Bisakah Orang Australia Benar-Benar Membeli Properti di Bali? Panduan Hukum 2026

Terakhir diperbarui: 15 Juni 2026 | Waktu baca: 9 menit

Villa mewah modern dengan kolam renang di setting tropis Bali

Foto oleh R Architecture di Unsplash

Setiap minggu, ada saja warga Australia yang mengirimkan pertanyaan yang sama ke inbox Pertama Property: "Apakah saya benar-benar bisa membeli properti di Bali, atau ini cuma mimpi beli properti sewaan?"

Jawaban singkatnya: Ya, warga Australia bisa membeli properti di Bali secara legal pada tahun 2026 — tapi caranya tidak sama seperti membeli di Sydney, Melbourne, atau Gold Coast. Tidak ada hak milik bebas seperti Torrens title yang menunggu Anda, tidak ada proses "tandatangani di sini, lalu jadi milik Anda." Yang ada adalah sejumlah struktur kepemilikan yang sudah mapan, kuat secara hukum, dan memberikan keamanan bagi investor Australia — dengan hasil sewa yang tinggi dan hak properti yang nyata — semuanya dalam kerangka hukum Indonesia.

Panduan ini akan membahas semua yang perlu Anda ketahui: struktur hukumnya, proses langkah demi langkah, biaya riil dalam dolar Australia, serta jebakan yang membedakan investasi cerdas dari kesalahan yang mahal.

Disclaimer: Artikel ini hanya untuk informasi umum dan bukan merupakan nasihat hukum. Anda wajib menggunakan jasa notaris Indonesia (PPAT) dan konsultan hukum independen yang berkualifikasi sebelum membeli properti di Bali.

Aturan Dasar: Tidak Ada Hak Milik Bebas untuk Orang Asing

Undang-Undang Pokok Agraria No. 5/1960 Indonesia menetapkan bahwa Hak Milik — kepemilikan penuh — hanya diperuntukkan bagi warga negara Indonesia. Ini adalah aturan dasar. Tidak ada visa, nilai investasi, atau status tinggal jangka panjang yang bisa membuka hak milik bagi orang asing. Putusan Pengadilan Negeri Bali tahun 2026 (Putusan No. 274/Pdt.G/2020/PN Dps) menegaskan bahwa perjanjian nominee — di mana warga Indonesia memegang hak milik atas nama Anda — tidak memiliki kekuatan hukum dan dinyatakan batal demi hukum.

Kedengarannya memang membatasi, dan memang begitu. Tapi yang sering terlewat oleh pembeli Australia: hak milik bukan satu-satunya jalan menuju kepemilikan nyata. Sistem hukum Indonesia menyediakan tiga jalur yang jelas dan sah, yang memberikan hak setara — berupa sertifikat tanah terdaftar, kepastian kontrak, serta hak untuk membangun, menggunakan, dan mendapatkan penghasilan dari properti.

Tiga Jalur Hukum untuk Pembeli Australia

1. Hak Sewa — Jalur Paling Sederhana

Hak Sewa adalah opsi paling mudah diakses bagi pembeli Australia. Ini bukan sertifikat tanah dalam arti sebenarnya — melainkan perjanjian kontrak yang memberikan hak eksklusif untuk menggunakan properti dalam jangka waktu tertentu, biasanya 25 hingga 30 tahun, dengan opsi perpanjangan yang tertuang dalam kontrak.

Fitur utama:

Tidak memerlukan KITAS atau visa tinggal di Indonesia
Bisa disusun dengan hak perpanjangan kontraktual (paket 25 tahun bergulir)
Cocok untuk pembeli villa tunggal yang mencari aset gaya hidup dengan penghasilan sewa
Biaya awal jauh lebih rendah dibanding jalur Hak Pakai atau PT PMA
Sewa jangka pendek bisa dijalankan dengan izin usaha yang sesuai

Kata kunci dalam perjanjian sewa adalah perpanjangan. Kontrak sewa yang baik memberikan hak untuk memperbarui dengan syarat yang sudah ditentukan. Tanpa itu, villa Anda akan kembali ke pemilik tanah saat masa sewa habis, tanpa kompensasi atas perbaikan yang sudah dilakukan. Sewa yang buruk adalah bom waktu; sewa yang baik adalah aset yang bisa Anda pegang, tingkatkan, dan jual kembali.

