Le marché de la revente de villas à Bali en 2026

Avant de plonger dans le mode d'emploi, il est important de comprendre la dynamique actuelle du marché. Le marché de la revente de villas à Bali à la mi-2026 se caractérise par plusieurs tendances distinctes :

Division de la demande : Premium vs. Marché moyen

Le marché s'est scindé en deux. Les villas haut de gamme (800K USD+/1,2M AUD+) dans des emplacements privilégiés — Beraban, Pererenan, les domaines des falaises d'Uluwatu — se vendent en 3 à 6 mois, souvent à des acheteurs singapouriens, hongkongais et européens qui considèrent Bali comme comparativement abordable. Les villas de milieu de gamme (300 à 800K USD) font face à un cycle de vente plus long de 6 à 12 mois, le bassin d'acheteurs étant dominé par les Australiens et les jeunes nomades numériques.

Évolution du profil des acheteurs

Les acheteurs australiens représentent désormais environ 35 % du marché de la revente à Bali (contre 45 % en 2023), les Singapouriens (25 %), les Indiens (15 %) et les Européens (15 %) augmentant leur part comme le montre notre analyse du financement bancaire singapourien pour l'immobilier à Bali. Cela signifie que votre stratégie marketing doit cibler plusieurs nationalités, pas seulement les Australiens.

La certitude réglementaire améliore la confiance des acheteurs

La réglementation PP 28/2025, qui a clarifié les durées du Hak Pakai (30+20+30 ans) et les voies d'accès à la propriété étrangère, a accru la confiance des acheteurs. Combinée à la répression gouvernementale contre les arrangements de prête-nom, la voie légale pour la propriété étrangère est plus claire que jamais — ce qui est positif pour les valeurs de revente.

Niveaux de stocks

Les stocks de revente à Canggu et Seminyak ont augmenté d'environ 15 à 20 % sur un an, les acheteurs du début des années 2020 atteignant leur échéance de sortie prévue. Cela signifie plus de concurrence pour les vendeurs, rendant la présentation, le prix et la stratégie marketing plus critiques que sur le marché vendeur de 2021-2023.

Le calendrier de vente : À quoi s'attendre

Vendre une villa à Bali prend plus de temps que la plupart des propriétaires ne le pensent. Voici un calendrier réaliste décomposé par phase :

Phase	Durée	Activités clés
Préparation	4 à 8 semaines	Home staging, photographie/vidéographie professionnelle, prises de vue par drone, vérification des permis, préparation des documents juridiques, évaluation, certification SP (Sellable Pass)
Marketing et mise en vente	8 à 16 semaines	Annonce sur les portails immobiliers de Bali, distribution via le réseau d'agents, marketing numérique ciblé (Meta, Google), portes ouvertes, visites privées, supports multilingues (EN, ID, ZH)
Négociation et PPJB	2 à 4 semaines	Examen des offres, contre-offres, rédaction et signature du PPJB (Promesse de Vente et d'Achat), encaissement du dépôt (généralement 20 à 30 %)
Due Diligence	3 à 4 semaines	Due diligence juridique de l'acheteur, recherche de titre foncier au BPN, vérification du zonage, vérification du PBG, dédouanement fiscal
Clôture (AJB)	2 à 4 semaines	Paiements fiscaux finaux (PPh Final, BPHTB par l'acheteur), signature de l'AJB chez le notaire, transfert de titre au BPN, libération des fonds du compte séquestre

Calendrier total estimé : 5 à 9 mois de la décision jusqu'à l'argent en banque. Pour les propriétés haut de gamme dans des emplacements privilégiés avec des acheteurs motivés, la phase de marketing peut être aussi courte que 4 à 6 semaines. Pour les propriétés de milieu de gamme ou celles ayant des problèmes juridiques ou de permis, le calendrier peut s'étendre à 12 mois ou plus.

Coûts de la vente : Par tranche de prix

La vente d'une villa à Bali implique plusieurs coûts qui grèvent votre produit. Voici une répartition complète par tranche de valeur de la propriété. Tous les montants sont en AUD (en utilisant un taux de change approximatif de 10 500 IDR/AUD) :

Élément de coût	Villa A : 400K AUD (Milieu de gamme)	Villa B : 750K AUD (Premium)	Villa C : 1,5M AUD (Luxe)
Commission d'agence (3 à 5 %)	12 000 à 20 000 AUD	22 500 à 37 500 AUD	45 000 à 75 000 AUD
PPh Final (2,5 % du prix de vente brut)	10 000 AUD	18 750 AUD	37 500 AUD
Frais de notaire et juridiques	4 000 à 6 000 AUD	6 000 à 10 000 AUD	10 000 à 15 000 AUD
Marketing et photographie	2 000 à 3 000 AUD	3 000 à 5 000 AUD	5 000 à 8 000 AUD
Préparation de la propriété (home staging, réparations)	3 000 à 8 000 AUD	5 000 à 12 000 AUD	10 000 à 25 000 AUD
Évaluation indépendante (facultative mais recommandée)	1 000 à 2 000 AUD	1 500 à 3 000 AUD	2 000 à 4 000 AUD
Règlement des PBB et services publics impayés	500 à 1 500 AUD	1 000 à 3 000 AUD	2 000 à 5 000 AUD
Coûts des permis rétroactifs (si nécessaire)	5 000 à 15 000 AUD	10 000 à 25 000 AUD	20 000 à 50 000 AUD
Coûts totaux estimés de la vente	32 500 à 65 500 AUD	57 750 à 114 250 AUD	131 000 à 219 500 AUD

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY