Récapitulatif du premier semestre 2026 : les fondations du second semestre

Avant de nous projeter, faisons le point sur la situation actuelle. Le premier semestre 2026 a été une période d'ajustement et de consolidation :

Prix de l'immobilier : Stabilisés après la correction de 2024-2025. Les prix dans les corridors principaux (Beraban, Pererenan, Uluwatu) sont restés stables ou ont augmenté de 3 à 5 %. Les emplacements secondaires (zones moins accessibles de Canggu, nord d'Ubud) ont connu de légères baisses de 2 à 4 %.
Volume des transactions : En hausse de 12 % par rapport au premier semestre 2025, grâce à la clarté réglementaire (PP 28/2025) et à une confiance accrue des acheteurs. Le segment des acheteurs singapouriens a augmenté de 25 % sur un an.
Rendements locatifs : Les rendements bruts ont légèrement diminué dans le segment de luxe (passant de 10-12 % à 9-11 %), les prix d'achat plus élevés dépassant la croissance des loyers. Les rendements du marché intermédiaire sont restés stables à 8-10 %.
Environnement réglementaire : Le PP 28/2025 est entièrement mis en œuvre, apportant des éclaircissements sur les durées de Hak Pakai et les voies d'accès à la propriété pour les étrangers. Les Perda (règlements régionaux) locaux à Badung et Gianyar sont en cours de mise à jour.
Infrastructures : Les plans d'extension de l'aéroport sont confirmés. L'étude de faisabilité du LRT est terminée. Les deux projets ont des calendriers définis (voir ci-dessous).

Indicateurs du marché : premier semestre 2026 vs prévisions pour le second semestre 2026

Le tableau suivant compare les principaux indicateurs du marché pour le premier semestre 2026 (réels/estimés) avec nos projections pour le second semestre 2026 :

Indicateur du marché	S1 2026 (Réel/Est.)	S2 2026 (Prévision)	Tendance
Croissance des prix immobiliers (corridors principaux)	+3-5 %	+5-8 %	📈 Accélération
Croissance des prix immobiliers (zones secondaires)	−2-4 %	0-+3 %	📈 Stabilisation
Volume des transactions (sur un an)	+12 %	+15-20 %	📈 En hausse
Rendements locatifs bruts (luxe, zones principales)	9-11 %	8,5-10 %	📉 Légère compression
Rendements locatifs bruts (marché intermédiaire)	8-10 %	8-10,5 %	➡️ Stable
Part des acheteurs singapouriens	25 %	28-30 %	📈 En croissance
Part des acheteurs australiens	35 %	32-35 %	➡️ Stable/en baisse
Nouvelle offre (villas entrant sur le marché)	+8 %	+10-12 %	📈 En hausse
Délai moyen de vente (revente)	180 jours	150-170 jours	📈 Amélioration
Impact des infrastructures	Faible (phase de planification)	Modéré (phase de lancement des travaux)	📈 En hausse
Indice d'incertitude réglementaire	Moyen (post-PP 28 en stabilisation)	Faible (clarté croissante)	📈 Positif
Confiance des acheteurs étrangers	Modérément positive	Positive	📈 Amélioration

Source : Données de transactions Pertama Property, données d'enregistrement BPN, enquête auprès des agences immobilières de Bali (T1 2026) et calendriers des projets d'infrastructure gouvernementaux.

Infrastructures : les changements majeurs à venir au second semestre

Deux projets d'infrastructure dominent les perspectives du second semestre 2026 pour l'immobilier à Bali :

1. LRT de Bali (Light Rail Transit) — Lancement des travaux confirmé

Après des années d'études de faisabilité et de débats politiques, le projet de LRT de Bali a obtenu ses dernières approbations et le début des travaux est confirmé pour le T3 2026. Le corridor initial de 12,5 km reliera l'aéroport international Ngurah Rai au parc central près de Seminyak, avec quatre stations prévues.

Ce que cela signifie pour l'immobilier :

Impact immédiat : Les propriétés situées à moins d'1 km des stations prévues voient déjà des primes de prix de 8 à 12 %, car les acheteurs anticipent une meilleure accessibilité. Cet effet se renforcera au début des travaux.
Moyen terme (2026-2028) : Le corridor entre l'aéroport et Seminyak/Kuta connaîtra un développement accéléré. La valeur des terrains dans les zones de développement axé sur le transport en commun (TOD) devrait augmenter de 20 à 30 % au-dessus de la moyenne du marché d'ici 2028.
Changement géographique : Les zones auparavant considérées comme « trop éloignées » de l'aéroport — comme le nord de Canggu (Pererenan, Seseh) — deviennent plus accessibles. Le corridor sud du LRT étend effectivement le rayon de déplacement des touristes et des résidents, bénéficiant à la demande de villas dans une zone géographique plus large.
Types de biens à surveiller : Développements à usage mixte près des stations de LRT, appartements/condos (une tendance croissante à Bali) et résidences avec services destinées aux touristes axés sur le transport en commun.

2. Extension de l'aéroport international Ngurah Rai

L'extension tant attendue de l'aéroport, comprenant un nouveau terminal et des améliorations des pistes pour augmenter la capacité de 24 à 40 millions de passagers par an, devrait recevoir l'approbation finale du financement à la fin du T3 2026, avec le début des travaux au T1 2027.

Ce que cela signifie pour l'immobilier :

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