Hak Sewa cocok untuk pembeli Australia yang ingin punya rumah liburan yang bisa membiayai dirinya sendiri, dengan horizon 25 tahun yang jelas. Banyak investasi villa paling sukses di Canggu, Seminyak, dan Uluwatu menggunakan model ini.

2. Hak Pakai — Sertifikat Tanah Terdaftar

Hak Pakai adalah sertifikat tanah yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Sertifikat ini memberikan hak untuk menggunakan dan menempati tanah selama 30 tahun pertama, dapat diperpanjang 20 tahun, dan bisa diperbarui lagi 30 tahun — total masa berlaku hingga 80 tahun sesuai Peraturan Pemerintah No. 18/2021.

Persyaratan utama:

Anda harus memiliki KITAS (izin tinggal sementara), KITAP (izin tinggal tetap), atau visa yang memenuhi syarat seperti Visa Rumah Kedua atau Golden Visa
Biasanya terbatas untuk satu properti hunian di atas nilai minimum yang ditetapkan pemerintah
Properti harus digunakan sebagai tempat tinggal — sewa komersial jangka pendek dibatasi di bawah hak ini
Terdaftar di BPN, artinya nama Anda tercantum di sertifikat — hak properti yang nyata dan dapat ditegakkan

Bagi pembeli Australia yang berencana tinggal di Bali sebagian tahun — pensiunan, digital nomad, atau penduduk semi-permanen — Hak Pakai adalah standar emas kepemilikan individu. Ini yang paling mendekati "memiliki" tanah di Indonesia bagi orang asing.

Namun, jika rencana Anda adalah membeli murni sebagai investasi tanpa kehadiran fisik di Indonesia, Hak Pakai mungkin tidak cocok — karena status visa Anda menentukan hak untuk memegang sertifikat tersebut.

3. PT PMA + HGB — Jalur untuk Investor Serius

Bagi investor Australia yang membeli beberapa properti, mengembangkan tanah, atau menjalankan bisnis sewa komersial, PT PMA (Perusahaan Penanaman Modal Asing) adalah kendaraan paling kokoh. Perusahaan memegang tanah dengan Hak Guna Bangunan (HGB) — yang diterbitkan untuk 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbarui lagi 30 tahun.

Detail penting:

Modal disetor minimum: IDR 2,5 miliar (sekitar AUD $250.000) per pembaruan regulasi Oktober 2025
Nilai investasi total umumnya harus di atas IDR 10 miliar (sekitar AUD $1 juta) per bidang usaha
Memungkinkan sewa jangka pendek komersial berizin di bawah regulasi pariwisata Indonesia
Kepemilikan tidak tergantung pada status visa pribadi Anda — perusahaan adalah entitas hukum
Membutuhkan kepatuhan berkelanjutan: laporan akuntansi tahunan, pajak, dan pelaporan korporasi

Jalur PT PMA bukan untuk pembeli biasa. Biaya pendirian berkisar antara AUD $5.000 hingga $10.000, dan kepatuhan tahunan menambah $2.000 hingga $4.000. Tapi bagi investor portofolio yang serius dengan pasar sewa Bali — di mana hasil bersih 10% hingga 15% bisa dicapai di lokasi utama — ini adalah struktur paling aman dan paling bisa dikembangkan.

Jebakan Nominee: Kenapa Anda Harus Menghindarinya

Tidak ada panduan jujur tentang membeli properti di Bali yang lengkap tanpa peringatan jelas tentang perjanjian nominee. Beberapa agen dan pengembang mungkin menyarankan agar warga Indonesia memegang sertifikat hak milik "atas nama Anda" dengan perjanjian pribadi. Jangan lakukan ini.

Perjanjian nominee adalah ilegal berdasarkan hukum Indonesia (Pasal 26 Ayat 2 UUPA). Pengadilan Indonesia

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY