Revenus locatifs, plus-values, conventions de double imposition et ce que l'ATO attend de votre investissement à Bali en 2026.

Votre AUD achète environ 25 % de plus d'IDR qu'il y a deux ans. Au taux de mi-2024 d'environ 10 000 AUD/IDR, une villa au prix de 5 milliards IDR vous coûtait 500 000 AUD. Au taux actuel d'environ 12 522, cette même villa coûte environ 399 000 AUD — une économie de 101 000 AUD avant même de prendre en compte le traitement fiscal. Mais cette même force de la monnaie fonctionne dans les deux sens : chaque dollar de revenu locatif que vous rapatriez vaut moins en AUD, et l'ATO attend toujours sa part du gâteau.

Les résidents australiens représentent désormais plus de 25 % de tous les visiteurs étrangers à Bali, et une part croissante de ce trafic aboutit à un achat immobilier. Les rendements locatifs nets de 8 à 12 % de l'île semblent extraordinaires à côté des 2,5 % de Sydney ou des 3 % de Melbourne. Mais ce que beaucoup d'acheteurs découvrent seulement après la signature, c'est que les conséquences fiscales de la propriété à Bali pour les résidents australiens sont bien plus complexes que ce que les agents laissent entendre.

Ce guide détaille tout ce que vous devez savoir — de la retenue à la source indonésienne sur les revenus locatifs à l'impôt australien sur les plus-values lors de votre vente éventuelle, comment fonctionne la convention de double imposition (et ce qu'elle ne fait pas), et les habitudes de tenue de registres qui tiennent l'ATO à distance. Que vous achetiez en bail emphytéotique, en Hak Pakai ou via une PT PMA, les conséquences fiscales de la propriété à Bali pour les résidents australiens changent significativement avec chaque structure.

Vue aérienne d'une zone résidentielle de Bali avec villas de luxe et piscines

Photo par Antonio Araujo sur Unsplash

Couches fiscales indonésiennes : ce que vous payez réellement à l'achat

Avant d'en arriver aux revenus locatifs ou aux plus-values, l'achat lui-même attire plusieurs taxes indonésiennes qui varient selon la structure de propriété. Les conséquences fiscales de la propriété à Bali pour les résidents australiens commencent au bureau du notaire, pas au moment de l'impôt.

BPHTB — Taxe d'acquisition sur la propriété

La Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan est une taxe de mutation payée par l'acheteur. Elle plafonne à 5 % de la valeur de la transaction moins un seuil non imposable (NPOPTKP) d'environ 80 millions IDR. Pour une villa à 400 000 AUD, attendez-vous à payer environ 19 000 AUD de BPHTB. Cela s'applique aux Hak Pakai, Hak Guna Bangunan (HGB) et aux transferts en pleine propriété — mais pas aux baux emphytéotiques (Hak Sewa).

TVA (PPN) sur les nouveaux développements

Si vous achetez auprès d'un promoteur, une taxe sur la valeur ajoutée de 12 % s'applique au prix de vente. Sur cette même villa à 400 000 AUD, la TVA ajoute environ 48 000 AUD à votre coût total. Les achats de revente entre particuliers échappent généralement à la TVA. Notre Guide fiscal ultime de la propriété à Bali pour 2025 détaille les mécanismes complets du BPHTB et de la PPN avec des exemples chiffrés.

Frais de notaire et PPAT

Les officiers fonciers (PPAT) facturent environ 1 à 2 % de la valeur de la transaction. Combiné à des conseils juridiques pour la due diligence, prévoyez environ 15 000 AUD pour un achat de 400 000 AUD.

Impôt sur les revenus locatifs : 10 % ou 20 % ?

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