Le premier semestre 2026 a livré un tableau complexe pour les investisseurs australiens qui observent les perspectives du marché immobilier à Bali pour le second semestre 2026. D'un côté, les arrivées touristiques via l'aéroport international Ngurah Rai ont bondi de 22 % en glissement annuel au premier trimestre 2026, les Australiens représentant environ un visiteur international sur cinq. De l'autre, les prix des terrains dans les zones premium comme Canggu et Seminyak se sont stabilisés après trois années de croissance annuelle à deux chiffres, soulevant la question de savoir d'où viendra le prochain cycle de plus-value. Pour les investisseurs cherchant à positionner leur capital en avance, comprendre les perspectives du marché immobilier à Bali pour le S2 2026 nécessite de démêler les tendances macro des dynamiques locales qui font rarement la une des médias financiers australiens.

Les moteurs fondamentaux du marché immobilier balinais restent solides. Les lois indonésiennes sur la propriété immobilière sont inchangées, les structures en bail emphytéotique restent le principal véhicule pour les acheteurs étrangers, et le gouvernement continue d'investir massivement dans les infrastructures — le nouvel aéroport de Bali à Kubu Karangasem est en bonne voie pour une livraison en 2028, tandis que le prolongement de l'autoroute Bali Mandara redessine déjà l'accessibilité de la péninsule sud de l'île. Mais les perspectives du marché immobilier à Bali pour le S2 2026 sont également façonnées par de nouveaux facteurs : le régime de visa pour nomades numériques a été affiné, l'administration Prabowo a signalé une position plus favorable aux investisseurs concernant la propriété étrangère, et la hausse des coûts de construction exerce une pression à la hausse sur les prix des villas qui n'est pas purement spéculative. Pour les investisseurs australiens habitués à un marché intérieur plus mou, la résilience de Bali est frappante, mais la fenêtre pour des prix d'entrée dans les hotspots établis se rétrécit.

Quels sont les fondamentaux du tourisme et des rendements à Bali pour le S2 2026 ?

Bali a accueilli 6,9 millions de visiteurs internationaux en 2025, dépassant pour la première fois les niveaux d'avant la pandémie, et la trajectoire pour 2026 suggère 7,5 à 8 millions d'arrivées. Les Australiens représentaient la plus grande nationalité avec 1,4 million d'arrivées, suivis par les voyageurs chinois, indiens et malaisiens. Cette demande soutenue soutient directement les rendements locatifs des villas, qui se sont installés dans une fourchette plus prévisible après la volatilité post-pandémique. L'analyse des performances des villas sur les principaux marchés de Bali pour l'exercice 2025-2026 révèle une stratification claire des rendements par région et par niveau de prix.

Localisation	Prix moyen villa (3 chambres, AUD)	Rendement locatif brut (2025-26)	Taux d'occupation	Prix moyen par nuit (AUD)
Seminyak	AUD 650 000	8,5 %	72 %	AUD 380
Canggu	AUD 720 000	9,2 %	76 %	AUD 410
Uluwatu	AUD 890 000	7,8 %	68 %	AUD 520
Ubud	AUD 480 000	10,1 %	74 %	AUD 290
Seseh / Cemagi	AUD 380 000	11,4 %	70 %	AUD 260
Sanur	AUD 520 000	7,5 %	65 %	AUD 310

Ces chiffres reflètent le rendement locatif brut avant frais de gestion, taxe foncière, charges de services publics et entretien. Pour les investisseurs australiens utilisant une société de gestion professionnelle, les rendements nets se situent généralement entre 2,5 et 3,5 points de pourcentage en dessous des chiffres bruts. Même ainsi, les perspectives du marché immobilier à Bali pour le S2 2026 suggèrent que les zones émergentes comme Seseh et Cemagi — où les prix d'entrée restent inférieurs à 400 000 AUD pour une villa de trois chambres — offrent les rendements ajustés au risque les plus intéressants pour les investisseurs avec un horizon de trois à cinq ans.

Comment évoluent les tendances des prix et le déplacement vers le milieu de marché ?

Les prix des terrains à Bali ont suivi un schéma indéniable au cours des cinq dernières années. La baisse de l'ère pandémique en 2020-2021 a été suivie d'une reprise rapide en 2022-2023, largement tirée par les acheteurs russes et ukrainiens qui voyaient à Bali un refuge sûr. Lorsque ces acheteurs se sont retirés après les contrôles de capitaux imposés par leurs juridictions d'origine, la demande australienne et européenne a comblé le vide, mais avec un volume plus mesuré. Le résultat a été un plateau dans les emplacements haut de gamme. À Berawa et Batu Belig, les prix demandés pour les terrains en bail emphytéotique n'ont pas bougé de manière significative depuis mi-2024. Les perspectives du marché immobilier à Bali pour le S2 2026 pointent vers une rotation loin de ces zones saturées vers des emplacements secondaires où les infrastructures s'améliorent mais où les prix n'ont pas encore été réévalués.

Kerobokan, Pererenan et la bande côtière entre Tanah Lot et Cemagi ont tous connu un regain d'intérêt des acheteurs en 2026. Pererenan, autrefois considérée comme l'alternative moins chère à Canggu, a vu les prix des terrains augmenter d'environ 18 % au cours des douze derniers mois alors que le projet d'élargissement de la route le long de Jalan Pantai Pererenan touche à sa fin. Ce schéma — catalyseur d'infrastructure suivi d'une appréciation des prix — est bien compris par les investisseurs expérimentés et sous-tend une grande partie des perspectives du marché immobilier à Bali pour le S2 2026 pour ceux qui sont prêts à regarder au-delà des adresses en bord de mer évidentes.

Quels changements de politique de visa impactent le paysage des investisseurs ?

Le visa seconde maison de l'Indonésie, introduit fin 2024 et affiné tout au long de 2025, est devenu un véritable catalyseur pour le marché. Le visa exige que les candidats déposent environ 210 000 AUD sur un compte bancaire désigné par le gouvernement ou possèdent une propriété d'une valeur minimale. Pour les investisseurs australiens qui détiennent déjà ou envisagent une villa en bail emphytéotique, le visa seconde maison élimine la complexité du désormais obsolète système de visa retraite et offre une voie simple vers des séjours de cinq ans avec de multiples permis de réentrée. Les perspectives du marché immobilier à Bali pour le S2 2026 sont étroitement liées à l'adoption de cette catégorie de visa, et les données du début 2026 montrent une augmentation de 40 % des demandes par rapport à la même période en 2025, les Australiens constituant la deuxième plus grande cohorte après les Sud-Coréens.

Quel est l'impact des taux d'intérêt et des coûts de financement ?

...

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY