del contrato de arrendamiento por un notario indonesio. El costo de los servicios profesionales de debida diligencia de una firma de abogados indonesia de buena reputación oscila entre AUD 3,000 y AUD 8,000, dependiendo de la complejidad de la transacción. Es un trabajo fundamental comprender a fondo las opciones de arrendamiento versus propiedad absoluta para compradores extranjeros en Bali antes de contratar a un bufete de abogados para la debida diligencia.

Financiar la compra de una villa en Bali como inversor canadiense es más difícil que para los inversores australianos, porque los bancos canadienses no ofrecen productos hipotecarios garantizados por bienes raíces indonesios. Las opciones de financiamiento prácticas se limitan a tres fuentes. La primera es el sistema bancario indonesio: un pequeño número de bancos indonesios, incluidos Bank Mandiri y Bank Central Asia, ofrecen productos hipotecarios a nacionales extranjeros para compras de Hak Pakai, que generalmente financian del 50 al 60 por ciento del precio de compra a tasas de interés del 9 al 12 por ciento anual. Sin embargo, estos productos generalmente están restringidos a títulos Hak Pakai y no están disponibles para estructuras de arrendamiento o PT PMA.

Los inversores canadienses se han convertido en una fuerza creciente en el mercado de villas de lujo de Bali en los últimos tres años, impulsados por una combinación de dinámicas favorables del tipo de cambio, el sobrecalentado mercado inmobiliario interno de Canadá y la

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