Les Australiens peuvent-ils vraiment acheter une propriété à Bali ? Guide juridique 2026

Dernière mise à jour : 15 juin 2026 | Temps de lecture : 9 minutes

Modern luxury villa with swimming pool in Bali tropical setting

Photo par R Architecture sur Unsplash

Chaque semaine, un Australien envoie la même question à Pertama Property : « Puis-je vraiment acheter une propriété à Bali ou est-ce un rêve irréaliste ? »

La réponse courte est oui, les Australiens peuvent légalement acheter une propriété à Bali en 2026 — mais le processus est très différent de ce que vous connaissez en France. Il n’y a pas de titre de propriété Torrens qui vous attend, ni de simple « signez ici et c’est à vous ». Ce qui existe en revanche, c’est un ensemble de structures de propriété bien établies et juridiquement solides qui, lorsqu’elles sont correctement mises en œuvre, offrent aux investisseurs australiens une sécurité, des rendements locatifs attractifs et de véritables droits de propriété — le tout dans le cadre de la loi indonésienne.

Ce guide vous explique tout ce que vous devez savoir : les structures juridiques, le processus étape par étape, les coûts réels en euros, et les pièges qui séparent un investissement intelligent d’une erreur coûteuse.

Avertissement : Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique. Vous devez toujours faire appel à un notaire indonésien qualifié (PPAT) et à un conseiller juridique indépendant avant tout achat immobilier à Bali.

Pourquoi les étrangers ne peuvent-ils pas acheter en pleine propriété ?

La loi agraire fondamentale n° 5/1960 de l’Indonésie réserve le Hak Milik — la pleine propriété — exclusivement aux citoyens indonésiens. C’est la règle de base. Aucun visa, aucun montant d’investissement, aucune résidence de longue durée ne permet à un étranger d’obtenir la pleine propriété. Comme l’a confirmé un arrêt de 2026 de la Cour de district de Bali (décision n° 274/Pdt.G/2020/PN Dps), les arrangements nominee — où un citoyen indonésien détient le titre de propriété en votre nom via un accord secret — sont juridiquement inopposables et ont été déclarés nuls et non avenus.

Cela semble restrictif, et ça l’est. Mais voici ce que la plupart des acheteurs australiens ignorent : la pleine propriété n’est pas la seule voie vers une véritable propriété. Le système juridique indonésien propose trois voies claires et légales qui offrent aux investisseurs australiens l’équivalent pratique : des titres fonciers enregistrés, une sécurité contractuelle et le droit de construire, d’utiliser et de tirer un revenu d’un bien.

Quelles sont les trois voies légales pour les Australiens ?

1. Le bail (Hak Sewa) — L’entrée la plus simple

Le bail est l’option la plus accessible pour les acheteurs australiens. Ce n’est pas un titre foncier au sens strict — c’est un accord contractuel qui vous accorde l’usage exclusif d’un bien pour une durée déterminée, généralement 25 à 30 ans, avec des options de prolongation intégrées au contrat.

Caractéristiques clés :

Aucune résidence ni visa indonésien requis
Peut être structuré avec des droits de prolongation contractuels (packages de 25 ans renouvelables)
Idéal pour les acheteurs de villas individuelles cherchant un actif lifestyle avec revenus locatifs
Coûte nettement moins cher à l’achat que les voies Hak Pakai ou PT PMA
La location courte durée est possible avec les licences commerciales appropriées

Le mot clé dans tout contrat de bail est prolongation. Un bail bien rédigé vous donne le droit de renouveler à des conditions prédéterminées. Sans cela, votre villa revient au propriétaire foncier à l’échéance, sans compensation pour les améliorations. Un mauvais bail est une bombe à retardement ; un bon bail est un actif que vous pouvez détenir, améliorer et éventuellement revendre.

Le bail convient aux acheteurs australiens qui veulent une maison de vacances qui se rembourse, avec un horizon clair de 25 ans. De nombreux investissements réussis en villa à Canggu, Seminyak et Uluwatu fonctionnent sur ce modèle.

2. Hak Pakai (Droit d’usage) — Le titre enregistré

Le Hak Pakai est un titre foncier enregistré délivré par l’Agence nationale foncière (BPN). Il accorde au titulaire le droit d’utiliser et d’occuper un terrain pour une durée initiale de 30 ans, prolongeable de 20 ans, et renouvelable pour 30 ans supplémentaires — soit une durée totale possible de 80 ans selon le règlement gouvernemental n° 18/2021.

Conditions clés :

Vous devez détenir un KITAS (permis de séjour temporaire), un KITAP (permis de séjour permanent), ou un visa éligible comme le Second Home Visa ou le Golden Visa
Généralement limité à une propriété résidentielle au-dessus d’un montant minimum fixé par le gouvernement
Le bien doit être utilisé comme résidence — la location courte durée commerciale est restreinte sous ce titre
Enregistré auprès du BPN, votre nom apparaît sur le certificat — de véritables droits de propriété exécutoires

Pour les acheteurs australiens qui envisagent de vivre à Bali une partie de l’année — retraités, nomades numériques ou résidents semi-permanents — le Hak Pakai est la référence en matière de propriété individuelle. C’est ce qu’un étranger peut obtenir de plus proche de la « propriété » foncière en Indonésie.

Cependant, si votre projet est d’acheter uniquement comme investissement sans présence physique en Indonésie, le Hak Pakai n’est peut-être pas la meilleure option — car votre statut de visa détermine votre droit à détenir le titre.

3. PT PMA + HGB (Droit de construire) — La voie de l’investisseur sérieux

Pour les investisseurs australiens qui achètent plusieurs propriétés, développent un terrain ou exploitent une activité locative commerciale, la PT PMA (société indonésienne à capitaux étrangers) est le véhicule le plus robuste. La société détient le terrain sous le régime du Hak Guna Bangunan (HGB) — Droit de construire — délivré pour 30 ans, prolongeable de 20 ans, et renouvelable pour 30 ans supplémentaires.

Détails clés :

Capital libéré minimum : 2,5 milliards IDR (environ 150 000 €) selon la mise à jour réglementaire d’octobre 2025
La valeur totale de l’investissement doit généralement dépasser 10 milliards IDR (environ 600 000 €) par activité
Permet l’exploitation commerciale de locations courte durée sous licence, conformément à la réglementation touristique indonésienne
La propriété n’est pas liée à votre statut de visa personnel — la société est l’entité juridique
Nécessite une conformité continue : comptabilité annuelle, déclarations fiscales et rapports d’entreprise

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