L'eccesso di offerta di ville a Bali nel 2026: il mercato sta per crollare?

Un numero record di ville, entrate da affitto in calo e un reset professionale che separa i vincitori dai perdenti. Ecco cosa ogni investitore australiano deve sapere sul mercato immobiliare di Bali nel 2026.

Pubblicato il 15 giugno 2026 | Di Pertama Property | ~2.100 parole

Veduta aerea di una lussuosa villa a Bali con piscina circondata da vegetazione tropicale — *Foto di Antonio Araujo su Unsplash*

Passeggiando in qualsiasi strada laterale di Canggu o Berawa nel 2026, vedrete una villa dopo l'altra. Alcune con cartelli "In vendita" che sbiadiscono al sole tropicale da sei mesi. Altre pubblicate su Airbnb con sconti del 30% rispetto a ciò che proprietà identiche richiedevano solo due anni fa. E una manciata — quelle con un vero valore architettonico, gestione professionale e un reale elemento distintivo — che ancora ottengono tariffe premium.

La domanda che aleggia su ogni strategia di investimento australiana a Bali è netta: il mercato sta per crollare?

La risposta breve è più sfumata di un semplice sì o no. Il mercato delle ville a Bali non sta crollando in senso tradizionale — non c'è una crisi del debito stile subprime, nessun evento di pignoramento di massa, nessun crollo del 40% dei valori overnight. Ma sta subendo la correzione più significativa della sua storia moderna, e i proprietari di ville che hanno acquistato supponendo rendite infinite del 15% avranno un risveglio brusco.

Questo articolo analizza i dati concreti: crescita dell'offerta, trend di occupazione, compressione dei ricavi da affitto e cosa stanno facendo diversamente gli investitori più intelligenti nel 2026.

I numeri che dovrebbero preoccupare ogni investitore in ville

Partiamo dai dati principali. Tra il 2018 e il 2023, lo stock di ville a Bali è cresciuto a un tasso annuo di circa il 20%, secondo REID (Real Estate Indonesia Database). Questo tasso ha superato comodamente la crescita della domanda, che si attestava tra il 12 e il 15% nello stesso periodo, generando un surplus di offerta di circa il 15%.

Alla fine del 2025, l'effetto cumulativo era inconfondibile. Gli annunci di vendita su progetto sono risaliti al 38% dell'inventario totale — un livello che il fondatore di REID, Tom Hall, descrive come "preoccupante". La sua valutazione? Quasi il 38% degli annunci off-plan a Bali potrebbe non essere mai consegnato. Si tratta di migliaia di ville in varie fasi di pianificazione o costruzione, molte finanziate da acconti ottimistici di investitori stranieri piuttosto che da capitale di sviluppo genuino.

Il corridoio di Canggu — che rappresenta il 33,5% di tutte le transazioni — è il punto zero. E la pressione si estende a Uluwatu, Seminyak e persino a zone emergenti come Pererenan e Seseh.

I ricavi da affitto si stanno riducendo

Ecco la statistica che dovrebbe preoccupare qualsiasi investitore orientato al rendimento: il ricavo mensile totale degli affitti di ville a Bali ha raggiunto circa 175–180 milioni di AUD nel terzo trimestre del 2025 (112–115 milioni di USD ai tassi di cambio correnti). Sembra molto — tranne per il fatto che nel 2024 era di 205–240 milioni di AUD al mese.

Si tratta di un calo di circa il 20–25% del ricavo totale del mercato, anche se gli arrivi turistici hanno raggiunto i 7,05 milioni di visitatori stranieri nel 2025 (in aumento del 9,7% rispetto all'anno precedente). Arrivano più turisti, ma si distribuiscono su più ville, hotel, resort boutique e appartamenti — e pagano tariffe medie notturne inferiori.

La compressione della tariffa media giornaliera (ADR) è reale. A Canggu, una villetta con 2 camere da letto che nel 2024 costava in media 200 AUD a notte nel terzo trimestre del 2025 veniva affittata a circa 170 AUD. A Seminyak, le ville con 1 camera da letto sono scese da 130 a 120 AUD. A Uluwatu, la zona premium ha tenuto meglio — le tariffe per 2 camere sono rimaste vicine a 250 AUD — ma i volumi si sono attenuati.

L'occupazione si sta riprendendo lentamente, ma non abbastanza

I tassi di occupazione sono effettivamente migliorati nel corso del 2025 — da un minimo del 47,2% a gennaio a un picco del 64,7% a luglio. Ogni mese del 2025 ha superato il 2024. Ma considerate cosa significa un'occupazione del 64,7%: per ogni 10 notti in cui una villa è prenotabile, rimane vuota per 3,5 notti. Su una villetta con 2 camere a Canggu con un costo totale annuo di 80.000–100.000 AUD (mutuo o costo di locazione, spese di gestione, manutenzione, utenze, assicurazione e conformità normativa), quel tasso di occupazione produce a malapena un rendimento netto a due cifre se la tariffa notturna è inferiore a 200 AUD.

Il settore ha un termine per questo: compressione tariffaria. Gli operatori scelgono di scontare piuttosto che lasciare le camere vuote, trascinando verso il basso il potere di determinazione dei prezzi dell'intero mercato. Gli hotel sono rientrati aggressivamente nel mercato, offrendo camere gestite professionalmente a 60–90 AUD a notte — un concorrente diretto per il proprietario di villa fai-da-te che non può eguagliare gli standard di servizio a quel prezzo.

Perché questo non è un normale ciclo immobiliare

Le dinamiche di mercato di Bali divergono da ciò a cui sono abituati gli investitori australiani. A Sydney o Melbourne, l'eccesso di offerta porta a cali di prezzo, che alla fine stimolano la domanda, che riequilibra il mercato. A Bali, il meccanismo di aggiustamento è diverso — e più lento.

Il problema del "venditore zombie"

Gli addetti ai lavori descrivono una categoria di venditori che chiamano "venditori zombie" — proprietari che hanno messo in vendita le loro ville a prezzi ambiziosi 12–18 mesi fa, non hanno ricevuto offerte serie e hanno semplicemente lasciato l'annuncio attivo anziché tagliare il prezzo o ammettere che l'investimento non ha funzionato. Questi annunci zombie distorcono i dati di mercato visibili: ci sono migliaia di ville "in vendita" a Bali, ma molte di esse non sono realisticamente commerciabili al prezzo richiesto.

Come ha detto un commentatore del Bali Business Review: "La maggior parte dei prezzi di listino a Bali non corrisponde alla realtà. Nessuno sa veramente il valore reale delle proprietà perché non esiste un MLS, nessun sistema di comparabili trasparente e troppi proprietari fissano i prezzi con il cuore piuttosto che con i fogli di calcolo."

Il divario tra i prezzi di listino e i prezzi effettivi di vendita si è ridotto a circa il 13,2% nel 2025 — più sano rispetto agli anni precedenti, ma ancora significativo. Gli acquirenti esperti negoziano sconti del 20–30% rispetto al prezzo richiesto su proprietà in vendita da più di 6 mesi.

La bomba a orologeria degli acquisti su progetto

Forse il rischio singolo più grande del mercato sono gli acquisti su progetto (off-plan). I dati REID mostrano che il 38% delle ville vendute su progetto potrebbe non essere mai consegnato. Le ragioni sono varie: sviluppatori che hanno sottostimato i costi di costruzione, sovrastimato la domanda, non sono riusciti a ottenere i permessi necessari, o semplicemente hanno abbandonato

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