Le traitement de l'impôt sur les plus-values dans le cadre de la convention est tout aussi important. L'article 13 stipule que les plus-values provenant de l'aliénation de biens immobiliers sont imposables dans le pays où le bien est situé. Pour un investisseur canadien vendant sa villa à Bali, la plus-value est donc imposable en Indonésie selon les dispositions indonésiennes relatives aux plus-values — actuellement un impôt final de 5 % sur le prix de vente brut, avec certaines déductions possibles selon la structure de propriété. L'investisseur canadien peut ensuite demander un crédit d'impôt étranger pour l'impôt indonésien payé lors de la déclaration de ses plus-values au Canada. L'Agence du revenu du Canada permet ce crédit pour compenser l'impôt canadien sur les plus-values lors de la même cession, tout excédent de crédit étant reporté jusqu'à sept ans. Les investisseurs canadiens doivent noter que le taux d'inclusion des plus-values au Canada a été ajusté à 66,67 % pour les gains dépassant 250 000 CAD dans le cadre du budget fédéral de 2024, ce qui rend le mécanisme de crédit d'impôt étranger particulièrement précieux pour les cessions de villas de grande valeur.

Le Hak Pakai, le titre de propriété directe accessible aux étrangers en vertu de la loi Omnibus de 2022, est l'option la plus récente et a été adopté par un nombre croissant d'acheteurs canadiens depuis 2024. Le Hak Pakai accorde le droit d'occuper et d'utiliser le terrain pour une période initiale de 30 ans, renouvelable pour 30 années supplémentaires, et peut être directement enregistré au nom de l'étranger sans nécessiter de structure sociale. Pour les investisseurs canadiens, le Hak Pakai simplifie la situation fiscale au Canada car la propriété est détenue directement par l'individu plutôt que par une entité sociale, éliminant ainsi la couche d'imposition des dividendes. Le titre Hak Pakai est également plus facile à transmettre aux héritiers par rapport à un transfert d'actions PT PMA, ce qui peut simplifier la planification successorale canadienne. Cependant, le Hak Pakai n'est disponible que pour un usage résidentiel et ne peut être utilisé pour des villas locatives commerciales avec des services d'hôtellerie importants sur place, ce qui limite son applicabilité pour certaines stratégies d'investissement. Les investisseurs canadiens doivent examiner leurs objectifs d'investissement spécifiques par rapport aux structures de propriété fiscalement efficaces disponibles pour l'immobilier à Bali avant de choisir le véhicule le plus approprié.

Les Canadiens bénéficient d'un accès relativement simple aux visas pour l'Indonésie par rapport à de nombreuses autres nationalités. Pour les investisseurs immobiliers, trois voies principales de visa sont disponibles. Le visa de visiteur B211A offre un séjour initial de 60 jours, prolongeable jusqu'à 180 jours, et convient aux inspections initiales de propriétés et aux négociations d'achat. Le visa B211A coûte environ 300 à 500 AUD, frais de traitement d'agence inclus, et peut être demandé en ligne via le portail de visa à l'arrivée de l'Indonésie pour les titulaires d'un passeport canadien qui bénéficient d'une entrée sans visa à des fins touristiques.

Le nouveau visa de seconde résidence (Second Home Visa), lancé par le gouvernement indonésien fin 2024 dans le cadre du programme plus large de réformes économiques, est spécifiquement conçu pour les investisseurs immobiliers. Il accorde un permis de séjour de cinq à dix ans aux étrangers qui achètent une villa ou un appartement en Indonésie d'une valeur d'au moins 350 000 AUD (environ 315 000 CAD aux taux actuels). Le visa de seconde résidence est particulièrement attractif pour les investisseurs canadiens car il supprime la nécessité d'un parrain local, permet au titulaire du visa de travailler à distance pour un employeur étranger et offre une voie claire vers la résidence de longue durée pour l'investisseur et sa famille immédiate. Les frais de demande pour le visa de seconde résidence sont d'environ 2 500 AUD pour un permis de cinq ans et 4 500 AUD pour un permis de dix ans, plus les frais juridiques et d'agence de 1 500 à 3 000 AUD. Une compréhension détaillée des options de visa nomade numérique et de visa de seconde résidence pour les acheteurs immobiliers en 2026 est une lecture essentielle pour les investisseurs canadiens planifiant l'acquisition d'une propriété à Bali.

Les exigences de diligence raisonnable sont plus étendues pour les acheteurs canadiens que pour les acheteurs australiens, car les banques et institutions financières canadiennes sont moins familiarisées avec la documentation foncière indonésienne, ce qui rend le financement et la vérification des assurances plus complexes. Un processus de diligence raisonnable complet doit inclure la vérification du certificat de titre, le contrôle de conformité au zonage, la validation du permis de construire (PBG/SLF), la recherche de charges et privilèges, la vérification de l'identité du vendeur, et l'examen du contrat de location par un notaire indonésien. Le coût des services professionnels de diligence raisonnable auprès d'un cabinet d'avocats indonésien réputé varie de 3 000 à 8 000 AUD selon la complexité de la transaction. Une compréhension approfondie des options de location (leasehold) et de pleine propriété (freehold) pour les acheteurs étrangers à Bali est une base essentielle avant de faire appel à un cabinet d'avocats pour la diligence raisonnable.

Financer l'achat d'une villa à Bali en tant qu'investisseur canadien est plus difficile que pour les investisseurs australiens, car les banques canadiennes n'offrent pas de produits hypothécaires garantis par des biens immobiliers indonésiens. Les options de financement pratiques se limitent à trois sources. La première est le système bancaire indonésien : un petit nombre de banques indonésiennes, notamment Bank Mandiri et Bank Central Asia, proposent des produits hypothécaires aux ressortissants étrangers pour les achats sous Hak Pakai, finançant généralement 50 à 60 % du prix d'achat à des taux d'intérêt de 9 à 12 % par an. Cependant, ces produits sont généralement réservés aux titres Hak Pakai et ne sont pas disponibles pour les structures locatives ou PT PMA.

Les investisseurs canadiens sont devenus une force croissante sur le marché des villas de luxe à Bali ces trois dernières années, portés par une combinaison de dynamiques favorables des taux de change, la surchauffe du marché immobilier domestique canadien, et l'accessibilité croissante de l'immobilier en Asie du Sud-Est via les plateformes numériques et les modèles de propriété fractionnée. Alors que les Australiens restent le groupe démographique étranger dominant à Bali, représentant environ 35 % de tous les achats de villas par des étrangers en 2025, les acheteurs canadiens représentent désormais environ 7 à 9 % des transactions — une part qui a doublé depuis 2022. Pour les investisseurs canadiens envisageant l'immobilier à Bali, l'intersection de la convention de double imposition Canada-Indonésie, les mécanismes pratiques de conversion des dolla

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