La surproduction de villas à Bali en 2026 : le marché va-t-il s'effondrer ?

Un nombre record de villas, des revenus locatifs en baisse et une restructuration professionnelle qui sépare les gagnants des perdants. Voici ce que tout investisseur australien doit savoir sur le marché immobilier balinais en 2026.

Publié le 15 juin 2026 | Par Pertama Property | ~2 100 mots

Vue aérienne d'une villa de luxe à Bali avec piscine entourée de verdure tropicale — *Photo par Antonio Araujo sur Unsplash*

Promenez-vous dans n'importe quelle rue secondaire de Canggu ou Berawa en 2026 et vous les verrez : villa après villa après villa. Certaines avec des panneaux "À vendre" qui se décolorent au soleil tropical depuis six mois. D'autres listées sur Airbnb à 30 % de moins que ce que des propriétés identiques demandaient il y a seulement deux ans. Et quelques-unes — celles avec une réelle distinction architecturale, une gestion professionnelle et un véritable point de différenciation — qui continuent d'exiger des tarifs premium.

La question qui plane sur le plan de jeu de chaque investisseur australien à Bali est brutale : le marché va-t-il s'effondrer ?

La réponse courte est plus nuancée qu'un simple oui ou non. Le marché des villas à Bali ne s'effondre pas au sens traditionnel — il n'y a pas de crise de la dette de type subprime, pas d'événement massif de saisie, pas de chute de valeur de 40 % du jour au lendemain. Mais il subit la correction la plus significative de son histoire moderne, et les propriétaires de villas qui ont acheté en supposant des rendements infinis de 15 % vont avoir une mauvaise surprise.

Cet article analyse les données concrètes : croissance de l'offre, tendances d'occupation, compression des revenus locatifs, et ce que les investisseurs les plus avisés font différemment en 2026.

Les chiffres qui devraient inquiéter tout investisseur en villa

Commençons par les données principales. Entre 2018 et 2023, le stock de villas à Bali a augmenté d'environ 20 % par an, selon REID (Real Estate Indonesia Database). Ce taux a largement dépassé la croissance de la demande, qui se situait plutôt entre 12 et 15 % sur la même période, laissant un excédent d'offre d'environ 15 %.

Fin 2025, l'effet cumulatif était indéniable. Les annonces en vente sur plan représentaient 38 % de l'inventaire total — un niveau que le fondateur de REID, Tom Hall, qualifie de "préoccupant". Son évaluation ? Près de 38 % des annonces en vente sur plan à Bali ne seront peut-être jamais livrées. Ce sont des milliers de villas à divers stades de planification ou de construction, beaucoup financées par des acomptes optimistes d'investisseurs étrangers plutôt que par un véritable capital de développement.

Le corridor de Canggu — qui représente 33,5 % de toutes les transactions de vente — est l'épicentre. Et la pression s'étend à Uluwatu, Seminyak, et même aux zones émergentes comme Pererenan et Seseh.

Les revenus locatifs diminuent

Voici la statistique qui devrait préoccuper tout investisseur axé sur le rendement : le revenu locatif mensuel total des villas à Bali a atteint environ 175–180 millions de dollars australiens au T3 2025 (112–115 millions de dollars américains aux taux de change en vigueur). Cela semble beaucoup — sauf qu'il était de 205–240 millions de dollars australiens par mois en 2024.

C'est une baisse d'environ 20 à 25 % du revenu total du marché, alors même que les arrivées touristiques ont atteint 7,05 millions de visiteurs étrangers en 2025 (en hausse de 9,7 % sur un an). Plus de touristes viennent, mais ils se répartissent sur un plus grand nombre de villas, hôtels, resorts de charme et appartements — et paient des tarifs journaliers moyens plus bas.

La compression du tarif journalier moyen (ADR) est réelle. À Canggu, une villa de 2 chambres qui affichait en moyenne 200 AUD par nuit en 2024 se négociait plutôt autour de 170 AUD au T3 2025. À Seminyak, les villas d'une chambre sont passées de 130 AUD à 120 AUD. À Uluwatu, la zone premium a mieux résisté — les tarifs pour 2 chambres sont restés proches de 250 AUD — mais les volumes ont diminué.

L'occupation se redresse lentement, mais pas assez

Les taux d'occupation se sont effectivement améliorés en 2025 — passant d'un minimum de 47,2 % en janvier à un pic de 64,7 % en juillet. Chaque mois de 2025 a surpassé 2024. Mais considérez ce que signifie un taux d'occupation de 64,7 % : pour 10 nuits où une villa est réservable, elle reste vide 3,5 nuits. Pour une villa de 2 chambres à Canggu avec un coût de base total de 80 000 à 100 000 AUD par an (hypothèque ou loyer, frais de gestion, entretien, services publics, assurances et conformité réglementaire), ce taux d'occupation atteint à peine un rendement net à deux chiffres si le tarif nocturne est inférieur à 200 AUD.

L'industrie a un terme pour cela : compression tarifaire. Les opérateurs choisissent de réduire les prix plutôt que de laisser les chambres vides, ce qui abaisse le pouvoir de fixation des prix de tout le marché. Les hôtels sont revenus agressivement sur le marché, offrant des chambres gérées professionnellement à 60–90 AUD par nuit — un concurrent direct pour le propriétaire de villa DIY qui ne peut pas égaler les normes de service à ce prix.

Pourquoi ce n'est pas un cycle immobilier normal

Les dynamiques du marché balinais divergent de ce à quoi les investisseurs australiens sont habitués. À Sydney ou Melbourne, la suroffre entraîne une baisse des prix, qui stimule la demande, qui rééquilibre le marché. À Bali, le mécanisme d'ajustement est différent — et plus lent.

Le problème du "vendeur zombie"

Les initiés du secteur décrivent une catégorie de vendeurs qu'ils appellent les "vendeurs zombies" — des propriétaires qui ont mis leurs villas en vente à des prix ambitieux il y a 12 à 18 mois, n'ont reçu aucune offre sérieuse, et ont simplement laissé l'annonce active plutôt que de réduire le prix ou d'admettre que l'investissement n'a pas fonctionné. Ces annonces zombies faussent les données visibles du marché : il y a des milliers de villas "à vendre" à Bali, mais beaucoup ne sont pas réellement négociables à leur prix demandé.

Comme l'a dit un commentateur du Bali Business Review : "La plupart des prix affichés à Bali sont déconnectés de la réalité. Personne ne connaît vraiment la valeur réelle des propriétés car il n'y a pas de MLS, pas de système transparent de comparables, et trop de propriétaires fixent leurs prix avec leur cœur plutôt qu'avec leurs tableurs."

L'écart entre les prix affichés et les prix de vente réels s'est réduit à environ 13,2 % en 2025 — plus sain que les années précédentes, mais encore significatif. Les acheteurs expérimentés négocient 20 à 30 % en dessous du prix demandé pour les propriétés listées depuis plus de 6 mois.

La bombe à retardement des ventes sur plan

Peut-être le risque le plus important du marché est celui des achats sur plan. Les données de REID montrent que 38 % des annonces de villas sur plan ne seront peut-être jamais livrées. Les raisons sont variées : promoteurs qui ont sous-estimé les coûts de construction, surestimé la demande, n'on

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