Il trattamento fiscale delle plusvalenze ai sensi del trattato è altrettanto importante. L'articolo 13 stabilisce che le plusvalenze derivanti dall'alienazione di beni immobili sono tassabili nel paese in cui si trova il bene. Per un investitore canadese che vende la propria villa a Bali, la plusvalenza è quindi tassabile in Indonesia secondo le disposizioni indonesiane sulle plusvalenze — attualmente una ritenuta d'acconto finale del 5% sul prezzo lordo di vendita, con alcune detrazioni disponibili a seconda della struttura di proprietà. L'investitore canadese può quindi richiedere un credito d'imposta estero per l'imposta indonesiana pagata quando presenta la dichiarazione delle plusvalenze canadese. L'Agenzia delle Entrate Canadese consente questo credito per compensare l'imposta canadese sulle plusvalenze sulla stessa disposizione, con l'eventuale credito eccedente riportabile per un massimo di sette anni. Gli investitori canadesi devono notare che il tasso di inclusione canadese per le plusvalenze è stato adeguato al 66,67% per le plusvalenze superiori a 250.000 CAD a partire dal bilancio federale 2024, rendendo il meccanismo del credito d'imposta estero particolarmente prezioso per le disposizioni di ville di alto valore.

Trattato fiscale Canada Indonesia investimento immobiliare a Bali — Villa di lusso a Bali - Pertama Property

Hak Pakai, il titolo di proprietà diretta disponibile per gli stranieri ai sensi della Legge Omnibus del 2022, è l'opzione più recente ed è stato adottato da un numero crescente di acquirenti canadesi dal 2024. Hak Pakai concede il diritto di occupare e utilizzare il terreno per un periodo iniziale di 30 anni, rinnovabile per ulteriori 30 anni, ed è direttamente registrabile a nome dello straniero senza bisogno di un veicolo societario. Per gli investitori canadesi, Hak Pakai semplifica la posizione fiscale canadese perché la proprietà è detenuta direttamente dall'individuo anziché tramite un'entità societaria, eliminando il livello di tassazione sui dividendi. Il titolo Hak Pakai è anche più facile da trasmettere agli eredi rispetto a un trasferimento di quote di una PT PMA, il che può semplificare la pianificazione successoria canadese. Tuttavia, Hak Pakai è disponibile solo per uso residenziale e non può essere utilizzato per ville da affitto commerciale con servizi di ospitalità significativi in loco, limitando la sua applicabilità per alcune strategie di investimento. Gli investitori canadesi dovrebbero rivedere i loro specifici obiettivi di investimento rispetto alle strutture di proprietà fiscalmente efficienti disponibili per il settore immobiliare a Bali prima di selezionare il veicolo più appropriato.

I canadesi beneficiano di un accesso relativamente semplice ai visti per l'Indonesia rispetto a molte altre nazionalità. Per gli investitori immobiliari, sono disponibili tre percorsi principali per i visti. Il visto per visitatori B211A offre un soggiorno iniziale di 60 giorni, prorogabile fino a 180 giorni, ed è adatto per ispezioni iniziali di proprietà e negoziazioni di acquisto. Il visto B211A costa circa 300-500 AUD inclusi i costi di elaborazione dell'agenzia e può essere richiesto online tramite il portale per visti all'arrivo dell'Indonesia per i titolari di passaporto canadese che hanno diritto all'ingresso senza visto per scopi turistici.

Il più recente visto per seconda casa (Second Home Visa), lanciato dal governo indonesiano alla fine del 2024 come parte del più ampio pacchetto di riforme economiche, è specificamente progettato per gli investitori immobiliari. Concede un permesso di soggiorno di cinque-dieci anni agli stranieri che acquistano una villa o un appartamento in Indonesia del valore di almeno 350.000 AUD (circa 315.000 CAD ai tassi attuali). Il visto per seconda casa è particolarmente interessante per gli investitori canadesi perché elimina la necessità di uno sponsor locale, consente al titolare del visto di lavorare a distanza per un datore di lavoro straniero e fornisce un percorso chiaro verso la residenza a lungo termine per l'investitore e la sua famiglia immediata. I costi di presentazione per il visto per seconda casa sono di circa 2.500 AUD per un permesso di cinque anni e 4.500 AUD per un permesso di dieci anni, più spese legali e di agenzia da 1.500 a 3.000 AUD. Una comprensione dettagliata delle opzioni di visto per nomadi digitali e visto per seconda casa per gli acquirenti di proprietà nel 2026 è essenziale per gli investitori canadesi che pianificano un acquisto immobiliare a Bali.

I requisiti di due diligence sono più estesi per gli investitori canadesi che per quelli australiani, perché le banche e le istituzioni finanziarie canadesi hanno meno familiarità con la documentazione immobiliare indonesiana, rendendo il finanziamento e la verifica assicurativa più complessi. Un processo completo di due diligence dovrebbe includere la verifica del certificato di proprietà, il controllo di conformità urbanistica, la convalida del permesso di costruzione (PBG/SLF), la ricerca di gravami e privilegi, la verifica dell'identità del venditore e la revisione del contratto di locazione da parte di un notaio indonesiano. Il costo dei servizi professionali di due diligence presso uno studio legale indonesiano rispettabile varia da 3.000 a 8.000 AUD a seconda della complessità della transazione. Una conoscenza approfondita delle opzioni di locazione (leasehold) e piena proprietà (freehold) per acquirenti stranieri a Bali è un lavoro preliminare essenziale prima di incaricare uno studio legale per la due diligence.

Finanziare l'acquisto di una villa a Bali come investitore canadese è più impegnativo che per gli investitori australiani, perché le banche canadesi non offrono prodotti ipotecari garantiti da beni immobili indonesiani. Le opzioni di finanziamento pratiche sono limitate a tre fonti. La prima è il sistema bancario indonesiano: un piccolo numero di banche indonesiane, tra cui Bank Mandiri e Bank Central Asia, offrono prodotti ipotecari a cittadini stranieri per acquisti con titolo Hak Pakai, finanziando tipicamente dal 50 al 60% del prezzo di acquisto a tassi di interesse dal 9 al 12% annuo. Tuttavia, questi prodotti sono generalmente limitati ai titoli Hak Pakai e non sono disponibili per strutture in locazione (leasehold) o PT PMA.

Gli investitori canadesi sono emersi come una forza crescente nel mercato delle ville di lusso a Bali negli ultimi tre anni, spinti da una combinazione di dinamiche favorevoli del tasso di cambio, dal mercato immobiliare interno canadese surriscaldato e dalla crescente accessibilità del settore immobiliare del Sud-est asiatico attraverso piattaforme digitali e modelli di proprietà frazionata. Mentre gli australiani rimangono il gruppo demografico dominante tra gli acquirenti stranieri a Bali, rappresentando circa il 35% di tutti gli acquisti di ville da parte di stranieri nel 2025, gli acquirenti canadesi rappresentano ora una stima del 7-9% delle transazi

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