Gli investitori australiani stanno riassegnando capitali mentre l'inflazione e i tassi d'interesse elevati erodono i ritorni nel settore immobiliare locale. Sempre più, si stanno spostando verso il settore dell'ospitalità ad alte prestazioni di Bali, dove i rendimenti sono più solidi e i rischi sono inferiori.

Con i tassi di prestito per gli investitori sopra il 6,4% e il tasso di cassa della RBA al massimo da 12 anni del 4,35%, il mercato immobiliare australiano è diventato difficile da giustificare su base aggiustata per il rischio. I costi di costruzione sono aumentati di oltre il 30% dal 2021, mentre i rendimenti lordi medi degli affitti si attestano solo tra il 2,9% e il 3,4% nelle città principali.

“In Australia, i valori di rendimento sono spesso lordi e materiali fuorvianti,” dice Andrew Clements di Pertama Property Development. “Una volta che si considera l'imposta di bollo, i rimborsi degli interessi, il CAPEX, la manutenzione, l'ammortamento, i vuoti e l'imposta sulle plusvalenze, molti investitori si trovano in una situazione di flusso di cassa negativo.”

Asset di Ospitalità di Bali Offrono Rendimento Superiore

In netto contrasto, Pertama Property Development, il più grande e premiato sviluppatore di Bali, offre rendimenti lordi consistenti fino al 22%, con previsioni conservative di reddito netto tra il 10% e il 12%. Questi risultati sono supportati da assunzioni conservative: tassi di occupazione modesti e prezzi notturni stabili.

“Seminyak rimane l'area più ambita e limitata di Bali,” afferma Clements. “Non c'è stato un nuovo hotel di lusso a marchio internazionale sviluppato lì negli ultimi 12 anni. Nel frattempo, 8,5 milioni di turisti internazionali e 20 milioni di turisti domestici continuano a guidare la domanda, ma la scarsità di terra e le leggi di zonizzazione impediscono nuove forniture su larga scala.”

Pertama non è un attore speculativo. Con oltre 163 milioni di dollari in progetti attivi, è ora il più grande sviluppatore privato di immobili di Bali. Ogni progetto è già in fase di realizzazione, supportato da un team interno di oltre 200 persone.

Il Mercato Immobiliare Australiano Affronta Sfide Crescenti

Questo rappresenta una differenza notevole rispetto all'Australia, dove le insolvenze nel settore edile hanno raggiunto il massimo tra 20 anni e nuovi oneri normativi costringe i proprietari a costosi aggiornamenti. Nel frattempo, il rilascio di terreni nelle periferie australiane sta sopprimendo la crescita dei prezzi a lungo termine.

A Bali, le fondamenta stanno cambiando. Il terreno a Seminyak sta apprezzando dal 13% al 18% annualmente, grazie al recupero del turismo e alla scarsità di terreno. L'ambiente pro-investitore dell'Indonesia e la chiarezza normativa per i contratti di locazione creano una base sempre più stabile per il capitale offshore.

Vantaggi Fiscali e Opportunità di Investimento Iniziali

I vantaggi fiscali inclinano ulteriormente la bilancia. Gli investitori australiani affrontano un'imposta sulle plusvalenze fino al 47%, mentre gli investimenti a Bali sono tassati fino al 10% sul reddito netto d'impresa. Grazie all'Accordo per evitare la doppia imposizione tra Indonesia e Australia, gli investitori evitano anche la doppia tassazione.

Gli investimenti iniziali con Pertama partono da soli 230.000 dollari, con posizioni di investimento frazionato a partire da 55.000 dollari.

“Non si tratta di acquistare una casa vacanza. Si tratta di flussi di cassa strutturati e sicurezza del capitale a lungo termine in un mercato fondamentalmente sottosupplito,” afferma Clements.

Proprietà Frazionata: Un Percorso a Rischio Ridotto per Rendimenti Offshore

Per gli australiani che faticano ad entrare nel mercato domestico, questo rappresenta un cambiamento importante. Mentre 55.000 dollari potrebbero non coprire nemmeno il deposito per un appartamento regionale in Australia, la stessa somma offre l'accesso alla proprietà frazionata in un hotel di lusso gestito professionalmente, completo di diritti d'uso annuali e flussi di reddito passivo.

La proprietà frazionata è un modello di co-proprietà legalmente strutturato che garantisce a ciascun investitore una quota nell'asset di ospitalità.

PropertyBuzz Australia (2024) osserva che i modelli di proprietà frazionata sono sempre più preferiti dagli investitori che cercano un rischio operativo ridotto. Il modello di Pertama integra finanziamenti, strutturazione legale e servizi per gli ospiti, eliminando la dipendenza da terzi e migliorando l'affidabilità dell'esecuzione.

Clements osserva, “questo offre un'eccellente opportunità per investitori esperti di tutti i livelli di entrare nel paesaggio altamente redditizio degli investimenti immobiliari di Bali.”

Comprendere i Rischi degli Investimenti Offshore

Sebbene il potenziale a Bali sia allettante, non è privo di compromessi. Gli investitori stranieri possono affrontare limitazioni nel rilascio dell'equità degli immobili, e le transazioni coinvolgono un diverso sistema legale e processi normativi. Le fluttuazioni valutarie e la liquidità a lungo termine devono essere attentamente valutate.

Come sempre, un investimento offshore di successo dipende dalla collaborazione con un team che comprende sia l'opportunità che il rischio.

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