Doppia tassazione sul reddito da affitto a Bali: come evitarla

Possiedi una villa a Bali. Genera A$60.000 all'anno di reddito da affitto. Ottimo. Meno ottimo è scoprire che sia l'Indonesia che l'Australia vogliono una parte di quel reddito e, senza una corretta pianificazione, potresti perdere una quota significativa a causa della doppia tassazione.

L'Accordo per evitare la doppia imposizione (AED) tra Australia e Indonesia è stato progettato per prevenire proprio questo scenario, ma solo se sai come utilizzarlo. Molti proprietari australiani di ville a Bali pagano più del dovuto non richiedendo i crediti d'imposta esteri a cui hanno diritto, oppure pagano meno e rischiano sanzioni da parte dell'ATO in seguito.

Questo articolo spiega esattamente come si applica l'AED al reddito da affitto a Bali, quali aliquote fiscali dovrai affrontare in ciascun paese e il processo passo dopo passo per assicurarti di pagare ogni centesimo dovuto — ma non un centesimo in più.

Chi ha il diritto di tassazione primario secondo l'AED?

L'AED tra Australia e Indonesia, formalmente denominato Accordo tra il Governo dell'Australia e il Governo della Repubblica di Indonesia per evitare la doppia imposizione e prevenire l'evasione fiscale in materia di imposte sul reddito, è stato firmato nel 1992 ed è in vigore dal 1993.

Secondo l'Articolo 6 dell'AED, il reddito da beni immobili (incluso il reddito da affitto di una villa) è tassabile principalmente nel paese in cui si trova la proprietà. Ciò significa che l'Indonesia ha il primo diritto di tassare il tuo reddito da affitto a Bali e l'Australia deve fornire un sollievo per evitare la doppia tassazione.

Questo è il principio fondamentale su cui si basa tutto il resto. Comprendere questo singolo articolo dell'AED risolve la maggior parte della confusione sulla tassazione transfrontaliera delle proprietà.

Come viene tassato il reddito da affitto a Bali in Indonesia?

In quanto proprietario straniero che guadagna reddito da affitto da una villa a Bali, sei soggetto all'imposta sul reddito indonesiana (PPh) su tale reddito. L'aliquota applicabile dipende dal tuo status fiscale e dal possesso di un NPWP.

Per persone fisiche straniere con NPWP:

Il reddito da affitto è tassato con aliquote progressive dell'imposta sul reddito delle persone fisiche secondo l'Articolo 17 della Legge sull'Imposta sul Reddito
Primi IDR 60 milioni: 5%
IDR 60–250 milioni: 15%
IDR 250–500 milioni: 25%
IDR 500 milioni–5 miliardi: 30%
Oltre IDR 5 miliardi: 35%

Per persone fisiche straniere senza NPWP:

Le aliquote sopra indicate aumentano di una maggiorazione penale del 20%
Le aliquote effettive diventano: 6%, 18%, 30%, 36% e 42%

Per reddito da affitto pagato direttamente al proprietario straniero dall'inquilino:

Se affitti la villa direttamente agli ospiti (affitto breve per vacanze), dichiari il reddito netto nella tua dichiarazione dei redditi annuale (SPT)
Puoi dedurre le spese: commissioni di gestione della proprietà, pulizia, manutenzione, utenze, assicurazione, PBB, ammortamento
Il reddito netto da affitto è tassato con le aliquote progressive sopra indicate

Per reddito da affitto pagato tramite una società locale di gestione immobiliare:

La società di gestione trattiene il PPh Final al 10% sul pagamento lordo dell'affitto (ai sensi dell'Articolo 23 della Legge sull'Imposta sul Reddito)
Ricevi l'importo netto dopo la ritenuta
Questa ritenuta è credibile rispetto alla tua imposta annuale finale

Nota pratica per i proprietari di ville: La maggior parte dei proprietari stranieri con gestione professionale della proprietà avrà il PPh 23 trattenuto al 10% dalla società di gestione. Questo viene poi riconciliato a fine anno quando presenti la tua SPT annuale. Se la tua aliquota progressiva è superiore al 10%, paghi la differenza. Se è inferiore (improbabile dato i livelli di reddito da affitto), ricevi un rimborso.

Come viene tassato il reddito da affitto a Bali in Australia?

L'Australia tassa i suoi residenti sul reddito mondiale. Ciò significa che, in quanto residente australiano ai fini fiscali, il tuo reddito da affitto a Bali deve essere dichiarato nella tua dichiarazione dei redditi australiana, anche se è già stato tassato in Indonesia.

La differenza chiave nel trattamento australiano: puoi richiedere un credito d'imposta estero (FITO) per l'imposta indonesiana pagata, che riduce la tua imposta australiana dollaro per dollaro fino all'importo dell'imposta australiana dovuta su quel reddito estero.

Aliquote fiscali australiane per il 2025–2026 (persone fisiche residenti):

A$0–18.200: Nessuna (soglia esente)
A$18.201–45.000: 16%
A$45.001–135.000: 30%
A$135.001–190.000: 37%
Oltre A$190.000: 45%

Più 2% di Medicare Levy.

Come funziona il FITO nella pratica: Se la tua villa a Bali genera A$50.000 di reddito netto da affitto e paghi A$7.500 di imposta indonesiana su quel reddito, l'ATO valuterà l'imposta australiana su quei A$50.000 alla tua aliquota marginale (ad esempio 30% = A$15.000). Il FITO riduce questo importo di A$7.500, lasciando un netto di A$7.500 da pagare all'ATO su quel reddito.

Se l'imposta indonesiana pagata supera l'imposta australiana dovuta su quel reddito (ad esempio, hai pagato A$15.000 di imposta indonesiana ma devi solo A$10.000 all'ATO), l'eccedenza non è rimborsabile. Questa è una limitazione del sistema FITO che richiede una pianificazione attenta.

Qual è la differenza di trattamento fiscale tra Indonesia e Australia?

La tabella seguente confronta gli aspetti chiave di come ciascun paese tratta il reddito da affitto della tua villa a Bali.

Aspetto	Indonesia (DJP)	Australia (ATO)
Diritto di tassazione	Primario (ubicazione proprietà)	Secondario (residenza)
Base imponibile	Reddito lordo o netto a seconda della struttura di gestione	Reddito netto dopo deduzioni consentite
Aliquota individuale (scaglione basso)	5% (IDR 0–60M)	0% (A$0–18.200)
Aliquota individuale (scaglione medio)	15% (IDR 60–250M)	16% (A$18.201–45.000)
Aliquota individuale (scaglione alto)	30% (IDR 500M–5B)	45% (oltre A$190.000)
Credito per imposta estera	Non applicabile (tassazione primaria)	FITO disponibile (limitato all'imposta australiana dovuta)
Obbligo di dichiarazione	SPT annuale (se reddito netto) o ritenuta alla fonte	Dichiarazione dei redditi australiana (reddito mondiale)

Qual è la differenza tra PPh Final e PPh non Final?

La differenza principale è che il PPh Final è un'imposta definitiva applicata sul reddito lordo, mentre il PPh non Final è un'imposta progressiva sul reddito netto dopo le deduzioni. Per gli affitti a Bali, se la gestione è affidata a una società locale, di solito si applica il PPh Final del 10% (Articolo 23). Se affitti direttamente, devi dichiarare il reddito netto e pagare l'imposta progressiva.

Posso detrarre le spese di gestione della villa in Indonesia?

Sì, s

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