Succession de propriété à Bali pour les familles australiennes : Guide complet

Publié le 23 juin 2026 | Guide juridique et financier pour les propriétaires australiens

Pour les familles australiennes qui possèdent une propriété à Bali — et on estime aujourd'hui à plus de 12 000 le nombre de particuliers ou familles australiennes ayant un intérêt immobilier à Bali — la question de la succession est à la fois urgente et complexe. Contrairement à l'Australie, où le système de titre Torrens et un processus d'homologation bien établi rendent la succession immobilière relativement simple, la propriété à Bali relève du cadre du droit civil indonésien, avec un système juridique distinct pour les droits fonciers, un régime fiscal différent et un contexte culturel qui peut compliquer la transmission.

La difficulté est amplifiée par le fait que la plupart des propriétaires australiens de villas à Bali détiennent leur bien par le biais de baux emphytéotiques ou de structures d'entreprise PT PMA, qui ne se transmettent pas automatiquement aux héritiers selon le droit successoral australien. Sans une planification adéquate, une villa à Bali qui a mis des années à être acquise et développée peut rester bloquée dans une zone grise juridique pendant des années après le décès du propriétaire — coûtant aux familles des dizaines de milliers de dollars en frais juridiques et pouvant entraîner une vente forcée à des prix inférieurs au marché.

Ce guide couvre les trois dimensions critiques de la succession immobilière à Bali pour les familles australiennes : les exigences légales indonésiennes, les implications fiscales australiennes, les exigences testamentaires et les risques liés aux prête-noms — le tout avec des données de coûts spécifiques en dollars australiens.

Comprendre le droit successoral indonésien pour les biens détenus par des étrangers

L'Indonésie fonctionne sous un système juridique dual pour les successions : le droit islamique (pour les musulmans indonésiens qui n'ont pas choisi de ne pas y adhérer) et le Code civil indonésien (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata — KUHPer) pour les ressortissants étrangers et les Indonésiens non musulmans. Pour les propriétaires australiens, le KUHPer régit les questions successorales.

Principes clés en vertu du droit successoral indonésien pour les biens détenus par des étrangers :

Legitieme Portie (Part légitime) : Le droit indonésien garantit une part successorale minimale à certains héritiers (conjoint et descendants directs). Vous ne pouvez pas déshériter votre conjoint ou vos enfants en vertu du droit indonésien, quel que soit le contenu d'un testament australien.
Titre Hak Guna Bangunan (HGB) : Si votre propriété est détenue via une PT PMA avec un titre HGB, les droits HGB peuvent être transférés aux héritiers. Cependant, les héritiers doivent établir leur propre PT PMA ou remplir les conditions de propriété étrangère applicables au moment de la succession. Étant donné que le titre HGB est détenu par la société (et non par l'individu), la succession s'effectue par le transfert d'actions.
Droits de bail : Un contrat de bail (perjanjian sewa menyewa) est un droit contractuel, non un droit de propriété. La plupart des contrats de bail contiennent une clause précisant que le bail prend fin au décès du preneur. S'il n'y a pas une telle clause, le bail peut être cessible aux héritiers, mais cela nécessite le consentement du bailleur — ce qui n'est pas garanti.
Accords de prête-nom : Les propriétés détenues sous des structures de prête-nom (où un ressortissant indonésien détient le titre au nom d'un étranger) sont extrêmement vulnérables au décès du propriétaire. Les héritiers du prête-nom n'ont aucune obligation légale de respecter l'accord, et les tribunaux indonésiens jugent systématiquement ces accords inopposables. C'est le scénario successoral le plus risqué.

Trois scénarios de succession pour les familles australiennes

L'approche de la succession immobilière à Bali dépend fortement de la manière dont la propriété est détenue. Le tableau ci-dessous décrit les trois scénarios les plus courants pour les familles australiennes, avec la voie juridique associée, le calendrier, les coûts et le niveau de risque.

Scénario	Structure de propriété	Voie successorale	Calendrier estimé	Coût juridique estimé (A$)	Niveau de risque	Action recommandée
1. Propriété d'entreprise PT PMA	Propriété détenue par une société PT PMA ; le propriétaire australien détient toutes les actions	Simple : Les actions de la PT PMA sont transférées aux héritiers par un acte de transfert d'actions (Akta Pemindahan Saham). Les héritiers deviennent de nouveaux actionnaires. Nécessite un acte notarié, une notification BKPM et un dédouanement fiscal. La PT PMA continue de fonctionner sous sa licence existante.	2 à 4 mois	3 000 à 6 000 A$	Faible	Assurez-vous qu'un testament d'entreprise est en place spécifiant le transfert d'actions. Nommez un administrateur successeur. Tenez les registres de l'entreprise à jour (déclarations fiscales annuelles, rapports BKPM). Mettez à jour le registre des actionnaires.
2. Propriété individuelle en bail emphytéotique	Propriété détenue dans le cadre d'un contrat de location à long terme (généralement 25+25 ans) au nom de l'individu	Complexe : Le contrat de location doit être examiné pour les clauses de survie/cession. Les héritiers doivent négocier avec le bailleur (propriétaire foncier) pour reprendre le bail. Le bailleur peut exiger de nouvelles conditions de bail, un loyer plus élevé ou refuser la cession. Aucun droit successoral automatique en vertu du droit indonésien pour les baux contractuels.	4 à 12 mois	4 000 à 10 000 A$	Moyen à élevé	Demandez une clause d'acte de cession dans le contrat de location initial. Structurez le bail avec 2 preneurs nommés ou plus (copropriété avec droit de survie). Maintenez une bonne relation avec le propriétaire foncier.
3. Accord de prête-nom	Un ressortissant indonésien détient le titre Hak Milik (pleine propriété) au nom du propriétaire australien en vertu d'un accord de prête-nom/fiducie	Aucune voie légale : Le droit indonésien ne reconnaît pas les accords de prête-nom/fiducie pour la propriété foncière. Les héritiers du prête-nom héritent de la propriété directement en vertu du droit successoral indonésien. La famille australienne n'a aucun droit légal. La seule possibilité est s'il existe une dette documentée ou un accord de prêt, ce qui peut permettre une action civile pour récupération des fonds — mais pas pour la propriété elle-même.	Indéfini (probablement jamais résolu)	10 000 à 30 000 A$+ (action en justice, presque certainement infructueuse)	Critique	Restructurez immédiatement. Convertissez en propriété PT PMA avant le décès du propriétaire. Ne comptez pas sur les arrangements de prête-nom pour tout investissement immobilier à Bali. C'est le conseil le plus important de cet article.

Source : Pertama Property Legal Advisory, en consultation avec des praticiens notariaux indonésiens et des spécialistes australiens de la planification successorale transfrontalière. Les coûts sont indicatifs pour 2026 et varient en fonction de la valeur de la propriété, de son emplacement et de sa complexité.

Implications fiscales australiennes de l'héritage d'une propriété à Bali

Lorsque des résidents australiens hérit

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