Pourquoi vos revenus locatifs à Bali sont imposés deux fois et comment y remédier

Vous possédez une villa à Bali. Elle génère 60 000 A$ par an de revenus locatifs. C'est excellent. Ce qui l'est moins, c'est de découvrir que l'Indonésie et l'Australie veulent toutes deux une part de ces revenus, et sans une planification adéquate, vous pourriez perdre une partie importante à cause de la double imposition.

La Convention fiscale entre l'Australie et l'Indonésie (CDI) est conçue pour éviter exactement ce scénario, mais seulement si vous savez comment l'utiliser. De nombreux propriétaires australiens de villas paient trop d'impôt en ne réclamant pas les crédits d'impôt étrangers auxquels ils ont droit, ou paient moins et risquent des pénalités de l'ATO plus tard.

Cet article explique exactement comment la CDI s'applique aux revenus locatifs à Bali, quels taux d'imposition vous devrez payer dans chaque pays, et le processus étape par étape pour vous assurer de payer chaque centime dû — mais pas un centime de plus.

Qui a le droit d'imposer en premier lieu selon la CDI ?

La CDI Australie-Indonésie, formellement l'Accord entre le gouvernement de l'Australie et le gouvernement de la République d'Indonésie pour éviter la double imposition et prévenir l'évasion fiscale en matière d'impôts sur le revenu, a été signé en 1992 et est en vigueur depuis 1993.

Selon l'article 6 de la CDI, les revenus provenant de biens immobiliers (y compris les revenus locatifs d'une villa) sont imposables principalement dans le pays où se trouve le bien. Cela signifie que l'Indonésie a le premier droit d'imposer vos revenus locatifs à Bali, et l'Australie doit accorder un allègement pour éviter la double imposition.

Ce principe fondamental est la base sur laquelle tout repose. Comprendre ce seul article de la CDI résout la plupart des confusions concernant la fiscalité transfrontalière des biens immobiliers.

Quel est l'impôt indonésien sur les revenus locatifs à Bali ?

En tant que propriétaire étranger percevant des revenus locatifs d'une villa à Bali, vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu indonésien (PPh) sur ces revenus. Le taux applicable dépend de votre statut fiscal et de la possession d'un NPWP.

Pour les particuliers étrangers avec un NPWP :

Les revenus locatifs sont imposés aux taux progressifs de l'impôt sur le revenu des particuliers en vertu de l'article 17 de la loi sur l'impôt sur le revenu
Jusqu'à 60 millions IDR : 5%
60–250 millions IDR : 15%
250–500 millions IDR : 25%
500 millions–5 milliards IDR : 30%
Au-dessus de 5 milliards IDR : 35%

Pour les particuliers étrangers sans NPWP :

Les taux ci-dessus augmentent d'une pénalité de 20%
Les taux effectifs deviennent : 6%, 18%, 30%, 36%, et 42%

Pour les revenus locatifs payés directement au propriétaire étranger par un locataire :

Si vous louez la villa directement à des clients (location saisonnière), vous déclarez le revenu net sur votre déclaration fiscale annuelle (SPT)
Vous pouvez déduire les charges : frais de gestion immobilière, nettoyage, entretien, services publics, assurance, PBB, amortissement
Le revenu locatif net est imposé aux taux progressifs ci-dessus

Pour les revenus locatifs versés via une société de gestion locale :

La société de gestion retient le PPh final à 10% sur le montant brut du loyer (selon l'article 23 de la loi sur l'impôt sur le revenu)
Vous recevez le montant net après retenue
Cette retenue est imputable sur votre impôt annuel final

Note pratique pour les propriétaires de villas : La plupart des propriétaires étrangers ayant une gestion professionnelle verront le PPh 23 retenu à 10% par la société de gestion. Ce montant est ensuite régularisé en fin d'année lors du dépôt de votre SPT annuel. Si votre taux progressif est supérieur à 10%, vous payez la différence. S'il est inférieur (peu probable vu le niveau de revenus locatifs), vous recevez un remboursement.

Quel est l'impôt australien sur les revenus locatifs à Bali ?

L'Australie impose ses résidents sur leurs revenus mondiaux. Cela signifie qu'en tant que résident australien à des fins fiscales, vos revenus locatifs à Bali doivent être déclarés dans votre déclaration fiscale australienne, même s'ils ont déjà été imposés en Indonésie.

La principale différence dans le traitement australien : vous pouvez demander un crédit d'impôt pour impôt étranger (Foreign Income Tax Offset - FITO) pour l'impôt indonésien payé, ce qui réduit votre impôt australien dollar pour dollar jusqu'à concurrence de l'impôt australien dû sur ces revenus étrangers.

Taux d'imposition australiens pour 2025–2026 (résidents particuliers) :

0–18 200 A$ : 0% (seuil non imposable)
18 201–45 000 A$ : 16%
45 001–135 000 A$ : 30%
135 001–190 000 A$ : 37%
Au-dessus de 190 000 A$ : 45%

Plus la contribution Medicare de 2%.

Comment fonctionne le FITO en pratique : Si votre villa à Bali génère 50 000 A$ de revenus locatifs nets et que vous payez 7 500 A$ d'impôt indonésien sur ces revenus, l'ATO évaluera l'impôt australien sur ces 50 000 A$ à votre taux marginal (disons 30% = 15 000 A$). Le FITO réduit ce montant de 7 500 A$, laissant un solde de 7 500 A$ payable à l'ATO sur ces revenus.

Si l'impôt indonésien payé dépasse l'impôt australien dû sur ces revenus (par exemple, vous avez payé 15 000 A$ d'impôt indonésien mais ne devez que 10 000 A$ à l'ATO), l'excédent n'est pas remboursable. C'est une limitation du système FITO qui nécessite une planification minutieuse.

Quelle est la différence de traitement fiscal entre l'Indonésie et l'Australie ?

Le tableau suivant compare les aspects clés du traitement de vos revenus locatifs de villa à Bali dans chaque pays.

Aspect	Indonésie (DJP)	Australie (ATO)
Droit d'imposition	Principal (localisation du bien)	Secondaire (résidence)
Base imposable	Revenu brut ou net selon la structure de gestion	Revenu net après déductions autorisées
Taux individuel (faible tranche)	5% (0–60 millions IDR)	0% (0–18 200 A$)
Taux individuel (tranche moyenne)	15% (60–250 millions IDR)	16% (18 201–45 000 A$)
Taux individuel (tranche élevée)	30% (500 millions–5 milliards IDR)	45% (au-dessus de 190 000 A$)
Crédit pour impôt étranger	Non applicable (pays source)	Oui (FITO)
Déclaration	SPT annuel	Tax return annuel

Note : Le tableau original contenait des données supplémentaires. Les taux ci-dessus sont indicatifs et peuvent varier selon votre situation.

Foire aux questions

Q: Dois-je déclarer mes revenus locatifs à Bali en Australie ?

R: Oui, car l'Australie impose ses résidents sur leurs revenus mondiaux. Même si l'Indonésie a le premier droit d'imposition, vous devez déclarer ces revenus dans votre déclaration australienne et demander un crédit d'impôt pour éviter la double imposition.

Q: Puis-je déduire les frais de gestion immobilière de mon impôt indonésien ?

R: Oui, si vous déclarez vos revenus locatifs nets sur votre SPT indonésien. Les frais de gestion, de nettoyage, d'entretien, d'assur

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