Redditi da locazione, plusvalenze, convenzioni contro la doppia imposizione e ciò che l'ATO si aspetta dal tuo investimento a Bali nel 2026.

Il tuo AUD acquista circa il 25% in più di IDR rispetto a due anni fa. Al tasso di metà 2024 di circa 10.000 AUD/IDR, una villa del prezzo di 5 miliardi di IDR ti costava AUD $500.000. Al tasso odierno di circa 12.522, la stessa villa costa circa AUD $399.000 — un risparmio di AUD $101.000 prima ancora di considerare il trattamento fiscale. Ma la stessa forza valutaria funziona in entrambe le direzioni: ogni dollaro di reddito da locazione che rimpatri vale meno in AUD, e l'ATO si aspetta comunque la sua fetta.

I residenti australiani rappresentano ora più del 25% di tutti i visitatori stranieri a Bali, e una fetta crescente di quel flusso termina con l'acquisto di una proprietà. I rendimenti netti di locazione dell'isola, dall'8 al 12%, appaiono straordinari accanto al 2,5% di Sydney o al 3% di Melbourne. Ma ciò che molti acquirenti scoprono solo dopo il rogito è che le implicazioni fiscali della proprietà a Bali per i residenti australiani sono molto più stratificate di quanto gli agenti lascino intendere.

Questa guida analizza tutto ciò che devi sapere — dalla ritenuta d'acconto indonesiana sui redditi da locazione all'imposta australiana sulle plusvalenze in caso di vendita, come funziona la Convenzione contro la Doppia Imposizione (e cosa non fa), e le abitudini di tenuta dei registri che tengono l'ATO lontano. Che tu stia acquistando in leasehold, Hak Pakai o tramite una PT PMA, le implicazioni fiscali della proprietà a Bali per i residenti australiani cambiano significativamente con ogni struttura.

Vista aerea di una zona residenziale di Bali con ville di lusso e piscine

Foto di Antonio Araujo su Unsplash

Livelli fiscali indonesiani: cosa paghi effettivamente all'acquisto

Prima di arrivare al reddito da locazione o alle plusvalenze, l'acquisto stesso comporta diverse tasse indonesiane che variano a seconda della struttura di proprietà. Le implicazioni fiscali della proprietà a Bali per i residenti australiani iniziano allo studio del notaio, non al momento delle imposte.

BPHTB — Imposta di acquisizione immobiliare

La Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan è un'imposta di trasferimento pagata dall'acquirente. È limitata al 5% del valore della transazione meno una soglia non imponibile (NPOPTKP) di circa 80 milioni di IDR. Su una villa da AUD $400.000, aspettati di pagare circa AUD $19.000 di BPHTB. Si applica a Hak Pakai, Hak Guna Bangunan (HGB) e trasferimenti di piena proprietà, ma non ai contratti di locazione (Hak Sewa).

IVA (PPN) sui nuovi sviluppi

Se acquisti da un promotore, l'imposta sul valore aggiunto del 12% si applica al prezzo di vendita. Sulla stessa villa da AUD $400.000, l'IVA aggiunge circa AUD $48.000 al costo totale. Gli acquisti di rivendita tra privati di solito sono esenti da IVA. La nostra Guida fiscale definitiva per la proprietà a Bali 2025 illustra i meccanismi completi di BPHTB e PPN con esempi pratici.

Spese notarili e PPAT

I funzionari degli atti fondiari (PPAT) addebitano circa l'1-2% del valore della transazione. In combinazione con la consulenza legale per la due diligence, preventiva circa AUD $15.000 su un acquisto di AUD $400.000.

Imposta sul reddito da locazione: 10% o 20%?

PERTAMA PROPERTYPERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY

PERTAMA PROPERTY
PERTAMA PROPERTY