12月から3月、9月から10月にかけて、バリ島のヴィラ稼働率は30～40％低下します。しかし賢いオーナーはローシーズンを安定収入の機会として活用しています。ここでは効果的な戦略をご紹介します。

バリ島のローシーズン中、ヴィラの稼働率はどうなりますか？

数字は明白です。バリ島の短期レンタルヴィラの稼働率は、7～8月と12～1月に72～78％のピークに達し、その後2～3月と9～10月のローシーズンの谷間には35～45％に急落します。ハイシーズンに稼働率75％で月額12,000豪ドルを稼ぐヴィラの場合、ローシーズンに稼働率40％に低下すると、収入は月額約6,400豪ドルに減少します。これは月額5,600豪ドルの差額であり、年間のローシーズン8ヶ月間で約45,000豪ドルの収入損失に相当します。

ほとんどのヴィラオーナーはこれを季節的な現実として受け入れています。ヴィラを閉鎖し、ハウスキーピングを週1回の点検に減らし、次のピークを待ちます。しかし、増加しているオーストラリア人オーナーは、ローシーズンを問題ではなく機会として捉えています。多くの地元マネージャーが考えもしなかった戦略で収入源を多様化し、年間キャッシュフローを安定させるチャンスです。

RealInfo Indonesiaの市場データによると、バリ島のヴィラ市場は2025年に約2,400の新規短期レンタルユニットを追加し、さらに1,800が2026年半ばまでの完成を見込んでいます。供給増加はチャングー、ペレレナン、ウルワツに集中しています。在庫が拡大するにつれて、差別化されていない物件ではローシーズンの落ち込みが深まります。閑散期に好成績を収めるヴィラは、意図的なローシーズン戦略を持つものです。当社の稼働率動向分析で述べたように、差別化が収益性のあるヴィラ投資と限界的な投資を分ける決定的な要因になりつつあります。

長期滞在パッケージはどのようにローシーズンのギャップを埋めますか？

オーストラリア人オーナーにとって最も効果的な戦略は月単位の滞在パッケージです。デジタルノマド、リモートワーカー、セミリタイアしたオーストラリア人は、観光ピーク期以外にバリ島で1～3ヶ月過ごしたいという成長層を形成しています。彼らは高級ハイシーズンレートを払う気はありません。清潔で信頼できるヴィラ、良いWiFi、プール、キッチンを求めています。サイズと場所に応じて月額1,500～2,500豪ドルです。

経済性は双方にとって良好です。ローシーズンに夜間料金で稼働率40％の場合6,400豪ドルを稼ぐヴィラは、3ヶ月を予約する1人の月額ゲストから4,000～5,000豪ドルを生み出すことができます。これは1回の予約から12,000～15,000豪ドルの保証収入であり、短期レンタルチャネルが生み出す額を上回り、OTA手数料ゼロ、ターンオーバーコストゼロ、摩耗も最小限です。ハウスキーピングは毎日から毎週に変わります。チェックインとチェックアウトは絶え間ない入れ替わりではなく月1回のイベントになります。

月単位滞在のマーケティングには異なるチャネル戦略が必要です。 CNBCは、2025年にバリ島に30日以上滞在するリモートワーカーの数が前年比34％増加したと報じました。オーストラリアの柔軟な労働文化と好都合なタイムゾーンが要因です。長期滞在ゲスト向けのプラットフォーム（Nomad Stays、Flatio、または「Bali Digital Nomads Accommodation」などのFacebookグループ）にヴィラを掲載すると、OTA短期滞在アルゴリズムで競合することなく、この層に直接リーチできます。

ウェルネスリトリートや専門プログラムについてはどうですか？

Global Wellness Instituteによると、バリ島のウェルネスツーリズム分野は2025年に21億米ドル以上と評価され、年率14.5％で成長しています。3ベッドルーム以上のヴィラを持つオーストラリア人オーナーは、リトリート主催者と提携してローシーズンに物件を埋めることができます。モデルはシンプルです。ヨガリトリート、ライティングワークショップ、写真マスタークラス、デトックスプログラムがヴィラ全体を7～14日間予約します。主催者がマーケティングとゲスト管理を担当します。ヴィラは宿泊施設と共用スペースを提供します。収入は通常、1人1泊250～400豪ドルで交渉されます。これはハイシーズンの夜間料金よりも高く、主催者が食事、アクティビティ、指導をプレミアムパッケージにまとめるからです。

オーストラリア人オーナーにとっての主な差別化要因は、近接性と文化的親しみやすさです。オーストラリア人のリトリートファシリテーターはビザ要件を理解し、衛生基準を把握しており、主にオーストラリア人の顧客向けにパッケージを豪ドルで価格設定できます。ウルワツのヴィラは7月に1泊450豪ドルを請求しますが、2月に250豪ドルでは埋まりにくいです。代わりに、5部屋すべてを満たすウェルネスリトリート予約から週3,500～6,000豪ドルを得ることができます。

これらのイベント中の損傷からヴィラを保護するには、リネン交換、プール清掃頻度、キッチンアクセス、1週間分の家賃相当のセキュリティデポジットをカバーする簡単なリトリート契約を作成します。ほとんどのプロのリトリート主催者は独自の賠償責任保険を持っています。確認してから確定してください。ローシーズン稼働率の追加戦術については、当社のバリ島ヴィラ稼働率最大化ガイドをご参照ください。

ローシーズン収入戦略の比較

戦略	月間収入（豪ドル）	努力レベル	OTA依存度	最適なヴィラタイプ
短期OTA（稼働率40％）	6,400豪ドル	高い	完全	全タイプ
月単位長期滞在（3ヶ月、1ゲスト）	4,000～5,000豪ドル	低い	低い	1～3ベッドルーム、キッチン付き
ウェルネスリトリート（14日間）	7,000～12,000豪ドル	中程度	なし	3～5ベッドルーム、プール、屋外スペース
企業オフサイト（10日間）	8,000～15,000豪ドル	中程度	なし	4～5ベッドルーム、会議スペース、WiFi
ハイブリッド（週単位＋月単位混合）	7,000～8,500豪ドル	中～高	部分的	柔軟な予約が可能な全タイプ

ハイブリッドアプローチ（チャネル管理を通じて週単位のゲストと月単位の滞在を同時に受け入れる）は、すべてのローシーズン月で最も一貫した収入をもたらします。鍵は、予約ソフトウェアで柔軟な最低滞在日数設定を有効にし、異なるチャネルが二重予約なしで異なるゲストセグメントにサービスを提供できるようにすることです。

ローシーズン中に自分のヴィラを使用する場合はどうですか？

多くのオーストラリア人オーナーが見落とす税務上の側面があります。ローシーズン中にバリ島のヴィラを個人的な滞在に使用すると、ATOはそれを私的使用とみなし、賃貸収入に対して請求できる経費控除を減らす可能性があります。外国の賃貸物件に関する一般的なルールは、私的使用日数が14日または総賃貸日数の10％のいずれか大きい方を超えてはならないというものです。2月に自分のヴィラで3週間過ごすと、その年の利息およびメンテナンス控除の一部を失う可能性があります。私的使用日数を細心の注意で追跡し、リース契約またはPT PMA構造が投資家使用と私的使用を明確に区別していることを確認してください。

BPS Indonesiaの観光統計によると、ローシーズン中のオーストラリア人到着数は依然として月80,000人を超えています。真のオフシーズンはなく、相対的なものだけです。市場は存在します。それを捉えるオーナーは、ローシーズンを構造化する人々です...

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