Le marché de la revente des villas à Bali en 2026

Avant de plonger dans le mode d'emploi, il est important de comprendre la dynamique actuelle du marché. Le marché de la revente des villas à Bali à la mi-2026 se caractérise par plusieurs tendances distinctes :

Scission de la demande : haut de gamme vs moyen de gamme

Le marché s'est divisé. Les villas haut de gamme (800 000 USD+/1,2 million AUD+) dans des emplacements de choix — Beraban, Pererenan, propriétés sur les falaises d'Uluwatu — se vendent en 3 à 6 mois, souvent à des acheteurs singapouriens, hongkongais et européens qui considèrent Bali comme relativement abordable. Les villas de milieu de gamme (300 000 à 800 000 USD) connaissent un cycle de vente plus long de 6 à 12 mois, avec un bassin d'acheteurs dominé par les Australiens et les jeunes nomades numériques.

Évolution du profil des acheteurs

Les acheteurs australiens représentent désormais environ 35 % du marché de la revente à Bali (contre 45 % en 2023), tandis que les Singapouriens (25 %), les Indiens (15 %) et les Européens (15 %) augmentent leur part, comme le montre notre analyse du financement bancaire singapourien pour l'immobilier à Bali. Cela signifie que votre stratégie marketing doit cibler plusieurs nationalités, pas seulement les Australiens.

La certitude réglementaire renforce la confiance des acheteurs

Les réglementations PP 28/2025, qui ont clarifié les durées du Hak Pakai (30+20+30 ans) et les voies d'accès à la propriété étrangère, ont renforcé la confiance des acheteurs. Combinées à la répression gouvernementale des arrangements de prête-nom, la voie légale pour la propriété étrangère est plus claire que jamais — ce qui est positif pour les valeurs de revente.

Niveaux de stock

Le stock de revente à Canggu et Seminyak a augmenté d'environ 15 à 20 % d'une année sur l'autre, les acheteurs du début des années 2020 atteignant leur échéance de sortie prévue. Cela signifie plus de concurrence pour les vendeurs, rendant la présentation, le prix et la stratégie marketing plus critiques que sur le marché vendeur de 2021-2023.

Le calendrier de vente : à quoi s'attendre

Vendre une villa à Bali prend plus de temps que la plupart des propriétaires ne le pensent. Voici un calendrier réaliste détaillé par phase :

Phase	Durée	Activités clés
Préparation	4 à 8 semaines	Mise en scène du bien, photographie/vidéographie professionnelle, images par drone, vérification des permis, préparation des documents juridiques, évaluation, certification SP (Sellable Pass)
Marketing et mise en vente	8 à 16 semaines	Publication sur les portails immobiliers de Bali, distribution via le réseau d'agents, marketing numérique ciblé (Meta, Google), journées portes ouvertes, visites privées, documents multilingues (EN, ID, ZH)
Négociation et PPJB	2 à 4 semaines	Examen des offres, contre-offres, rédaction et signature du PPJB (contrat de vente et d'achat), collecte du dépôt (généralement 20 à 30 %)
Due diligence	3 à 4 semaines	Due diligence juridique de l'acheteur, recherche de titre foncier au BPN, vérification du zonage, contrôle du PBG, certificat de dédouanement fiscal
Clôture (AJB)	2 à 4 semaines	Paiements fiscaux finaux (PPh Final, BPHTB par l'acheteur), signature de l'AJB chez le notaire, transfert de titre au BPN, déblocage des fonds du compte séquestre

Durée totale estimée : 5 à 9 mois de la décision à l'argent en banque. Pour les biens haut de gamme dans des emplacements privilégiés avec des acheteurs motivés, la phase marketing peut être aussi courte que 4 à 6 semaines. Pour les biens de milieu de gamme ou ceux ayant des problèmes juridiques ou de permis, le calendrier peut s'étendre à 12 mois ou plus.

Coûts de la vente : par tranche de prix

Vendre une villa à Bali implique plusieurs coûts qui réduisent votre produit. Voici une ventilation complète par tranche de valeur du bien. Tous les chiffres sont en AUD (en utilisant un taux de change approximatif de 10 500 IDR/AUD) :

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Élément de coût	Villa A : 400 000 AUD (milieu de gamme)	Villa B : 750 000 AUD (haut de gamme)	Villa C : 1,5 million AUD (luxe)
Commission d'agent (3 à 5 %)	12 000 à 20 000 AUD	22 500 à 37 500 AUD	45 000 à 75 000 AUD
PPh Final (2,5 % du prix de vente brut)	10 000 AUD	18 750 AUD	37 500 AUD
Frais de notaire et juridiques	4 000 à 6 000 AUD	6 000 à 10 000 AUD	10 000 à 15 000 AUD
Marketing et photographie	2 000 à 3 000 AUD	3 000 à 5 000 AUD	5 000 à 8 000 AUD
Préparation du bien (mise en scène, réparations)	3 000 à 8 000 AUD	5 000 à 12 000 AUD	10 000 à 25 000 AUD
Évaluation indépendante (optionnelle mais recommandée)	1 000 à 2 000 AUD	1 500 à 3 000 AUD	2 000 à 4 000 AUD
Règlement des PBB et services publics impayés	500 à 1 500 AUD	1 000 à 3 000 AUD	2 000 à 5 000 AUD
Coûts rétroactifs des permis (si nécessaire)	5 000 à 15 000 AUD	10 000 à 25 000 AUD	20 000 à 50 000 AUD
Coûts totaux estimés de la vente	32 500 à 65 500 AUD	57 750 à 114 250 AUD	131 000 à 219 500 AUD

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