Il Costo Reale per Comprare a Bali: Quello che gli Agenti Non Dicono (2026)

Quella villa sotto i 400.000 AU$ sembra un affare — finché non si aggiunge il 15% di tasse, spese notarili e costi di conformità che il tuo agente «ha dimenticato» di menzionare. Ecco cosa pagano realmente gli investitori.

15 giugno 2026 · Pertama Property · 2200+ parole

Piscina di villa di lusso circondata da palme tropicali a Bali, Indonesia

Foto: Pedro Lastra / Unsplash

Quanto costa realmente una villa a Bali per un investitore straniero?

Ecco una storia che sentiamo ogni settimana in Pertama Property.

Un investitore trova una splendida villa di tre camere da letto a Canggu pubblicizzata a 380.000 AU$. Le foto sono impeccabili — piscina privata, soggiorno all'aperto, vista sulle risaie. L'agente dice che la procedura è «semplice». L'investitore inizia a immaginare weekend e redditi stabili da Airbnb.

Poi iniziano ad arrivare le fatture.

Imposta di acquisizione BPHTB: 18.000 AU$. Spese notarili e PPAT: 8.500 AU$. Consulente legale indipendente: 4.000 AU$. Costituzione PT PMA: 9.000 AU$. IVA su nuova costruzione: 45.000 AU$. Costi annuali di conformità: 4.500 AU$ ogni anno.

Il conto totale prima che l'investitore prenoti il primo volo? Quasi 100.000 AU$ in più del prezzo di acquisto.

Le tre strutture di proprietà

1. Leasehold (Hak Sewa) — Il costo d'ingresso più basso

Costi aggiuntivi: 2%–4%

Nessuna BPHTB
Notaio/PPAT: 1%–2,5%
Avvocato indipendente: 1.500–4.500 AU$
Nessuna PT PMA richiesta

2. Hak Pakai — Per residenti

Costi aggiuntivi: 8%–12%

3. PT PMA + HGB — Lo standard per investitori seri

Costi aggiuntivi: 10%–15%+

BPHTB: fino al 5%
Notaio/PPAT: 1%–2,5%
Registrazione PT PMA: 4.500–12.000 AU$
Avvocato indipendente: 4.500–12.000 AU$

Dettaglio delle imposte

Imposta	Aliquota	Chi paga
BPHTB	Fino al 5%	Acquirente
IVA (PPN)	12%	Acquirente
PPh	2,5%	Venditore
PPnBM	20%	Acquirente

Esempio (villa nuova 500.000 AU$ via PT PMA):

BPHTB (5%): 24.000 AU$
IVA (12%): 60.000 AU$
Notaio (2%): 10.000 AU$
PT PMA: 9.000 AU$
Avvocato: 6.000 AU$
Totale: 109.000 AU$ extra

Domande Frequenti

Uno straniero può comprare legalmente proprietà a Bali?

Sì, ma non in piena proprietà (Hak Milik). Le opzioni sono leasehold, Hak Pakai o PT PMA.

Quanto costa aprire una PT PMA a Bali?

4.500–12.000 AU$, inclusi registrazione e licenze.

Conclusione

Comprare a Bali non è una truffa. È un percorso legale che migliaia di investitori intraprendono ogni anno. Il prezzo pubblicizzato è solo l'inizio. Preventivate un 15% extra, ottenete il NPWP e verificate i permessi.

Pertama Property è un promotore immobiliare a Bali con oltre 15 anni di esperienza. Contattateci.

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