Pendapatan sewa, capital gain, perjanjian pajak berganda, dan apa yang diharapkan ATO dari investasi Bali Anda pada tahun 2026.

AUD Anda membeli sekitar 25% lebih banyak IDR dibandingkan dua tahun lalu. Pada kurs pertengahan 2024 sekitar 10.000 AUD/IDR, villa seharga IDR 5 miliar akan membuat Anda mengeluarkan AUD $500.000. Pada kurs hari ini sekitar 12.522, villa yang sama berharga sekitar AUD $399.000 — penghematan AUD $101.000 sebelum Anda mempertimbangkan perlakuan pajak. Namun kekuatan mata uang yang sama berdampak dua arah: setiap dolar pendapatan sewa yang Anda repatriasi bernilai lebih rendah dalam AUD, dan ATO tetap mengharapkan bagiannya.

Warga negara Australia kini mencakup lebih dari 25 persen dari semua pengunjung asing ke Bali, dan sebagian dari arus itu berujung pada pembelian properti. Hasil sewa bersih pulau ini sebesar 8 hingga 12 persen terlihat luar biasa dibandingkan Sydney yang 2,5 persen atau Melbourne yang 3 persen. Namun yang banyak ditemukan pembeli hanya setelah penyelesaian adalah bahwa implikasi pajak properti di Bali untuk warga negara Australia jauh lebih berlapis dari yang diungkapkan agen.

Panduan ini menguraikan semua yang perlu Anda ketahui — dari pajak pemotongan Indonesia atas pendapatan sewa hingga pajak capital gain Australia saat penjualan nanti, bagaimana Perjanjian Pajak Berganda bekerja (dan apa yang tidak dilakukannya), serta kebiasaan pencatatan yang membuat ATO menjauh. Apakah Anda membeli leasehold, Hak Pakai, atau melalui PT PMA, implikasi pajak properti di Bali untuk warga negara Australia berubah secara signifikan dengan setiap struktur.

Pemandangan udara kawasan residensial Bali dengan villa mewah dan kolam renang

Foto oleh Antonio Araujo di Unsplash

Lapisan Pajak Indonesia: Apa yang Sebenarnya Anda Bayar saat Pembelian

Sebelum Anda sampai pada pendapatan sewa atau capital gain, pembelian itu sendiri menarik beberapa pajak Indonesia yang bervariasi berdasarkan struktur kepemilikan. Implikasi pajak properti di Bali untuk warga negara Australia dimulai di meja notaris, bukan saat pajak.

BPHTB — Pajak Perolehan atas Properti

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak transfer yang dibayar oleh pembeli. Maksimumnya 5 persen dari nilai transaksi dikurangi ambang tidak kena pajak (NPOPTKP) sekitar IDR 80 juta. Pada villa seharga AUD $400.000, perkirakan membayar sekitar AUD $19.000 untuk BPHTB. Ini berlaku untuk Hak Pakai, Hak Guna Bangunan (HGB) dan transfer hak milik — tetapi tidak untuk perjanjian sewa (Hak Sewa).

PPN pada Pengembangan Baru

Jika Anda membeli dari pengembang, pajak pertambahan nilai sebesar 12 persen berlaku pada harga jual. Pada villa yang sama seharga AUD $400.000, PPN menambah sekitar AUD $48.000 ke biaya total Anda. Pembelian jual-beli antar individu biasanya terbebas dari PPN. Panduan Pajak Properti Bali Ultimate 2025 kami menjelaskan mekanisme BPHTB dan PPN secara lengkap dengan contoh perhitungan.

Biaya Notaris dan PPAT

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) mengenakan biaya sekitar 1 hingga 2 persen dari nilai transaksi. Ditambah dengan konsultan hukum untuk uji tuntas, anggarkan sekitar AUD $15.000 untuk pembelian AUD $400.000.

Pajak Pendapatan Sewa: 10 Persen atau 20 Persen?

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY