オーストラリア人家族のためのバリ不動産相続完全ガイド

2026年6月23日公開 | オーストラリア人不動産所有者向け法律・財務ガイド

バリ島に不動産を所有するオーストラリア人家族（現在、バリ島に不動産関連の権益を持つオーストラリア人は12,000人以上と推定される）にとって、相続問題は緊急かつ複雑な課題です。オーストラリアではトーレンス方式の土地登記制度と確立された遺言検認手続きにより不動産相続が比較的簡単であるのに対し、バリ島の不動産はインドネシアの大陸法の枠組みの中にあり、土地権利に関する独立した法制度、異なる税制、そして相続を複雑にする文化的背景が存在します。

課題をさらに困難にしているのは、オーストラリア人のバリ島ヴィラ所有者のほとんどが、賃借権契約またはPT PMA法人構造を通じて不動産を保有しており、どちらもオーストラリアの相続法に基づいて自動的に相続人に移転しないという点です。適切な計画なしには、取得と開発に何年もかかったバリ島のヴィラが、所有者の死後何年も法的なグレーゾーンに閉じ込められ、家族に数万ドルの弁護士費用がかかり、市場価格を下回る強制売却につながる可能性もあります。

このガイドでは、オーストラリア人家族向けにバリ島の不動産相続に関する3つの重要な側面、すなわちインドネシアの法的要件、オーストラリアの税務上の影響、遺言の要件、そして名義貸しのリスクについて、すべてオーストラリアドル建ての具体的な費用データとともに説明します。

外国人不動産に対するインドネシアの相続法を理解する

インドネシアは相続に関して二重の法制度を採用しています。すなわち、イスラム法（適用除外を選択していないイスラム教徒向け）と、外国人および非イスラム教徒のインドネシア人向けのインドネシア民法典（Kitab Undang-Undang Hukum Perdata — KUHPer）です。オーストラリア人の不動産所有者の場合、KUHPerが相続事項を規定します。

外国人不動産に対するインドネシア相続法の主要原則は以下の通りです。

遺留分（Legitieme Portie）： インドネシア法は、特定の相続人（配偶者および直系卑属）に対して最低限の相続分を保証しています。オーストラリアの遺言に何と記載されていても、インドネシア法の下では配偶者や子供を相続から排除することはできません。
建物使用権（Hak Guna Bangunan — HGB）： 不動産をPT PMAとHGB権利で保有している場合、HGB権利は相続人に移転できます。ただし、相続人は自身のPT PMAを設立するか、相続時に適用される外国人の所有権に関する規則を満たす必要があります。HGB権利は個人ではなく会社が保有するため、相続は株式譲渡を通じて行われます。
賃借権： 賃貸借契約（perjanjian sewa menyewa）は財産権ではなく契約上の権利です。ほとんどの賃貸契約には、賃借人の死亡時に契約が終了する旨の条項があります。そのような条項がない場合、賃借権は相続人に譲渡可能かもしれませんが、貸主の同意が必要であり、その同意は保証されません。
名義貸し（Nominee）契約： 名義貸し構造（インドネシア人が外国人に代わって権原を保有する形態）で保有されている不動産は、所有者の死亡時に極めて脆弱です。名義人の相続人は、その取り決めを尊重する法的義務を負わず、インドネシアの裁判所は一貫して名義貸し契約を強制不能と判断しています。これは最もリスクの高い相続シナリオです。

オーストラリア人家族のための3つの相続シナリオ

バリ島の不動産相続へのアプローチは、不動産の保有方法に大きく依存します。以下の表は、オーストラリア人家族に最も一般的な3つのシナリオについて、関連する法的経路、期間、費用、リスクレベルを示しています。

シナリオ	所有構造	相続経路	推定期間	推定弁護士費用 (A$)	リスクレベル	推奨される措置
1. PT PMA法人所有	PT PMA会社が不動産を保有。オーストラリア人所有者が全株式を保有。	円滑：PT PMAの株式は、株式譲渡証書（Akta Pemindahan Saham）により相続人に移転されます。相続人は新たな株主となります。公証証書、BKPMへの通知、および税務上のクリアランスが必要です。PT PMAは既存のライセンスの下で事業を継続します。	2～4ヶ月	A$3,000～6,000	低	株式譲渡を指定した法人遺言を作成する。後任の取締役を指名する。会社の記録（年間税務申告、BKPM報告書）を最新に保つ。株主名簿を更新する。
2. 個人賃借権所有	個人名義の長期賃貸借契約（通常25年＋25年）に基づき不動産を保有。	複雑：賃貸借契約の生存者権利/譲渡条項を確認する必要があります。相続人は貸主（土地所有者）と交渉し、賃借権を引き継ぐ必要があります。貸主は新たな賃貸条件、より高い賃料を要求したり、譲渡を拒否したりする可能性があります。契約上の賃借権に対して、インドネシア法の下で自動的な相続権はありません。	4～12ヶ月	A$4,000～10,000	中～高	元の賃貸契約に譲渡条項（deed of assignment clause）を盛り込むよう依頼する。2名以上の指名賃借人（生存者権利付き共同賃借）で契約を構成する。土地所有者との強固な関係を維持する。
3. 名義貸し契約	インドネシア人が、名義貸し/受託者契約に基づき、オーストラリア人所有者に代わって所有権（Hak Milik、自由保有権）を保有。	法的経路なし：インドネシア法は、土地所有に関する名義貸し/受託者契約を認めていません。名義人の相続人は、インドネシアの相続法に基づき、当該不動産を完全に相続します。オーストラリア人家族には法的な請求権はありません。唯一の救済手段は、文書化された債務またはローン契約が存在する場合であり、これにより不動産自体ではなく、資金の回収を求める民事請求が可能となる場合があります。	無期限（解決の見込みなし）	A$10,000～30,000以上（訴訟、ほぼ確実に失敗）	致命的	直ちに再構築する。所有者の死亡前にPT PMA所有に移行する。バリ島の不動産投資において名義貸し契約に依存してはなりません。これは本記事で最も重要なアドバイスです。

出典：Pertama Property Legal Advisory、インドネシア公証人事務所およびオーストラリアの越境資産計画専門家との協議による。費用は2026年の目安であり、物件の価値、場所、複雑さによって異なります。

バリ島の不動産を相続する際のオーストラリアの税務上の影響

オーストラリア居住者がバリ島の不動産（またはバリ島の不動産を保有するPT PMAの株式）を相続する場合、いくつかのオーストラリアの税務上の考慮事項があります。

みなし譲渡に伴うキャピタルゲイン税（CGT）

オーストラリアの税法は、被相続人が死亡の直前に資産を市場価格で処分したものとみなします（1997年所得税評価法に基づくCGTイベントK3）。遺産執行者は、被相続人の最終的な納税申告書を提出し、CGT債務を支払う責任を負います。

ただし、重要な軽減措置があります。バリ島のヴィラが被相続人の主たる居住地であった場合、CGT主住宅免除（第118-195条）が適用される可能性があります。投資物件の場合、CGTは取得から死亡時までのキャピタルゲインに対して支払われます。物件を12ヶ月以上保有していた場合、50%のCGT割引が適用されます。

相続人は取得費ベースのリセットを受けます： 将来のCGT計算における相続人の取得費ベースは、死亡時の市場価格となります。つまり、相続人が相続後すぐに不動産を売却した場合、CGT負担は最小限で済みます。

オーストラリアの相続税

オーストラリアは1979年に連邦レベルの相続税を廃止しました。したがって、オーストラリア政府に支払うべき相続税や遺産税はありません。

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