Investor Australia secara diam-diam mengalihkan modal mereka karena inflasi, suku bunga tinggi, dan ketidakefisienan struktural mengikis imbal hasil real estat di dalam negeri. Mereka semakin beralih ke sektor perhotelan Bali yang berkinerja tinggi, di mana imbal hasil lebih kuat, risikonya lebih rendah, dan eksekusinya lebih dapat diandalkan.

Dengan suku bunga pinjaman investor di atas 6,4% dan tingkat kas RBA mencapai 4,35% tertinggi dalam 12 tahun, pasar perumahan Australia telah menjadi semakin sulit untuk dibenarkan berdasarkan risiko. Biaya konstruksi telah melonjak lebih dari 30% sejak 2021 (Indeks Harga Bangunan ABS), sementara imbal hasil sewa bruto rata-rata hanya 2,9% hingga 3,4% di kota-kota besar, menurut Indeks Kinerja Sewa CoreLogic 2024.

"Di Australia, angka imbal hasil seringkali bruto dan sangat menyesatkan," kata Andrew Clements dari Pertama Property Development. "Setelah memperhitungkan biaya bea materai, pembayaran bunga, CAPEX, pemeliharaan, depresiasi, kekosongan, dan pajak keuntungan modal, banyak investor mendapati diri mereka berada dalam wilayah arus kas negatif."

Aset Perhotelan Bali Memberikan Imbal Hasil Unggul

Berbeda dengan itu, Pertama Property Development, pengembang terbesar dan paling berprestasi di Bali, memberikan imbal hasil bruto yang konsisten hingga 22%, dengan proyeksi pendapatan bersih konservatif antara 10% dan 12% di seluruh portofolio operasinya. Hasil ini didasarkan pada asumsi konservatif: tingkat hunian yang moderat, harga malam yang stabil, dan pertumbuhan yang sejalan dengan data nilai tanah historis dari Savills dan Knight Frank.

"Seminyak tetap merupakan area dengan kepemilikan ketat dan terbatas di Bali," kata Clements. "Belum ada hotel mewah berkelas internasional baru yang dibangun di sana selama lebih dari 12 tahun. Sementara itu, 8,5 juta wisatawan internasional dan 20 juta wisatawan domestik terus mendorong permintaan, namun kelangkaan lahan dan undang-undang zonasi mencegah pasokan besar baru. Kelangkaan itu mendasari kekuatan harga jangka panjang."

Pertama bukanlah pemain spekulatif dari rencana yang belum dibangun. Dengan lebih dari $163 juta dalam proyek aktif yang mencakup vila, resor, dan hunian bermerk, semua sedang dalam tahap konstruksi dan sepenuhnya didanai tanpa penjualan awal, saat ini menjadi pengembang real estat swasta terbesar di Bali. Setiap proyek sudah berjalan, didukung oleh tim internal lebih dari 200 orang yang mengelola segala sesuatu mulai dari struktur hukum hingga layanan tamu.

Pasar Properti Australia Menghadapi Tantangan yang Meningkat

Ini adalah perbedaan mencolok dibandingkan dengan Australia, di mana kebangkrutan di sektor konstruksi mencapai tertinggi 20 tahun di FY2024 (ASIC), dan beban kepatuhan baru memaksa pemilik properti untuk melakukan peningkatan yang mahal. Sementara itu, pelepasan tanah yang terus berlangsung di pinggiran kota Australia menekan pertumbuhan harga jangka panjang.

Di Bali, fundamentalnya berbalik. Tanah di Seminyak mengalami apresiasi 13–18% setiap tahun, didorong oleh pemulihan pariwisata, pertumbuhan infrastruktur, dan kelangkaan lahan. Lingkungan pro-investor Indonesia, program visa yang ditingkatkan, dan kejelasan regulasi untuk hak sewa asing menciptakan fondasi yang semakin stabil untuk modal luar negeri.

Keunggulan Pajak dan Peluang Investasi Tingkat Awal

Keunggulan pajak semakin mengubah keadaan. Investor Australia menghadapi pajak keuntungan modal hingga 47%, sementara investasi di Bali yang disusun di bawah PT PMA yang dimiliki asing dikenakan pajak serendah 10% atas pendapatan korporat netto. Berkat Perjanjian Pajak Berganda Indonesia–Australia (DTA), investor juga menghindari pajak berganda, dengan manfaat tambahan yang tersedia saat berinvestasi melalui trust atau SMSF.

Investasi tingkat awal dengan Pertama dimulai dari hanya $230,000, dengan posisi investasi fraksional mulai dari hanya $55,000, masing-masing memberikan proyeksi imbal hasil netto yang menarik sekitar 12,8%.

"Ini bukan tentang membeli rumah liburan. Ini adalah arus kas terstruktur, keselarasan pajak yang kuat, dan keamanan modal jangka panjang di pasar yang secara fundamental kekurangan pasokan," kata Clements.

Pemilikan Fraksional: Jalur Berisiko Lebih Rendah untuk Imbal Hasil Luar Negeri

Untuk orang Australia yang berjuang untuk memasuki pasar domestik, ini merupakan pergeseran besar. Sementara $55,000 mungkin cukup untuk menutupi uang muka untuk apartemen regional di Australia, jumlah yang sama memberikan akses ke pemilikan fraksional di hotel mewah yang dikelola secara profesional, lengkap dengan hak penggunaan tahunan dan aliran pendapatan pasif, yang mengungguli investasi di kota-kota kapital besar yang harganya lebih dari empat kali lipat dari biaya akuisisi.

Pemilikan fraksional adalah model co-ownership yang terstruktur secara hukum, biasanya di bawah PT PMA yang dimiliki asing, yang memberikan setiap investor ekuitas dalam aset perhotelan. Ini mencakup distribusi pendapatan pasif, biaya operasional bersama, dan kemampuan untuk menikmati properti selama beberapa minggu setiap tahun, tergantung pada kelas saham.

PropertyBuzz Australia (2024) mencatat, model pemilikan fraksional semakin disukai oleh investor yang mencari risiko operasional yang lebih rendah dan kepastian pengiriman. Model Pertama, yang mengintegrasikan pendanaan proyek, struktur hukum, dan layanan tamu di bawah satu atap, menghilangkan ketergantungan pada pihak ketiga dan meningkatkan keandalan eksekusi, dua faktor kritis dalam keputusan investasi luar negeri.

Clements mencatat, "ini memberikan kesempatan yang sangat baik bagi investor cerdas dari semua tingkat untuk memasuki lanskap investasi properti Bali yang sangat menguntungkan, baik melalui uang tunai, ekuitas atau SMSF."

Memahami Risiko Investasi Luar Negeri

Sementara peluang di Bali sangat menarik, hal itu bukan tanpa pertukaran. Berbeda dengan Australia, investor asing mungkin menghadapi batasan dalam melepaskan ekuitas properti dari kepemilikan sewa, dan transaksi biasanya melibatkan sistem hukum, bahasa, dan proses regulasi yang berbeda. Fluktuasi mata uang, opsi leverage terbatas, dan likuiditas jangka panjang adalah semua faktor yang harus dipertimbangkan dengan hati-hati.

Seperti biasa, investasi luar negeri yang sukses bergantung pada bekerja dengan tim yang memahami baik peluang maupun risikonya.

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY