Mengapa Pendapatan Sewa di Bali Dikenakan Pajak Dua Kali dan Cara Mengatasinya

Anda memiliki villa di Bali. Villa tersebut menghasilkan A$60.000 per tahun dari pendapatan sewa. Itu sangat baik. Yang kurang baik adalah ketika Anda menyadari bahwa Indonesia dan Australia sama-sama menginginkan bagian dari pendapatan tersebut, dan tanpa perencanaan yang tepat, Anda bisa kehilangan sebagian besar karena pajak ganda.

Persetujuan Penghindaran Pajak Berganda (DTA) antara Australia dan Indonesia dirancang untuk mencegah skenario ini, tetapi hanya jika Anda tahu cara menggunakannya. Banyak pemilik villa Australia membayar terlalu banyak karena tidak mengklaim kredit pajak luar negeri yang seharusnya mereka terima, atau membayar terlalu sedikit dan menghadapi denda dari ATO kemudian.

Artikel ini menjelaskan secara tepat bagaimana DTA berlaku untuk pendapatan sewa di Bali, tarif pajak yang akan Anda hadapi di masing-masing negara, dan proses langkah demi langkah untuk memastikan Anda membayar setiap sen yang terutang — tetapi tidak lebih dari itu.

Siapa yang Memiliki Hak Pajak Utama Berdasarkan DTA?

DTA Australia-Indonesia, secara resmi Persetujuan antara Pemerintah Australia dan Pemerintah Republik Indonesia untuk Penghindaran Pajak Berganda dan Pencegahan Pengelakan Pajak yang Berkaitan dengan Pajak atas Penghasilan, ditandatangani pada tahun 1992 dan telah berlaku sejak tahun 1993.

Berdasarkan Pasal 6 DTA, penghasilan dari properti riil (termasuk pendapatan sewa dari villa) dapat dikenakan pajak terutama di negara tempat properti berada. Ini berarti Indonesia memiliki hak pertama untuk mengenakan pajak atas pendapatan sewa Bali Anda, dan Australia harus memberikan keringanan untuk menghindari pajak ganda.

Ini adalah prinsip dasar yang menjadi landasan segalanya. Memahami satu pasal DTA ini menyelesaikan sebagian besar kebingungan seputar perpajakan properti lintas batas.

Pajak Indonesia atas Pendapatan Sewa Bali

Sebagai pemilik asing yang memperoleh pendapatan sewa dari villa di Bali, Anda dikenakan pajak penghasilan Indonesia (PPh) atas pendapatan tersebut. Tarif yang berlaku tergantung pada status pajak Anda dan apakah Anda memiliki NPWP.

Untuk individu asing dengan NPWP:

Pendapatan sewa dikenakan tarif pajak penghasilan pribadi progresif berdasarkan Pasal 17 Undang-Undang Pajak Penghasilan
IDR 60 juta pertama: 5%
IDR 60–250 juta: 15%
IDR 250–500 juta: 25%
IDR 500 juta–5 miliar: 30%
Di atas IDR 5 miliar: 35%

Untuk individu asing tanpa NPWP:

Tarif di atas meningkat dengan sanksi 20%
Tarif efektif menjadi: 6%, 18%, 30%, 36%, dan 42%

Untuk pendapatan sewa yang dibayarkan langsung kepada pemilik asing oleh penyewa:

Jika Anda menyewakan villa langsung kepada tamu (sewa jangka pendek), Anda melaporkan pendapatan bersih pada SPT tahunan Anda
Anda dapat mengurangi biaya: biaya manajemen properti, pembersihan, pemeliharaan, utilitas, asuransi, PBB, penyusutan
Pendapatan sewa bersih dikenakan tarif progresif di atas

Untuk pendapatan sewa yang dibayarkan melalui perusahaan manajemen properti lokal:

Perusahaan manajemen memotong PPh Final sebesar 10% atas pembayaran sewa bruto (berdasarkan Pasal 23 Undang-Undang Pajak Penghasilan)
Anda menerima jumlah bersih setelah pemotongan
Pemotongan ini dapat dikreditkan terhadap kewajiban pajak tahunan akhir Anda

Catatan praktis untuk pemilik villa: Sebagian besar pemilik asing dengan manajemen properti profesional akan dikenakan PPh 23 sebesar 10% oleh perusahaan manajemen. Ini kemudian direkonsiliasi pada akhir tahun saat Anda mengajukan SPT tahunan. Jika tarif progresif Anda lebih tinggi dari 10%, Anda membayar selisihnya. Jika lebih rendah (tidak mungkin mengingat tingkat pendapatan sewa), Anda menerima pengembalian dana.

Pajak Australia atas Pendapatan Sewa Bali

Australia mengenakan pajak kepada penduduknya atas pendapatan di seluruh dunia. Ini berarti sebagai penduduk Australia untuk tujuan pajak, pendapatan sewa Bali Anda harus dilaporkan pada SPT Australia Anda, meskipun telah dikenakan pajak di Indonesia.

Perbedaan utama dalam perlakuan Australia: Anda dapat mengklaim kredit pajak luar negeri (FITO) untuk pajak Indonesia yang dibayarkan, yang mengurangi kewajiban pajak Australia Anda dolar demi dolar hingga jumlah pajak Australia yang terutang atas pendapatan luar negeri tersebut.

Tarif pajak Australia untuk 2025–2026 (individu residen):

A$0–18.200: Nihil (ambang bebas pajak)
A$18.201–45.000: 16%
A$45.001–135.000: 30%
A$135.001–190.000: 37%
Di atas A$190.000: 45%

Ditambah Medicare Levy 2%.

Bagaimana FITO bekerja dalam praktik: Jika villa Bali Anda menghasilkan A$50.000 dalam pendapatan sewa bersih dan Anda membayar A$7.500 pajak Indonesia atas pendapatan tersebut, ATO akan menilai pajak Australia atas A$50.000 tersebut pada tarif marjinal Anda (misalnya 30% = A$15.000). FITO mengurangi ini sebesar A$7.500, menyisakan A$7.500 bersih yang harus dibayarkan ke ATO atas pendapatan tersebut.

Jika pajak Indonesia yang dibayarkan melebihi pajak Australia yang terutang atas pendapatan tersebut (misalnya, Anda membayar A$15.000 pajak Indonesia tetapi hanya berutang A$10.000 ke ATO), kelebihannya tidak dapat dikembalikan. Ini adalah batasan sistem FITO yang memerlukan perencanaan yang cermat.

Perbandingan Perlakuan Pajak: Indonesia vs Australia

Tabel berikut membandingkan aspek kunci bagaimana masing-masing negara memperlakukan pendapatan sewa villa Bali Anda.

Aspek	Indonesia (DJP)	Australia (ATO)
Hak pemajakan	Utama (lokasi properti)	Sekunder (tempat tinggal)
Dasar pajak	Pendapatan bruto atau bersih tergantung struktur manajemen	Pendapatan bersih setelah pengurangan yang diperbolehkan
Tarif individu (lapisan rendah)	5% (IDR 0–60Jt)	0% (A$0–18.200)
Tarif individu (lapisan menengah)	15% (IDR 60–250Jt)	16%–30% (A$18.201–135Rb)
Tarif individu (lapisan tinggi)	25%–35% (di atas IDR 250Jt)	37%–45% (di atas A$135Rb)
Tarif pemotongan (perusahaan manajemen)	10% (PPh Pasal 23)	Tidak ada (tidak ada pemotongan untuk keluar negeri)
Metode keringanan	Tidak ada (negara pemajak utama)	Kredit pajak luar negeri (FITO)
Pajak keuntungan modal	5% dari harga jual (PPh final)	Diskon 50% jika dimiliki >12 bulan
Batas waktu pelaporan tahunan	31 Maret (SPT individu)	31 Oktober (self-lodge) / 15 Mei (agen)
Tahun pajak	1 Januari – 31 Desember	1 Juli – 30 Juni
Mata uang pelaporan	IDR (Rupiah Indonesia)	AUD (Dolar Australia)

Ketidaksesuaian tahun pajak merupakan tantangan praktis. Tahun pajak Indonesia adalah tahun kalender (Jan–Des), sedangkan Australia adalah tahun fiskal (Jul–Jun). Anda perlu menyelaraskan ini saat menghitung FITO, biasanya dengan mencocokkan pajak Indonesia yang dibayarkan dalam satu tahun kalender dengan tahun fiskal Australia yang berisi periode pendapatan yang sama.

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY