オーストラリアの自己管理年金基金がバリ島の不動産に合法的に投資する方法

今日、海外不動産に関するほぼすべての会話でこの質問が浮上します。オーストラリアの自己管理年金基金（SMSF）は、バリ島のヴィラを購入し、SMSF構造内で保有しても、オーストラリア税務局とのコンプライアンス問題を引き起こさないのでしょうか？簡単な答えは「はい」ですが、その道のりには、オーストラリアの年金法とインドネシアの外国人所有規制の両方を慎重に理解する必要があります。バラバン、チャングー、ウルワツなどのプレミアムヴィラ地区でバリ島の不動産市場が年間15〜20％で成長しているのを見てきた6桁の年金残高を持つオーストラリア人投資家にとって、SMSFルートは、東南アジアで最も回復力のある不動産市場の一つに分散投資するための、構造化された税制優遇メカニズムを提供します。

オーストラリアの自己管理年金基金セクターは総資産1兆豪ドルを超え、その資本の増加する部分が海外へのエクスポージャーを求めています。バリ島は、パース、ブリスベン、シドニー、メルボルンからの直行便、外国人投資家に優しい英語環境、観光主導の賃貸経済により、オーストラリア国外でのSMSF不動産投資の優先目的地として浮上しています。しかし、海外不動産へのSMSF投資を管理するルールは、国内のオーストラリア不動産へのルールと同一ではありません。その違いを理解することが、コンプライアンスに準拠した投資戦略と、年金業界監督法の意図しない違反との違いです。

オーストラリア税務局が海外不動産へのSMSF投資に求めるもの

ATOは、SMSF内で保有される海外不動産を、国内不動産投資を管理するのと同じ基本枠組みで扱います。唯一の目的テストが最も重要です。あなたのSMSFは、そのメンバーに退職給付を提供する唯一の目的のために維持されなければなりません。基金が取得した不動産は、関連当事者によって使用されてはならず、基金メンバーやその親族に賃貸されてはならず、真の商業ベースで保有されなければなりません。ATOは海外資産を禁止していませんが、投資がアームズ・レングスの商業ベースで行われ、不動産が毎年資格のある独立評価者によって評価され、すべての収入と支出が税務目的でオーストラリアドルで記録されることを要求しています。複数のオーストラリアのSMSF管理者がバリ島の不動産投資のための特定の枠組みを開発しており、実績のある国境を越えた経験を持つ管理者と関わることで、コンプライアンスリスクを大幅に軽減します。

オーストラリアのSMSF内でバリ島の不動産を保有するための法的構造

インドネシア法は、外国企業による直接の自由所有権を禁止しており、SMSFが自身の名義で土地の権利を保有できないことを意味します。標準的な法的構造には、外国所有のインドネシア企業（PMA企業として知られる）を設立し、それが自由所有権またはより一般的には長期の賃借権を保有することが含まれます。SMSFはPMA企業に投資し、PMA企業がヴィラを所有または賃貸します。この構造は、インドネシアの土地法要件とオーストラリアの年金法の両方を満たします。なぜなら、SMSFは賃貸収入と資本成長を生み出す企業に受益権を保有するからです。典型的な賃貸期間は25〜30年で延長オプションがあり、PMA構造によりSMSFは、基金の累積または年金口座に戻る賃貸分配金を受け取ることができます。

SMSFバリ島ヴィラ投資と直接購入のコスト比較

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