Pour les investisseurs immobiliers australiens qui ont vu Canggu passer d'un village de surf au marché foncier le plus cher de Bali au cours de la dernière décennie, la question est devenue existentielle : où aller ensuite quand les prix du terrain à Canggu dépassent 6 000 A$ le mètre carré dans les zones prisées ? La réponse se trouve de plus en plus à 15 minutes au nord-ouest – à Beraban, un village balinais traditionnel situé dans le triangle fertile entre Pererenan et le littoral de Tanah Lot.

Beraban reste, à la mi-2026, l'un des marchés fonciers sous-évalués les plus prometteurs de tout le couloir sud de Bali. Alors que Canggu et Pererenan ont fait la une des journaux – et attiré les capitaux institutionnels – Beraban a discrètement accumulé les fondamentaux qui précèdent généralement une importante réévaluation des prix : investissements dans les infrastructures, regroupement de promoteurs, libéralisation du zonage et amélioration de la connectivité avec l'aéroport et la ceinture touristique. Pour les investisseurs précoces prêts à agir avant que la machine marketing ne se tourne vers Beraban, la fenêtre d'opportunité asymétrique se réduit.

« Beraban en 2026 ressemble exactement à Canggu en 2018 », note Michael Santoso, responsable du conseil en investissement chez Pertama Property. « Le terrain est toujours vendu avec une décote importante par rapport à ses comparables logiques, le pipeline d'infrastructures est réel et financé, et la présence de promoteurs atteint une masse critique. Les investisseurs qui attendront que Beraban soit 'découvert' par le grand public – ce qui, selon moi, se produira dans les 12 à 18 mois – auront manqué le point d'inflexion des prix. »

Où se situe exactement Beraban ? Emplacement et connectivité

Beraban est un desa (village) du district de Kediri dans la régence de Tabanan, situé à environ 15 kilomètres au nord-ouest du centre de Canggu et à 25 kilomètres de l'aéroport international Ngurah Rai. Sa géographie est définie par sa position entre deux pôles de plus en plus importants du couloir de développement ouest de Bali. Au sud-est se trouve Pererenan – qui a été le marché foncier à la plus forte appréciation à Bali entre 2023 et 2025 – et au nord-ouest se trouve le complexe du temple de Tanah Lot, l'une des attractions culturelles les plus visitées de Bali et un pôle hôtelier en pleine croissance.

Les principaux développements en matière de connectivité qui positionnent Beraban pour une réévaluation des prix sont les suivants :

Corridor Jalan Raya Beraban–Pererenan (modernisé en 2025) : Un projet d'élargissement routier financé par la régence à hauteur de 3,2 millions A$ qui a réduit le temps de trajet de Beraban à Pererenan à moins de 10 minutes. Ce seul projet a effectivement fusionné le bassin de main-d'œuvre et d'agrément de Pererenan avec l'offre foncière disponible de Beraban.
Voie de contournement Kediri–Tanah Lot (achèvement fin 2026) : Une route à double chaussée de 6,5 km actuellement en construction qui reliera directement la côte sud de Tabanan à la route artérielle Canggu–Pererenan, contournant les étroites routes de village qui ont historiquement limité la circulation. Cela placera Beraban à moins de 20 minutes du centre de Canggu.
Effet de l'expansion de l'aéroport Ngurah Rai : L'achèvement du nouveau terminal international de Ngurah Rai (2025) a porté la capacité de trafic passagers à 28 millions par an. La croissance de la demande touristique qui en résulte a poussé les promoteurs d'hôtels et de villas plus loin du Canggu saturé, Beraban émergeant comme le premier couloir d'expansion viable.
Schéma directeur des infrastructures de la régence de Tabanan (2025–2030) : Un programme de 180 millions A$ couvrant la modernisation des routes, le drainage, la distribution d'eau douce et le haut débit par fibre optique dans les villages côtiers de Tabanan, Beraban étant désignée comme zone de développement prioritaire pour les investissements dans l'hébergement touristique.

« L'argument de la connectivité pour Beraban est simple », déclare Santoso. « Il se situe sur un axe direct entre deux générateurs de demande majeurs – Pererenan et Tanah Lot – et les dépenses d'infrastructure comblent l'écart plus rapidement que la plupart des gens ne le pensent. Lorsque le contournement de Kediri ouvrira fin 2026, Beraban deviendra effectivement le prolongement nord du marché Canggu-Pererenan, mais à des prix fonciers qui ne reflètent aucune de cette prime de proximité. »

Beraban vs Pererenan vs Canggu : comparaison des prix fonciers

L'argument quantitatif le plus convaincant en faveur de Beraban est l'écart de prix foncier. Bien qu'elle soit géographiquement contiguë à Pererenan – et à moins de 15 minutes en voiture du centre de Canggu – les prix du terrain à Beraban restent inférieurs de 30 à 40 % à ceux de ses voisins plus connus. Le tableau ci-dessous fournit une comparaison directe basée sur les données actuelles du marché provenant de la base de données des transactions foncières de Pertama Property (T2 2026).

Indicateur	Beraban	Pererenan	Canggu (Centre)
Prix du terrain (A$/m²) — standard	2 200 A$ – 3 400 A$	3 600 A$ – 5 200 A$	4 800 A$ – 6 500 A$
Prix du terrain (A$/m²) — zonage rizière (sawah)	1 200 A$ – 2 000 A$	2 400 A$ – 3 600 A$	3 200 A$ – 4 500 A$
Prix du terrain (A$/m²) — front de mer / falaise	3 800 A$ – 5 000 A$	5 500 A$ – 7 800 A$	N/D (aucun inventaire)
Prix moyen par parcelle de 1 000 m²	2 800 000 A$	4 400 000 A$	5 650 000 A$
Décote vs Canggu	–38 %	–18 %	Référence
Appréciation annuelle du foncier (TCAM 2023–2026)	22 %	18 %	12 %
Taille minimale de parcelle disponible	800 m²	1 200 m²	2 000 m²
Rendement locatif villa (typique, 4 chambres)	11–14 %	9–12 %	7–10 %
Distance à l'aéroport	40–50 min	30–40 min	25–35 min
Investissement en infrastructures (24 derniers mois)	12,5 M A$	8,2 M A$	22,0 M A$
Prix foncier estimé 2027 (prévision)	3 400 A$ – 4 800 A$	4 500 A$ – 6 200 A$	5 400 A$ – 7 200 A$

Source : Base de données des transactions Pertama Property, T2 2026. Les prix sont des fourchettes indicatives basées sur des transactions enregistrées à des conditions de pleine concurrence pour des terrains en location (Hak Pakai / Hak Guna Bangunan) dans des emplacements standard non premium au sein de chaque zone. Les parcelles en front de mer et en falaise bénéficient de primes significatives. L'appréciation annuelle est le taux de croissance annuel composé basé sur une analyse des ventes répétées de parcelles comparables entre 2023 et 2026.

Le pipeline de développement : ce qui arrive à Beraban

L'indicateur avancé le plus fiable de la trajectoire d'un marché foncier est le comport

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