Les investisseurs australiens réaffectent silencieusement des capitaux alors que l'inflation, les taux d'intérêt élevés et les inefficacités structurelles érodent les rendements immobiliers chez eux. De plus en plus, ils se tournent vers le secteur hôtelier performant de Bali, où les rendements sont plus forts, les risques plus faibles et l'exécution plus fiable.

Avec des taux d'intérêt des prêts supérieurs à 6,4 % et le taux directeur de la RBA à un niveau record de 4,35 % en 12 ans, le marché immobilier australien devient plus difficile à justifier sur une base ajustée au risque. Les coûts de construction ont augmenté de plus de 30 % depuis 2021 (indice des prix de construction de l'ABS), tandis que les rendements locatifs bruts moyens se situent juste entre 2,9 % et 3,4 % dans les grandes villes, selon l'indice de performance locative 2024 de CoreLogic.

“En Australie, les chiffres de rendement sont souvent bruts et matériellement trompeurs,” déclare Andrew Clements, de Pertama Property Development. “Une fois que vous tenez compte des droits de timbre, des remboursements d'intérêts, des dépenses d'investissement, de l'entretien, de la dépréciation, des vides et de l'impôt sur les plus-values, de nombreux investisseurs se retrouvent dans le territoire de flux de trésorerie négatifs.”

Les Actifs Hôteliers de Bali Offrent des Rendements Supérieurs

En contraste frappant, Pertama Property Development, le plus grand et le plus primé des promoteurs de Bali, propose des rendements bruts constants allant jusqu'à 22 %, avec des prévisions de revenus nets prudentes entre 10 % et 12 % pour son portefeuille opérationnel. Ces résultats reposent sur des hypothèses prudentes : des taux d'occupation modestes, des prix de nuitée stables et une croissance conforme aux données historiques sur la valeur des terrains de Savills et Knight Frank.

“Seminyak reste la zone la plus étroitement détenue et limitée en approvisionnement à Bali,” dit Clements. “Il n'y a pas eu de nouvel hôtel de luxe de marque internationale développé là-bas depuis plus de 12 ans. Pendant ce temps, 8,5 millions de touristes internationaux et 20 millions de touristes domestiques continuent de stimuler la demande, mais la rareté des terrains et les lois de zonage empêchent une nouvelle offre à grande échelle. Cette rareté soutient le pouvoir de tarification à long terme.”

Pertama n'est pas un acteur spéculatif sur le plan. Avec plus de 163 millions de dollars de projets actifs allant des villas, des complexes et des résidences de marque, tous en construction et entièrement financés sans préventes, c'est désormais le plus grand promoteur immobilier privé de Bali. Chaque projet est déjà en cours, soutenu par une équipe interne de plus de 200 personnes gérant tout, de la structuration légale aux services aux clients.

Le Marché Immobilier Australien Confronte des Défis Croissants

C'est une différence notable comparée à l'Australie, où les faillites dans le secteur de la construction ont atteint un niveau record de 20 ans en FY2024 (ASIC), et de nouvelles charges de conformité forcent les propriétaires à effectuer des mises à niveau coûteuses. Pendant ce temps, les libérations de terrains en cours dans les banlieues australiennes répriment la croissance des prix à long terme.

À Bali, les fondamentaux s'inversent. Les terrains à Seminyak prennent de la valeur de 13 à 18 % par an, soutenus par la reprise du tourisme, la croissance des infrastructures et la rareté des terrains. L'environnement pro-investisseur de l'Indonésie, les programmes de visa améliorés, et la clarté réglementaire pour les baux étrangers créent une fondation de plus en plus stable pour le capital offshore.

Avantages Fiscaux et Opportunités d'Investissement de Niveau d'Entrée

Les avantages fiscaux penchent encore plus la balance. Les investisseurs australiens font face à un impôt sur les plus-values allant jusqu'à 47 %, tandis que les investissements à Bali structurés sous une PT PMA détenue par des étrangers sont imposés à aussi peu que 10 % sur le revenu net des sociétés. Grâce à l'accord de double imposition Indonésie-Australie (DTA), les investisseurs évitent également la double imposition, avec des avantages supplémentaires disponibles lors d'investissements via des fiducies ou des SMSFs.

Les investissements de niveau d'entrée avec Pertama commencent à partir de seulement 230 000 $, avec des positions d'investissement fractionnées à partir de seulement 55 000 $, chacun fournissant un rendement net prévisionnel attrayant d'environ 12,8 %.

“Ce n'est pas juste acheter une maison de vacances. C'est un flux de trésorerie structuré, une forte conformité fiscale, et une sécurité du capital à long terme dans un marché fondamentalement sous-approvisionné,” déclare Clements.

Propriété Fractionnée : Un Chemin à Risque Réduit Vers des Rendements Offshore

Pour les Australiens ayant du mal à entrer sur le marché domestique, cela représente un changement majeur. Bien que 55 000 $ puisse à peine couvrir le dépôt pour un appartement régional en Australie, la même somme offre accès à la propriété fractionnée dans un hôtel de luxe géré professionnellement, complet avec des droits d'utilisation annuels et des flux de revenus passifs, qui surperforment les investissements dans les grandes villes capitales qui coûtent plus de quatre fois le coût d'acquisition.

La propriété fractionnée est un modèle de co-propriété légalement structuré, typiquement sous une PT PMA détenue par des étrangers, qui accorde à chaque investisseur une participation dans un actif hôtelier. Cela comprend la distribution de revenus passifs, les coûts opérationnels partagés, et la possibilité de profiter de la propriété pendant plusieurs semaines par an, selon la classe de parts.

PropertyBuzz Australie (2024) note que les modèles de propriété fractionnée sont de plus en plus privilégiés par les investisseurs cherchant un risque opérationnel inférieur et une certitude d'exécution. Le modèle de Pertama, qui intègre financement de projet, structuration légale et services aux clients sous un même toit, élimine la dépendance aux tiers et améliore la fiabilité de l'exécution, deux facteurs critiques dans les décisions d'investissement offshore.

Clements note que “cela offre une excellente opportunité pour des investisseurs avertis de tous niveaux d'entrer dans le paysage d'investissement immobilier très lucratif de Bali, que ce soit par le biais de liquidités, de capitaux propres ou de SMSF.”

Comprendre les Risques de l'Investissement Offshore

Bien que les avantages à Bali soient convaincants, il n'est pas exempt de compromis. Contrairement à l'Australie, les investisseurs étrangers peuvent faire face à des limitations dans la libération d'équité immobilière des baux, et les transactions impliquent généralement un système juridique, une langue et un processus réglementaire différents. Les fluctuations monétaires, les options de levier limitées et la liquidité à long terme sont tous des facteurs qui doivent être soigneusement évalués.

Comme toujours, un investissement offshore réussi dépend de la collaboration avec une équipe qui comprend à la fois l'opportunité, et le risque.

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