Ingresos por alquiler, plusvalías, convenios de doble imposición y lo que la ATO espera de su inversión en Bali en 2026.

Su AUD compra aproximadamente un 25 % más de IDR que hace dos años. Al tipo de cambio de mediados de 2024 de ~10.000 AUD/IDR, una villa con precio de 5.000 millones de IDR le costaba AUD $500.000. Al tipo actual de ~12.522, esa misma villa cuesta alrededor de AUD $399.000 — un ahorro de AUD $101.000 antes siquiera de considerar el tratamiento fiscal. Pero esa misma fortaleza de la moneda funciona en ambos sentidos: cada dólar de ingresos por alquiler que repatría vale menos en AUD, y la ATO sigue esperando su parte.

Los residentes australianos representan ahora más del 25 % de todos los visitantes extranjeros a Bali, y una parte creciente de ese tráfico termina en la compra de una propiedad. Los rendimientos netos de alquiler de la isla del 8 al 12 % parecen extraordinarios junto al 2,5 % de Sídney o el 3 % de Melbourne. Pero lo que muchos compradores descubren solo después del cierre es que las implicaciones fiscales de la propiedad en Bali para residentes australianos son mucho más complejas de lo que los agentes dejan entrever.

Esta guía desglosa todo lo que necesita saber — desde la retención en origen indonesia sobre los ingresos por alquiler hasta el impuesto australiano sobre las plusvalías en su eventual venta, cómo funciona el Convenio de Doble Imposición (y lo que no hace), y los hábitos de mantenimiento de registros que mantienen a la ATO a raya. Ya sea que compre en arrendamiento, Hak Pakai o a través de una PT PMA, las implicaciones fiscales de la propiedad en Bali para residentes australianos cambian significativamente con cada estructura.

Vista aérea de una zona residencial de Bali con villas de lujo y piscinas

Foto de Antonio Araujo en Unsplash

Capas fiscales indonesias: lo que realmente paga en la compra

Antes de llegar a los ingresos por alquiler o las plusvalías, la compra en sí misma atrae varios impuestos indonesios que varían según la estructura de propiedad. Las implicaciones fiscales de la propiedad en Bali para residentes australianos comienzan en el escritorio del notario, no en la temporada de impuestos.

BPHTB — Impuesto de Adquisición de Inmuebles

El Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan es un impuesto de transmisión pagado por el comprador. Tiene un tope del 5 % del valor de la transacción menos un umbral no imponible (NPOPTKP) de aproximadamente 80 millones de IDR. En una villa de AUD $400.000, espere pagar aproximadamente AUD $19.000 en BPHTB. Se aplica a Hak Pakai, Hak Guna Bangunan (HGB) y transferencias de propiedad absoluta, pero no a los contratos de arrendamiento (Hak Sewa).

IVA (PPN) en nuevos desarrollos

Si compra a un promotor, se aplica un impuesto al valor agregado del 12 % sobre el precio de venta. En esa misma villa de AUD $400.000, el IVA añade aproximadamente AUD $48.000 a su costo total. Las compras de reventa entre particulares suelen estar exentas de IVA. Nuestra Guía fiscal definitiva de propiedades en Bali para 2025 expone los mecanismos completos de BPHTB y PPN con ejemplos prácticos.

Honorarios de notario y PPAT

Los funcionarios de títulos de propiedad (PPAT) cobran aproximadamente del 1 al 2 % del valor de la transacción. Combinado con asesoría legal para la debida diligencia, presupueste alrededor de AUD $15.000 en una compra de AUD $400.000.

Impuesto sobre la renta de alquiler: ¿10 % o 20 %?

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