Il mercato immobiliare di Bali si surriscalda a giugno 2026: le transazioni aumentano del 18% su base annua

Il mercato immobiliare di Bali ha continuato la sua traiettoria ascendente a giugno 2026, registrando guadagni significativi in tutti gli indicatori chiave. I volumi delle transazioni sono aumentati del 18% rispetto a giugno 2025, mentre i prezzi medi delle ville nelle zone premium come Seminyak e Canggu hanno registrato una crescita annuale a doppia cifra. I dati di questo mese dipingono un quadro di un mercato in maturazione, sempre più guidato dai capitali internazionali e da una crescente scarsità di terreni liberi di alta qualità.

Di seguito analizziamo i numeri principali, le performance area per area, le tendenze degli acquirenti stranieri e cosa aspettarci nei prossimi mesi.

Indicatori chiave del mercato: giugno 2026 vs maggio 2026 vs giugno 2025

Indicatore	Giugno 2026	Maggio 2026	Giugno 2025	Variazione mensile	Variazione annua
Totale transazioni	487	452	413	+7,7%	+17,9%
Prezzo medio ville (A$)	A$1.280.000	A$1.245.000	A$1.120.000	+2,8%	+14,3%
Nuovi annunci	312	289	265	+8,0%	+17,7%
Giorni sul mercato (media)	68	74	89	-8,1%	-23,6%
Quota acquirenti stranieri	42%	39%	35%	+3 pp	+7 pp
Prezzo mediano al m² (A$)	A$4.850	A$4.720	A$4.150	+2,8%	+16,9%
Segmento di lusso (>A$2M)	73 vendite	64 vendite	51 vendite	+14,1%	+43,1%

Fonte: Pertama Property Market Research, giugno 2026. Dati compilati da registri notarili, annunci MLS e transazioni verificate di agenzie nei principali mercati residenziali di Bali.

Variazioni dei prezzi per area

La crescita dei prezzi a giugno 2026 è stata geograficamente diffusa, anche se le aree costiere premium hanno continuato a sovraperformare i mercati interni.

Seminyak e Petitenget

Il corridoio Seminyak-Petitenget ha visto i prezzi medi delle ville salire a A$1,85 milioni, con un aumento del 4,5% su base mensile e del 18% su base annua. La limitata disponibilità di terreni e la forte domanda da parte di acquirenti australiani ed europei hanno mantenuto la pressione al rialzo sui prezzi. I terreni in diritto di superficie (leasehold) in questa zona ora raggiungono premi fino a A$1.200 al m² all'anno.

Canggu e Berawa

Il mercato delle ville di Canggu ha registrato una media di A$1,42 milioni a giugno, con un aumento mensile del 3,2%. I nuovi sviluppi boutique a Berawa e Batu Bolong si vendono rapidamente, con diversi progetti che raggiungono il 70% di assorbimento in prevendita prima del completamento. L'area rimane la scelta principale per gli investitori nomadi digitali di età compresa tra 30 e 45 anni.

Ubud e Gianyar

Il segmento immobiliare orientato al benessere di Ubud ha registrato un costante apprezzamento, con i prezzi medi delle ville saliti a A$890.000. Le ville eco-lusso con caratteristiche sostenibili ottengono un premio del 15–20% rispetto alle costruzioni standard della zona.

Penisola di Bukit (Uluwatu, Bingin, Padang Padang)

Il Bukit ha proseguito la sua buona performance, con prezzi medi che hanno raggiunto A$1,65 milioni. Il segmento di lusso a picco sul mare (da A$3M in su) ha registrato sette transazioni solo a giugno, il dato mensile più alto dal 2023.

Sanur e Costa Est

Sanur è emersa come sorpresa a giugno, con volumi di transazioni in aumento del 22% su base annua. I prezzi medi sono saliti a A$750.000, rendendola un punto di ingresso interessante per gli investitori immobiliari alle prime armi a Bali.

Attività degli acquirenti stranieri

Gli acquirenti stranieri hanno rappresentato il 42% di tutte le transazioni a giugno 2026, rispetto al 35% dell'anno precedente. Gli acquirenti australiani sono rimasti il gruppo più numeroso con il 38% degli acquisti stranieri, seguiti da acquirenti dal Regno Unito (14%), Singapore (11%), Germania (8%) e Cina (7%).

L'introduzione del visto per la seconda casa (Visa Rumah Kedua) alla fine del 2025 è stato un chiaro catalizzatore, con 156 domande approvate direttamente collegate all'acquisto di proprietà a Bali fino a giugno 2026. Questo visto consente agli investitori stranieri qualificati di risiedere in Indonesia per 5–10 anni, rimuovendo una barriera chiave per gli acquirenti che in precedenza esitavano a causa di problemi di residenza.

In particolare, le strutture societarie PT PMA hanno rappresentato il 67% degli acquisti stranieri a giugno, riflettendo una crescente consapevolezza dei vantaggi fiscali e di responsabilità discussi nel nostro articolo correlato su PT PMA vs proprietà individuale.

Nuovi annunci e dinamiche dell'offerta

I nuovi annunci hanno raggiunto 312 a giugno, in aumento dell'8% rispetto a maggio e del 17,7% rispetto a giugno 2025. Tuttavia, il mix qualitativo è cambiato: gli annunci di fascia bassa sotto A$500.000 sono diminuiti del 12% su base annua, mentre gli annunci di lusso oltre A$2 milioni sono aumentati del 34%. Questa biforcazione riflette l'attenzione degli sviluppatori su progetti ad alto margine e la diminuzione dell'offerta di terreni liberi accessibili entro 10 km dalla costa.

I costi di costruzione a Bali sono aumentati di circa l'8% su base annua a giugno 2026, spinti dall'aumento dei prezzi dei materiali importati e dalla carenza di manodopera qualificata. Ciò ha contribuito a prezzi richiesti più elevati per le ville di nuova costruzione, in particolare nel segmento di lusso.

Prospettive per il terzo trimestre 2026

Prevediamo che l'attuale slancio continui nel terzo trimestre, con potenziali venti contrari derivanti dall'aumento dei tassi di interesse globali parzialmente compensati dalla forte domanda continua di acquirenti stranieri che cercano una copertura contro l'inflazione tramite beni reali a Bali. Il rischio principale da monitorare sono le prossime elezioni regionali indonesiane, che potrebbero causare un temporaneo rallentamento delle transazioni a settembre, mentre gli acquirenti adotteranno un atteggiamento attendista.

Per consigli personalizzati sugli investimenti immobiliari a Bali nel mercato attuale, contatta il team di Pertama Property per una consulenza.

Domande frequenti

1. È un buon momento per acquistare una proprietà a Bali?

Sì: i dati di giugno 2026 mostrano un forte apprezzamento dei prezzi e una crescente attività di acquirenti stranieri. Tuttavia, gli acquirenti dovrebbero agire strategicamente, poiché i terreni liberi di alta qualità nelle zone costiere stanno diventando più rari. Collaborare con un'agenzia affidabile come Pertama Property garantisce l'accesso a opportunità fuori mercato.

2. Quale zona di Bali offre i migliori rendimenti sugli investimenti immobiliari?

Attualmente Canggu e Seminyak guidano nell'apprezzamento del capitale, mentre Sanur e Ubud offrono punti di ingresso interessanti con elevati rendimenti da affitto (8–12% lordo). La Penisola di Bukit è la migliore per investimenti di lusso di alta gamma.

3. Come funziona il processo per gli acquirenti stranieri a Bali?

Gli stranieri possono acquistare proprietà in diritto di sup

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